Theo góc nhìn của tôi, nếu phân loại tài sản trong giai đoạn 2-5 năm tới thì đất nền là loại tài sản tôi ít ưu tiên nhất. Phần lớn cổ phiếu trên thị trường Việt Nam cũng vậy. Còn chung cư, nếu chỉ mua để giữ với kỳ vọng tăng giá mà không tạo ra dòng tiền đủ bù chi phí thì về bản chất cũng là một khoản tiêu hao tiền theo thời gian.
Thứ đáng để đầu tư nhất lúc này, theo tôi, không phải là săn một mã cổ phiếu hay một lô đất, mà là xây dựng một hệ thống có thể tạo ra dòng tiền đều đặn: một công việc có giá trị cao hơn, một doanh nghiệp, một kỹ năng hiếm hoặc một mô hình kinh doanh vận hành được. Dòng tiền mới là nền móng của tài sản. Còn bất động sản hay chứng khoán chỉ thực sự phát huy sức mạnh khi nền kinh tế bước vào giai đoạn thuận lợi, dòng tiền dồi dào và niềm tin quay trở lại.
Nếu tài sản mới giảm 30-50% mà đã vội lao vào chỉ vì nghĩ “rẻ rồi”, rất có thể bạn đang nhận lấy áp lực mà người khác muốn chuyển đi. Trong một chu kỳ giảm, bên bán nhiều khi không bán vì họ nghĩ tài sản xấu, mà vì họ cần tiền. Người mua nếu không hiểu điều đó rất dễ trở thành người gánh rủi ro thay.
Hãy nhìn lại quá khứ. Giai đoạn vừa rồi bất động sản tăng cả chục lần trong vòng 5-10 năm. Thị trường chứng khoán cũng có rất nhiều cổ phiếu tăng 5-10 lần so với trước năm 2019. Câu hỏi là: năng suất lao động, thu nhập và giá trị tạo ra của nền kinh tế có tăng tương ứng hay không? Nếu không, thì một phần đáng kể của mức tăng đó có thể đến từ dòng tiền rẻ, tín dụng và kỳ vọng, chứ không chỉ từ giá trị nội tại.
Theo tôi, chu kỳ nào cũng có một câu chuyện để thuyết phục số đông rằng “lần này sẽ khác”. Khi dòng tiền mạnh, câu chuyện nào cũng nghe rất hợp lý. Nhưng khi dòng tiền đảo chiều, thị trường lại buộc phải kiểm chứng đâu là giá trị thật và đâu là giá được nâng đỡ bởi kỳ vọng.
Theo tôi, cái mà nhiều nhà đầu tư thiếu nhất là nhìn được cả một chu kỳ 10-20 năm. Đa số chỉ nhìn vài tháng hay một hai năm rồi kết luận thị trường sẽ lên hoặc xuống. Nhưng nếu đứng lùi lại đủ xa, sẽ thấy mỗi chu kỳ đều có lúc hưng phấn, lúc thanh lọc rồi mới bước sang một giai đoạn phát triển mới.
Trung Quốc là một ví dụ đáng để quan sát. Nước này đang trải qua quá trình điều chỉnh mạnh ở bất động sản và đồng thời tìm cách chuyển hướng dòng vốn sang sản xuất, công nghệ và những lĩnh vực tạo ra giá trị cao hơn. Theo tôi, Việt Nam rồi cũng sẽ phải đối mặt với những bài toán tương tự khi tín dụng không thể mãi chảy quá nhiều vào bất động sản. Cách đi có thể khác, tốc độ có thể khác, nhưng áp lực tái cân bằng dòng vốn là điều khó tránh khỏi.
Điều khiến tôi suy nghĩ là bất động sản Trung Quốc đã giảm nhiều năm liền. Nếu chỉ nhìn tâm lý thì người Á Đông vốn rất thích tích lũy tài sản, giá giảm đáng lẽ phải có rất nhiều người lao vào mua. Nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Không phải họ không muốn mua, mà là không còn đủ sức mua. Khi tín dụng bị siết, thu nhập chịu áp lực và niềm tin suy giảm, muốn mua cũng không dễ.
Cuối cùng, giá tài sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền. Khi dòng tiền dồi dào, gần như tài sản nào cũng có thể tăng. Nhưng khi tiền trở nên khan hiếm, việc kỳ vọng giá tiếp tục đi lên sẽ khó hơn nhiều. Theo góc nhìn của tôi, giai đoạn kiếm tiền dễ nhờ tài sản đã không còn như trước. Thời gian tới, nhiều người có lẽ sẽ phải tập trung hơn vào công việc, dòng tiền thực và xử lý các khoản nợ đã tạo ra trong giai đoạn tăng nóng. Vay càng nhiều thì áp lực tạo ra thu nhập để trả nợ càng lớn.
