Trước tiên, tôi không phân tích để hô hào riêng lẻ CII mà chỉ phân tích, định giá CII qua góc nhìn cá nhân bởi cùng sở hữu 1 CP nhưng mỗi ng có góc nhìn khác nhau, tư duy định giá, đầu tư khác nhau. Vẫn sẽ có những ng lỗ và đương nhiên có người lãi từng phiên giao dịch. Nhưng cũng có người không nhìn lãi, lỗ mà nhìn vào chu kì phát triển của Công ty, tôi nhìn vào chu kì phát triển của công ty để tìm kiếm lợi nhuận trên chu kì phát triển công ty đó.
Tôi đi vào phân tích CII trên góc nhìn cá nhân như sau
- Lãnh đạo: So sánh với các Công ty niêm yết giao đoạn 2007
- Đầu tiên, tôi phải chê CII có giàn lãnh đạo quá kém, là Cty thuộc quản lý của Thành uỷ TPHCM, hội tụ đủ ưu thế thiên thời, niêm yết từ 2007-2009, nhiều Công ty đã vươn tầm từ Penny lên Mipcap, Mipcap lên Blu, Siêu Blu như SSI, DPM, KBC, ITA, HPG .v.v.v nhưng CII vẫn lẹt đẹt vốn hoá < 10.000 tỷ.
- Gần đây sau vụ đấu giá đất thủ thiêm lại càng chứng tỏ năng lực yếu khi bán 3 hecta dự án Thủ thiêm không thu nổi 5.000 tỷ lợi nhuận trong khi đấu giá 3 hecta đất tương tự nhà nước thu 37.000 tỷ. Với lập luận CII không có năng lực phát triển BDS nên phải liên kết, phân chia lợi nhuận.
- Qua quá trình mạnh tay chống tham nhũng với vụ việc Tất Thành Cang, Sagri tôi tin rằng CII sẽ phải thay đổi, minh bạch hơn để xã hội hoá đầu tư công thông qua nền tảng Fintech, minh bạch hơn về việc bán tài sản. Le lói thấy động thái đầu tiên bán NBB giá cao chứng tỏ yếu tố quan trọng nhất để yên tâm đầu tư là Lãnh đạo hướng dần tới sự minh bạch.
- Những vô lý về giá CP, vốn hoá CII so với HHV.
Hiện trên thị trường, có HHV tương tự có thể là tiêu chí so sánh CII.
- Vốn điều lệ: HHV > CII ( 287> 238), vốn hoá HHV < CII ( 7.000 tỷ ~~8.600 tỷ)
- So sánh về các dự án, hiệu quả dự án, mức đầu tư dự án, HHV kém xa CII ( mục này các bạn tự tìm hiểu để có góc nhìn khách quan)
- Như vậy với mức giá và vốn hoá hiện tại: Nếu có sự cân bằng, CII được định giá dưới góc độ cty Cầu đường đơn thuần = HHV và Giá trị các khoản đầu tư công ty con, giá trị các BDS đang sở hữu = 0.
- Vô lý về các khoản sở hữu cổ phiếu NBB, LGC, SII: 9000 tỷ
- CII nắm ~~70 triệu NBB ~~ 3.000 tỷ. NBB tăng 1 giá CII có thêm 70 tỷ.
- CII nắm 105 triệu LGC ~~ 4.000 tỷ.
- CII nắm 50% SII ~~ 600 tỷ
- CII nắm 24% River (Công ty được chuyển nhượng lô 3.15 Thủ thiêm) ~~ 850 tỷ.
Như vậy tính riêng lượng cổ phiếu CII đầu tư có thể bán trên TTCK khoảng 9.000 tỷ.
- Vô lý về các tài sản là BDS đang sở hữu: 25.000 tỷ
- 6 hectac đất thủ thiêm x 300tr/m ( = 1/3 giá trúng đấu giá thấp nhất trong đợt đấu giá vừa qua) = 18.000 tỷ.
- 6000 m2 đất ( giao cùng 9hecta đất thủ thiêm) xây dựng văn phòng.
- 6000 m (152 điện biên phủ) x 300tr/m2 = 1.800 tỷ
- Lô đất tại quận bình thạnh, quận 8 ( Thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý 2 đã soán xét): 5.000 tỷ
Như vậy giá trị BDS đang sở hữu khoảng 25.000 tỷ định giá theo cách định giá không thể rẻ hơn tại TPHCM.
Tôi đi tìm sự vô lý trên TT chứng khoán, chờ đợi TT định giá nó về sự hợp lý. Như vậy, nếu có sự hợp lý so sánh giữa CII và HHV thì vốn hoá khoảng 8.000 tỷ đã hợp lý?
Nếu đã hợp lý khi so sánh với HHV thì toàn bộ Cổ phần tại NBB, LGC, SII, River, đất Thủ Thiêm (vẫn tiếp tục được giao do trong BCTC ghi nhận các hạng mục dở dang đang triển khai để đổi đất thủ thiêm), đất 152 Điện Biên Phủ, Bình Thạnh, Quận 8 giá trị gần 40.000 tỷ đang địn giá = 0.
Như vậy để tìm về giá trị hợp lý, tôi ước lượng chu kỳ 2022-2025 Lãnh đạo tiếp tục bất tài, yếu kém vốn hoá CII tối thiểu gấp 5 lần hiện tại. Nếu lãnh đạo minh bạch, giỏi như các Cty cùng thời trên sàn như SSI, KBC, ITA thì vốn hoá có thể gấp 10-20 lần hiện tại do thiên thời đang chiếu sáng rực vào CII.
