DIG- SỰ ẢO TƯỞNG HAY ĐÁNG GIÁ TIỀN TRIỆU Đợt vừa qua, rất nhiều bạn nhắn riêng hỏi về DIG. Và theo họ vẫn tin rằng DIG đáng giá vài trăm ngàn/cp. Thậm chí nhiều người vẫn hô hào nhau rằng DIG đáng giá 1tr/cp. Nhân đây mình sẽ phân tích chuyên sâu cho anh em nhé. Nhưng trước hết mình khẳng định, mình không có quan điểm thù địch bất cứ ai đang nắm CP DIG. Các bạn nếu quan điểm trái chiều, hãy bàn luận cùng nhau nhé. Vì 1 diễn đàn trong sạch.
- Tài sản đất lớn- Nhưng chưa đủ Phải thừa nhận, DIG có giá trị tài sản đất tiềm năng, nên nhớ là tiềm năng lớn. Được thừa hưởng từ 1 DNNN trực thuộc bộ XD, nên DIG được giao rất nhiều đất khắp cả nước để quy hoạch các dự án từ sớm. Hiện tại đâu đó hơn 8000 ha. Qũy đất thuộc hàng khủng so với các DN BĐS trên sàn hiện tại. Không ai chối cãi điều này. Nhưng mình xin nhắc là quỹ đất này vẫn chỉ gọi là ’ tiềm năng’ chứ không đếm đất để định giá như bao người vẫn lầm tưởng nhé.
- Điều gì quan trọng đối với 1 DN BĐS. Đối với 1 DN BĐS, có 3 thứ quan trọng nhất để vững mạnh - Qũy đất - Khả năng triển khai( tiềm lực tài chính, khả năng huy động tài chính…) - Khả bán hàng…( điều này ảnh hưởng rất nhiều từ vĩ mô ngành, và nó quyết định biên LN của DN đó ) Qũy đất là tiên quyết, nhưng quỹ đất lớn mà không có khả năng triển khai, hoặc khả năng bán hàng( vĩ mô ngành) không thuận lợi thì câu chuyện chưa thể tốt đẹp Ví dụ như SJS từng có quỹ đất khá lớn tại HN và các tỉnh khác nhưng vì không có khả năng triển khai, tiềm lực tài chính yếu, đúng thời kỳ đóng băng của BĐS. Dự án và quỹ đất cuối cùng cũng gán nợ ngân hàng và chia 5,xẻ 7…và CP trượt dài rất lâu Hay như IJC, TDC… quỹ đất lớn, triển khai tốt vì được hậu thuẫn bởi công ty mẹ Becamex, nhưng khả năng bán hàng bung ra đúng thời điểm TT BĐS đóng băng trầm trọng. Nợ vay vẫn phải trả nhưng dự án nằm đó 5-10 năm. Nên đối với DN BĐS các bạn phải đánh giá dài hạn ở 3 góc độ này, chứ không đơn thuần là quỹ đất lớn là ngon. Đối với DIG trường hợp tương tự. Qũy đất lớn nhưng khả năng thu xếp tài chính để triển khai, khả năng xây dựng thương hiệu, bán hàng… Bung ra đúng thời điểm BĐS tốt mới là vấn đề. Còn không quỹ đất đó cũng mãi ở dạng tiềm năng. Nhiều bạn thậm chí cứ nhân số đất của DIG đang có với giá TT quanh đó ra thì định giá. Không hề đơn giản vậy nhé. Ví dụ 1 DN triển khai cần nhiều năm từ khâu giải phóng mặt bằng, chấp thuận đầu tư, đầu tư, bán hàng, ghi nhận… Vòng đồi 1 dự án lớn này đối với các DN lớn tài chính hùng hậu còn mất 3-5 năm. Trong khi DIG, việc này không đơn giản, Trong vòng đời dự án như này. DIG phải đi vay và chịu lãi suất suốt vòng đời. Lãi vay và nhiều yếu tố khác sẽ ăn mòn hết LN nên cách tính như vậy là ngây thơ chết người đó.
