Co những thứ không chết vì một nhát dao, mà chết vì từng ngày cạn máu. Bất động sản cũng vậy. Ban đầu là những bảng giá vẫn được giữ nguyên để nuôi hy vọng. Rồi đến những cuộc gọi môi giới thưa dần, những căn nhà sáng đèn nhưng không còn người hỏi mua, những khoản lãi vay âm thầm bào mòn tài sản và tinh thần. Người ta không bán vì còn hy vọng. Người ta không mua vì đã mất niềm tin. Cả thị trường mắc kẹt trong một khoảng lặng đáng sợ, nơi ai cũng chờ người khác hành động trước.
Khi tín dụng rút lui, mọi lớp son phấn đều bị gột sạch. Giá trị thật đối diện với sức mua thật. Kỳ vọng va vào thực tế. Sự không cam lòng biến thành gánh nặng. Trong bóng tối ấy, thứ biến mất đầu tiên không phải là tiền, mà là thanh khoản. Và khi thanh khoản chết, thời gian trở thành kẻ hành quyết tàn nhẫn nhất. Không cần một cú sập long trời lở đất, chỉ cần đủ lâu, bóng tối sẽ tự hoàn thành phần việc của nó.
Lấy tham chiếu giá bds năm 2023-2024 làm điểm đích mà bds sẽ rơi về Không hoảng loạn nhưng đằng sau đó là sự thất vọng nặng nề => những sụp đổ vì quá tin tưởng
Giá tăng năm 2025-2026 là khoảng GAP ko được gia cố bằng khối lượng giao dịch => nên đường giá sẽ rơi về đó để phủ định mọi thăng dư ảo hình thành nhờ giao dịch mồi
Tất nhiên một số phân khúc sẽ giữ đc giá nhưng sẽ giao dịch vẫn trầm lắng.
Loại hình tôi nghĩ giảm nhiêu là những bds giá quá cao cao ở đây là số tuyệt đối như vài chục đến vài trăm tỷ
Nhưng bds giảm ít là nhưng bds giá quá thấp( dưới 2 tỷ) => ko thể giảm thêm nhưng đội phía trên sẽ gây áp lực cạnh tranh.
Sẽ tới lúc bds rẻ nhưng bạn sẽ bất ngờ là cũng ko có ai mua => đây là lý thuyết cơ bản của thị trường đầu cơ dựa vào nợ => nếu ko tăng giá thì mua vào chi lỗ => trong 1 năm bán ko đc hoặc ko tăng giá mạnh cũng ko làm người ta ham muốn xuống tiền
Tất cả phải nhanh mới thu hút tiền ko ai mua bds chờ 10 năm chỉ mong nó x2 còn thua gửi ngân hàng
Giá bds tôi nghĩ nó đang đi trước thu nhập người dân 5-6 năm
Nếu mua BĐS trong giai đoạn này sẽ khá bất lợi vì một số lý do sau:
Nếu chỉ kỳ vọng vào lãi vốn thì khả năng tăng gấp đôi (x2) từ mặt bằng giá hiện tại là không dễ. Biên an toàn không còn nhiều như các chu kỳ trước. Cần quá nhiều thời gian để x2 thì còn có nhiều kênh đêm lại lợi nhuận tốt hơn
Nếu dựa vào dòng tiền thì:
Chung cư: Mặt bằng giá đã ở mức rất cao. Sau khoảng 10–20 năm, tài sản bắt đầu chịu khấu hao rõ rệt, trong khi giá trị sử dụng giảm dần. Mua ở thời điểm này dễ biến thành một tài sản tiêu sản hơn là tài sản sinh lời, về bản chất cũng gần giống như trả trước nhiều năm tiền thuê nhà.
Đất nền: Muốn tạo dòng tiền phải đầu tư xây dựng nhà hoặc công trình cho thuê. Phần xây dựng lại là tài sản khấu hao theo thời gian, trong khi lợi nhuận cho thuê phải cạnh tranh với nguồn cung trên thị trường, đặc biệt là các dự án nhà ở có chi phí thấp hơn. Với chi phí vốn vay hiện nay khoảng 13–15%/năm, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê phải rất cao mới đủ bù đắp chi phí tài chính và tạo ra lợi nhuận thực sự.
Tất nhiên bàn luận kỹ thì có những vấn đề ko giải thích đc nhưng căn bản sức mua của xh đã từ chối giá này => tạo ra vùng cản khá mạnh => cản tâm lý => cản dòng tiền
Những động thái chính sách vừa ra gồm nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê chỉ là động tác thay thế động lực tăng trưởng cũ bằng một chu kỳ tín dụng và bất động sản mới, khả năng chỉ là kéo dài chu kỳ. Muốn duy trì sức mua xã hội tôi nghĩ người ta sẽ gạt bỏ bên lề những bds hạng sang ( trên 50tr m2 ) => tập trung phân khúc vừa túi tiền => duy trì động lực xây dựng, chuỗi cung ứng phía sau. Đây là cung cầu thật nhưng là chỉ là động lực tạm thời cho nền kt => một khi cầu đã đc thỏa mãn cơn khát thì dòng tiền đầu cơ buộc phải đi tìm lợi nhuận từ sản suất.
Mà thật muốn bứt lên, động lực phải đến từ năng suất, công nghệ và năng lực sản xuất , vì đó mới là nền tảng có thể duy trì tăng trưởng trong dài hạn.
