CTCP TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH
Doanh thu sơ bộ của DXG 1.698 tỷ đồng trong Q2/2022. Do đó, LNST 200 tỷ đồng, chủ yếu đóng góp bởi lợi nhuận từ hai dự án Gem Sky World và St.Moritz.
TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ
1. Giai đoạn bùng nổ lợi nhuận của DXG. Triển vọng ngắn hạn khi Gem mở bán thành công, giá bán Gem sẽ khoảng 100 triệu đồng/m2 thay vì 40 triệu đồng/m2 như trước đây
2. DXG phát hành trái phiếu chuyển đổi thành công trong quý 3 với giá kỳ vọng trên 62.000
3. Đấu giá thủ thiêm thành công giá trên gấp đôi giá khởi điểm là yếu tố hỗ trợ giá mạnh mẽ cho thị trường BĐS
1. Giai đoạn bùng nổ lợi nhuận của DXG: Doanh số kí bán mới của DXG được kì vọng sẽ tăng mạnh từ năm 2022 nhờ hoạt động mở bán của nhiều dự án lớn , lợi nhuận sau thuế 2022 kỳ vọng gấp đôi 2021, 2023 gấp 220% so với 2022, 2024 tăng trưởng gấp 337% so với 2022
Khơi thông pháp lý, hai đại dự án bên sông Sài Gòn trở lại
Gem Riverside (Quý 3/2022) là dự án chung cư cao cấp đầu tiên c’ủa DXG, sở hữu vị trí chiến lược tại Quận 2, bên bờ sông Sài Gòn, mặt tiền đường song hành với cao tốc Long Thành – Dầu Giây, dễ dàng kết nối với các tuyến đường lớn huyết mạch, các quận khu vực phía Đông thành phố và một số tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương và Vũng Tàu… Sau 4 năm hoãn lại, dự án Gem Riverside đã chính thức hoàn tất pháp lý cơ bản và chỉ còn chờ cấp giấy phép xây dựng. DXG hiện có ý định triển khai dự án Gem Riverside ở phân khúc cao cấp (thay vì phân khúc tầm trung như dự kiến trước đây), nên giá bán sẽ khoảng 100 triệu đồng/m2 thay vì 40 triệu đồng/m2 như trước đây
Doanh số ước tính kí bán mới từ Gem Riverside hơn 8 nghìn tỷ đồng, đóng góp 9.155 tỷ đồng LNTT cho DXG trong giai đoạn 2024 - 26 . Với quỹ đất còn hạn chế tại khu vực nội thành ven sông Sài Gòn, chúng tôi kì vọng hai dự án này sẽ được hưởng lợi nhờ đà tăng giá và sẽ là động lực tăng trưởng, đóng góp doanh thu lớn cho DXG trong giai đoạn 2024-26.
Gem Premium là dự án DXG sở hữu nhiều lợi thế, là dự án cuối cùng tại TP.HCM sở hữu 2 mặt tiền sông Sài Gòn với chiều dài 1,7km. Dự án Gem Premium gồm ba dự án thành phần. Riêng hai dự án thành phần Gem Premium và Gem River View có quy mô hơn 10 ha. DXG đang mua thêm các khu đất lân cận để mở rộng quy mô dự án trên 15ha và sẽ tách nhỏ hoàn thành pháp lý từng dự án để không ảnh hưởng chung tới tiến độ toàn bộ dự án. Dự kiến Gem Premium sẽ bắt đầu được mở bán từ 2024
Chúng tôi đánh giá khả quan về tỷ lệ hấp thụ tại 2 dự án này của DXG trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung căn hộ trong nội đô TP. HCM, đặc biệt là khu vực ven sông, hiện chỉ còn 4 dự án bao gồm khu vực cảng VNDIRECT RESEARCH www.vndirect.com.vn 8 Sài Gòn (hơn 10 ha), khu cảng ICD nội địa Rạch Chiếc (hơn 50 ha), khu Thanh Đa và Gem Premium.
Các dự án tiềm năng khác
• Hoàn thiện xây dựng các dự án tại tỉnh Bình Dương như: Opal City view (0,97ha), DXH Parkview (5,1ha) và DXH Park City (9,5ha) và đưa vào mở bán từ trong năm 2023.
• Mở rộng quỹ đất với các dự án mới: DXH Diamond City (10,6ha) ở Thanh Hóa, DXH Lux City (96,2ha) và DXH Green City (43,4ha) ở Hậu Giang, DXH New City (37,8ha) ở Vĩnh Phúc.
• Mở bán LuxStar tại Quận 7, sẽ là động lực tăng trưởng cho doanh thu năm 2023 của mảng phát triển BĐS.