- Câu chuyện ngắn hạn ( trong vòng dưới 1 năm) Hiện tại đối với DIG, ngắn hạn có quá nhiều điều tiêu cực cần được đánh giá. và những điều này sẽ tiếp tục làm cho giá CP DIG giảm sâu hơn nữa so vối vùng 6x như hiện tại. - Thứ nhất, là dựa vào các số liệu như: hàng tồn kho, người mua trả tiền trước, nợ vay… các kế hoạch kinh doanh do DIG đưa ra năm nay chắc chắn sẽ không đạt ngoại trừ DN sử dụng các thủ thuật tài chính . Hàng tồn kho quanh 4k tỷ nhưng chủ yếu nằm ở chi phí KDDD. Ngắn hạn các khoản này chưa tạo ra được doanh thu cho DN đáng kể trong 2022. Người mua trả tiền trước là quanh 1700 tỷ . Khoản này để được ghi nhận vào doanh thu DN trong 2022 chỉ có chủ yếu đến từ dự án Nam vĩnh Yên( quanh 1000 tỷ) Dựa trên 2 khoản này chúng ta có thể thấy là kế hoạch kinh doanh 2022( 5k tỷ doanh thu và 1900 LNTT ) là không thể đạt được cũng giống như kế hoạch 2021 từ HĐKD cốt lõi cũng không đạt được. Ngoại trừ DN sử dụng các thủ thuât tài chính để thay đổi lợi nhuận kế toán như đã làm trong 2021 bằng cách đánh giá lại hàng tồn kho. Bản thân việc này chỉ thay đổi được LN kế toán của DN, không thay đổi được lợi nhuận thực và dòng tiền cho DN. - Thứ 2 Với cơ cấu tài chính như hiện tại, DIG đang vào giai đoạn đầu tư lớn. Tức là cần phải đầu tư nhiều tiền, mà nguồn tiền tích lũy từ HĐKD không thể đáp ứng. Nên trong thời gian tới DIG muốn triển khai được các dự án phải huy động vốn rất nhiều. Phát hành thêm, trái phiếu và vay. Những điều này nếu HĐKD cốt lõi không thuận lợi, hoặc vĩ mô xấu thì càng gây khó khăn rất lớn cho DN trong viêc duy trì dòng tiền hoạt động. Nhất là việc siết phát hành trái phiếu đối với DN BĐS là nút thắt lớn đối với DIG nói riêng và các DN BĐS đói vốn nói chung. Bạn biết đấy, BĐS là ngành sử dụng đòn bẫy vay lớn và luôn trong tình trạng đói vốn. 3. Cổ đông lớn bán ra- ẩn chứa nhiều mối nguy. Cổ đông lớn là Himlam bán ra, việc này ẩn chứa 1 điều vô cùng lớn. Như các bạn biết, nhà có yên thì kinh tế mới phát triển được. Khi DN trục trặc nội bộ về định hướng, chiến lược là rủi ro rất lớn. Các bạn có thể nhìn CTD khi xuất hiện trục trặc từ Nguyễn Bá Dương và nhóm Kusto. Từ 1 tượng đài đầu ngành vững mạnh trược dài trong HĐKD như hiện tại Việc cổ đông lớn bán ra ngoài số lượng lớn, cộng với việc phát hành thêm sắp tới sẽ tạo nên áp lực pha loãng rất lớn đối với giá cổ phiếu. Khi cổ phiếu mà nằm trong tay nhỏ lẻ và số lượng trôi nổi bên ngoài quá nhiều thì CP rất khó để có được những đợt tăng giá mạnh. CP muốn có những đợt tăng giá mạnh thì phải có những NĐT lớn hoặc những người làm chủ cuộc chơi thu gom tạo dựng sóng… Đây là chân lý về cung cầu rồi chúng ta không nên tranh cãi Nhưng cái dở là, để những NĐT lớn và tay chơi chuyên nghiệp vào mua với số lượng lớn. họ thường sẽ cố tình làm cho CP xuống rất sâu, vì người mua nào chẳng muốn mua rẻ nhất có thể. Thậm chí họ sẵn sàng bơm tin đểu ra.