Thời kỳ kiếm tiền dễ đã qua => đến lúc nói về 1 tỷ là nói về sự cực khổ của bao nhiêu năm lao động ?
Lên mạng đừng nghe có đất chém gió về tiền rẻ nữa, hết cửa rồi
Theo quan điểm của tôi, tổng giá trị tài sản, đặc biệt là bất động sản, đã tăng nhanh hơn nhiều so với quy mô của nền kinh tế thực. Khi mặt bằng giá bất động sản được duy trì ở mức rất cao, chi phí vốn của toàn xã hội cũng tăng theo. Doanh nghiệp sản xuất, thương mại hay dịch vụ đều phải gánh chi phí đất đai, mặt bằng hoặc chi phí tài chính liên quan, khiến giá hàng hóa và dịch vụ tăng nhanh hơn năng suất lao động.
Nhiều doanh nghiệp hiện nay không chỉ kiếm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà còn dùng dòng tiền đó để đầu tư hoặc trả nợ cho bất động sản. Điều này vô hình trung làm kỳ vọng lợi nhuận của hoạt động kinh doanh chính ngày càng cao, bởi ngoài việc nuôi doanh nghiệp, nó còn phải “gánh” chi phí của danh mục tài sản.
Đó là một mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn giá tài sản liên tục đi lên, mô hình này hoạt động rất hiệu quả vì lợi nhuận được khuếch đại. Nhưng nếu giá bất động sản đi ngang hoặc giảm trong thời gian dài, áp lực sẽ đảo chiều: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi không còn đủ để nuôi cả doanh nghiệp lẫn danh mục đầu tư.
Nếu kịch bản đó xảy ra trong vài năm tới, nhiều chủ thể sẽ buộc phải bán tài sản để cơ cấu lại các khoản tín dụng, giảm đòn bẩy hoặc chấp nhận sự suy yếu của chính hệ thống tài chính mà họ đang tham gia.
Nói ngắn gọn, việc dùng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi để trả nợ cho các khoản đầu tư bất động sản chính là một hình thức khuếch đại lợi nhuận bằng đòn bẩy. Mô hình này đã vận hành khá tốt trong chu kỳ tăng trưởng hơn một thập kỷ qua, nhưng khi chu kỳ thay đổi, những vết nứt cũng có thể xuất hiện ngay từ chính cơ chế từng tạo nên thành công của nó.
Bất cập lớn nhất là sản xuất thực yếu
Mà nền kinh tế đầu cơ lại đẩy mạnh quá sớm
Thành ra ttck chúng ta chưa kịp tích lũy đủ lực đã đẩy sóng đầu cơ quá cao
Giống như chân đế hẹp nền móng yếu mà dựng tòa tháp chọc trời vậy
Ko phải bds hết cơ hội đầu tư nhưng vài năm vừa rồi đã tăng quá mạnh => giờ muốn đầu tư thì lãi phải tính từ lúc mua ( thương lượng ép giá ) chứ k phải giai đoạn cứ mua là có lãi
Hôm nay đã có 175x rồi
Coi như cụ Trùm cũng đã đúng
Nay đáo hạn, riêng kéo 2V cũng 14-15p rồi
Số mã đỏ vẫn nhiều hơn mã xanh
Nhùng nhằng 1 chút rồi lại đao thôi
Tôi dự vo như vậy
Có 1 cái mà tôi rút ra đc bài học bản thân => kinh nghiệm năng lực quản trị sẽ quyết định nav bạn ở đâu => có những năm tôi đánh rất hay nhưng cứ lên một mức nav nào đó thì lúc nào cũng thua lỗ ngược => vượt qua đc thời gian ngắn là quay đầu => nhiều lúc nghiệm lại tôi nhận thấy năng lực chưa đủ để quản lý mức nav đó => ko thể làm giàu trên thị trường này nếu trình độ làn nhàn trừ khi gặp case nào như VIC lên quá nhanh làm bản thân ko kịp hiểu gì => giá tăng vượt qua mọi nhận thức về rủi ro, về tâm lý hành vi => ví dụ lỡ trúng mánh VIC => thoát ra thành công và đi chơi cổ khác về dài hạn nav tôi sẽ tịnh tiến về mức cũ => năng lực bản thân chỉ quản tri nav dưới 2 tỏi => có nhưng đợt lên đc 3 tỷ nhưng đánh đông đánh Tây nó quay lại 2 tỏi
Để thấy ko phải bạn đánh tk 100 tr như thần thì đánh tài khoản 1 tỷ cũng như thế
Nay 2V xấu hầu hết thời gian, đỏ sâu mua rất yếu
Chỉ sau 14h thì mới cải thiện , vôn tăng kéo xanh thẳng đứng
=> 2V phục vụ đáo hạn thôi chứ tôi ko thấy khỏe lên chút nào kể từ khi ra tin game1:1
Thị trường này thì nhiều người view khó kiếm tiền nhưng ko phải ai cũng chiến thắng được con thú trong người , y hệt trong uptrend cầm hàng thì lúc nào cũng sợ giảm , giờ thì cầm tiền lại sợ mất cơ hội rồi lại bị cuốn vào những tâm lý hành vi bị điều khiển với thị trường => gây ra những thua lỗ ko đáng có => kiên định cho đến khi tín hiệu uptrend rõ ràng
Thi trương ntn thi dễ có quá nhiều người view giảm nên short mạnh => nên tôi cũng ko dám chắc => lỡ mai anh em lại short mạnh thì tạo lập lại có cớ kéo 3V khó quá thì bỏ thôi