Bds VN tương lai khá u ám nhưng nhưng tạo lập vẫn lãi to => đã kịp tăng chục lần thì giờ giảm 30-50% thì chỉ làm bớt lãi => người ko hiểu fomo theo thì bị vạ lây thôi chinh những người làm bds trong time qua và thậm chí sắp tới sẽ là người trả giá nhiều nhất
Giá nhà tại Hàn Quốc nơi mà tâm lý đầu cơ cũng rất khủng khiếp đang là 14 năm thu nhập thì tại sao VN lại có mức 30-37 năm thu nhập của người lao động? Cuối cùng người VN sinh ra để làm gì? Mua nhà và trả nợ thôi hay sao? Nếu giá nhà trong 5 năm tới chia đôi tôi ko cảm thấy lạ lắm vì chu kỳ tín dụng kết thúc => lúc này tiền vay nợ khắp nơi tìm cách rút lui => dẫn đến hụt thanh khoản => buộc phải bán máu mà nuôi chính thị trường bds Thoát sớm sẽ có rất nhiều cơ hội , ko có lý do gì để kỳ vọng khi mà tin dụng bị siết ở bds => ko có tiền thì tăng bằng niềm tin ? mọi thứ đã quá chậm => xu hướng đã quay đầu thì dù có giảm giá ng ta cũng ko mua
Thị trường ck là nơi cánh chim báo bão nhanh nhất, nó cho ta thấy 1 thời kỳ khó khăn sắp tới sẽ rất khốc liệt => tài sản của xã hội sẽ bay hơi nhanh chóng vì đa phần tích sản dựa trên bds
Tín dụng trong 5 năm tới dành cho lĩnh vực đầu tư đang thiếu rất nhiều nhưng bds lại đang chôn 1 đống vốn => khả năng sẽ phải rút ống thở dần dần => đẩy giá nhà hạ xuống => tăng thanh khoản => giải phóng lượng tiền đã nằm im trong bds => buộc người giữ bds phải bán để trả nợ bank và từ đó tín dụng mới có cho lĩnh vực khác => đây là người cầm trịch tạo ra vĩ mô ép người giữ bds bán như force sell bên ck => nếu ko có những điều kiện ngặt nghèo thì ng giữ bds ko chịu bán đâu => nên lãi suất tăng là điều tất yếu => còn lỳ lợm ko chịu bán thì ls còn tăng nữa đỉnh lãi suất thì lãi tiền gửi phải lên 11-13% và kéo dài trên đinh cho đến khi nhu cầu vốn cho hạ tầng đầu tư công giải quyết đc
Cho nên vài tháng qua tôi nói bán bds sớm là sống giờ ai cũng bít câu chuyện rồi thì sao mà bán
Thị trường ck chắc còn lâu lắm nữa mới có một uptrend để chơi, giờ cứ 3 tháng giảm có 1 tháng tăng => làm vài lần như thế thì thị trường thay đổi về chất => đẩy những người tích sản nghi ngờ nhân sinh mới là lúc setup nhưng game mới 2028 nhé, ko sớm hơn đc => từ đây đến đó càng vùng vẫy càng teo tóp
Bds giờ cũng giống kim cương => có biến cố thì ko đủ tiền để xã hội này hấp thụ lương cung ồ ạt => những người bán đc bds thì tiền đã quay lại trả bank => thanh khoản ngay càng hiếm ko đủ hấp thụ => buộc phải chiết khấu. Chiết khấu đến khi nào cung cầu bằng nhau => bên mua bây giờ cũng ngại vay bank nên lượng tiền mặt càng ít hơn. Các chủ đầu tư đang saleofff 5 năm ko trả lãi => chứng tỏ người ta cũng hình dung chu kỳ lãi cao khá dài
Và cách để tạo ra tầng lớp trung lưu tiêu dùng nhiều là bơm bds lên nhưng mức cao => ai cũng mua và ít ai bán ra => thanh khoản vẫn đáp ứng đủ => lúc này toàn xã hội đều là tỷ phú tiền kể trên giấy => cách này dễ hơn là tao ra những trung lưu thứ thiệt tích lũy từ 1-2 tỷ => số này cực kỳ ít
10 năm tới bds còn một đổ vỡ nữa là thừa cung => chợt nhận ra ko đủ cầu, bao năm người ta tích sản chỉ vì sợ thế hệ sau ko có nhà ở và cũng có trường hợp tích sản sợ tiền mất giá hoặc để khuếch đại tài sản => có bao nhiêu đều hấp thụ hết mà quên hỏi ngược lại người cần sẽ đến lúc nào bão hòa ? Tôi nghĩ có lẽ bão hòa rồi => chỉ vài đô thị là còn thiếu cung thừa cầu => nhưng chắc chắn 5-10 năm nữa cũng bão hòa
Những gì xảy ra trong ck một năm qua sẽ diễn ra đúng trên thị trường bds => có tham gia là có lỗ tham gia nhiều lỗ nhiều , tham gia ít lỗ ít vừa ngồi với đưa bạn tín dụng thì giờ ngân hàng nó ko giải ngân bds => khuyên khách hàng giảm tỷ lệ nợ => ko cho đáo hạn hoặc tìm ngân hàng khác từ chết tới bị thương thôi
Thị trường vẫn như cũ => kéo 1 nhóm nhỏ để tạo hưng phấn cho đám đông, những người full tiên hoặc những nhỏ lẻ túi to vẫn chưa xuất trận => nếu tình trạng ko thay đổi thì phiên tạo đáy sẽ thất bại và tiếp tục quay lại giảm từ mai sẽ có những con quá giảm tăng để che mắt bọn trên cao rơi bù có thể ngay mai 3V giảm để bọn khác có nhịp hồi vài phiên tôi nghĩ nhịp này rất ngắn ko khuyến nghị mua bán gì vì giờ mua hay bán đều có khả năng sai
ko khuyến nghị mua bán gì vì giờ mua hay bán đều có khả năng sai