- ăn mày quá khứ- liệu có đúng không Đừng so sánh quá khứ các CP BĐS giai đoan 2007-2008 Nhiều bạn thậm chí còn lấy ví dụ những CP tăng điên giai đoạn 2007-2008 như SJS từng tăng lên 2.5tr/cp làm dẫn chứng.Đây là sai lầm lớn. có 2 điều rất căn bản ở đây cần phải nhìn nhận đúng để tránh so sánh khập khiễng này. Chúng ta không thể so sánh với thời kỳ bong bóng điên loạn trên TTCK giai đoạn 2007-2008 được. vì lúc đó là bong bóng chứng khoán được thổi phồng. trong khi đó trên sàn khan hiếm DN và cổ phiếu ở thời điểm hiện tại. Hồi đó SJS vốn điều lệ có 50 tỷ ( tức có 5 tr cổ phiếu, trong khi đó hơn 1/2 là cổ đông lớn nắm không giao dịch) vậy nên tạo nên sự khan hiếm trầm trọng. Các DN trên sàn lức đó rất ít và gần như đa số là DNNN không có thanh khoản. Trong khi cơn sốt điên dẫn đến lương tiền lớn đổ vào TTCK đẩy lên mức bong bóng. Còn hiện tại mọi thứ đã sang 1 trang mới, TTCK VN phát triển đầy đủ về chất và lượng nên câu chuyện đó đã mãi mãi không thể lặp lại
- Quy luật giá trị sẽ luôn đúng. Trong tất cả các loại TT, từ TT hàng hóa, chứng khoán… đều tồn tại quy luật giá trị. Và ngắn hạn CP có thể vì 1 lý do nào đó rời xa trục giá trị của DN nhưng dài hạn nó tự tìm đường về đúng và nằm quanh trục giá trị của nó. Đây là quy luật nên chỉ có đúng, không có sai. Ví dụ ROS từng được thổi lên 200k/cp, và nhiều NĐT đã không thể hiểu được.Nhưng bây giờ ROS đang giá nào. Cp sẽ tự tìm đường về đúng giá trị của mình Hay gần đây, nhóm Louis( TGG, BII…) đã tăng điên loạn trong 1 trend ngắn hạn. Nhưng cuối cùng cổ phiếu cũng quay về chính giá trị của nó. Đối với DIG, CEO mình thấy là tương tự. Sự xuất hiện của 1 trào lưu đám đông, hay 1 trend ngắn hạn nào đó của đám đông đã đẩy giá CP DIG lên 1 mức giá cao bất thường nhưng dài han DIG đã và đang tìm đường về đúng giá trị thực của mình. 7. GIÁ NÀO CHO DIG Dựa trên tất cả những đánh giá, mình cho rằng DIG sẽ tiến về vùng giá 3x là hợp lý trong 1-3 năm tới Và để có sóng trở lại, DN phải giải quyết được những bài toàn kinh doanh như đề ra để CP có 1 động lực tăng giá mới, lúc đó chúng ta mới có thể kỳ vọng 1 con sóng lớn khác Còn bây giờ, DIG sẽ bị lãng quên dần, khi nhỏ lẻ ôm vào thua lỗ và sẽ tiếp tục thua lỗ. KẾT LUÂN. Mình cũng hiểu DIG chút ít nên có những đánh giá khách quan để NĐT có thể tham khảo. Tránh những cảm nhận sai dẫn đến niềm tin sai và trả giá đắt nhé. Thân ái.