• Dự án Opal Skyline đã tiến hành cất nóc trong Q2/22 và dự kiến sẽ bàn giao trong Q4/22, sẽ đóng góp khoảng 28,5% doanh thu phát triển BĐS của DXG trong năm 2022
Theo ước tính của chúng tôi, trong giai đoạn nửa cuối năm 2022-2027, sẽ có 27 dự án lớn của DXG được mở bán với tổng mức đầu tư đạt 745,5 nghìn tỷ đồng, với quỹ đất ước đạt hơn 4.545 ha chủ yếu tại khu vực miền Trung và miền Nam
- Với mảng dịch vụ, thị phần môi giới BĐS của CTCP Dịch vụ BĐS Đất Xanh (DXS VN, HOSE ) trong năm 2021 đạt 33%. Trong khi những công ty nhỏ phải đối mặt với những khó khăn do ảnh hưởng bởi Covid -19 lên hoạt động môi giới BĐS thì DXS đã nhanh chóng giành lấy thị phần nhờ đẩy mạnh đầu tư vào nền tảng công nghệ giúp tăng tốc độ xử lý hồ sơ và giao dịch gấp 10 lần. Gem Sky World, Opal Skyline … là những dự án đạt được kết quả giao dịch tốt thông qua nền tảng này. Triển vọng mảng dịch vụ của DXG vẫn tươi sáng trong năm 2022 khi DXS đã đặt mục tiêu doanh thu đạt 8.400 tỷ đồng (+94% svck ), LNST đạt 1.250 tỷ đồng (+132% svck).
SO SÁNH VỚI CÁC DN CÙNG NGÀNH
2. Kế hoạch phát hành trái phiếu (*) quốc tế vẫn đi đúng kế hoạch, theo ban lãnh đạo. Công ty kỳ vọng hoàn tất việc phát hành 300 triệu USD trái phiếu quốc tế chuyển đổi/không chuyển đổi (kế hoạch được thông qua tại ĐHCĐ của DXG trong tháng 05/2022) vào tháng 8 hoặc tháng 9/2022. Số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ được dùng mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án mới có quy mô lớn. Các thông tin chi tiết như lợi suất trái phiếu và giá chuyển đổi chưa được công bố. Chúng tôi lưu ý rằng chúng tôi chưa đưa kế hoạch phát hành trái phiếu này vào dự báo và định giá của chúng tôi.
Giá phát hành chưa được công bố nhưng theo Nghị quyết của HĐQT DXG hồi cuối tháng 3/2022 tiết lộ một số thông tin cụ thể về đợt phát hành trái phiếu này. Cụ thể, đây sẽ là dạng trái phiếu chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Thời hạn trái phiếu dự kiến là 5 năm. Giá chuyển đổi tùy thuộc vào tình hình thị trường chứng khoán nhưng sẽ không thấp hơn 62.000 đồng/cổ phiếu.
3. Đấu giá thủ thiêm: Link: Đấu giá lại những lô đất bị bỏ cọc tại Thủ Thiêm, tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS
HÀNH ĐỘNG CỔ ĐÔNG LỚN
Chủ tịch HĐQT mua vào 20 tr cp quanh giá 42k, 5tr cp quanh giá 26k, thể hiện sự quyết tâm của Ban lãnh đạo với triển vọng của dự án DXG sắp tới
Rủi ro
- việc phát hành trái phiếu huy động vốn chậm hơn so với dự kiến
- lãi suất vay mua nhà tăng cao hơn dự kiến ảnh hưởng tới quyết định mua nhà, tỷ lệ hấp thụ
- giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao
Về rủi ro về siết chặt phát hành trái phiếu thời gian vừa qua mình có đánh giá nếu thị trường ko sập mạnh do thắt chặt BĐS thì DXG không về vùng giá rẻ thế này. Nên vùng này mình đánh giá đã phản ánh đủ các rủi ro
Hành động giá: Quan sát dòng tiền, DXG đã được gom rất nhiều vùng dưới, và đang bước vào xu hướng tăng. Cổ phiếu hiện đang thể hiện rõ sức mạnh khi thị trường chỉnh
(*)THÔNG TIN THÊM CHO NĐT VỀ TRÁI PHIẾU CHUYỂN ĐỔI
Lợi ích đối với công ty khi phát hành trái phiếu chuyển đổi là:
1.Trái phiếu chuyển đổi có mức lãi suất thấp hơn Trái phiếu không có tính chuyển đổi.
2. Công ty có thể loại trừ chi phí trả lãi cố định khi thực hiện chuyển đổi, vì vậy sẽ giảm được nợ.
3. Phát hành Trái phiếu chuyển đổi thì công ty sẽ tránh được tình trạng tăng số lượng Cổ phiếu một cách nhanh chóng trên thị trường (điều này dẫn tới việc làm cho giá Cổ phiếu thường bị sụt giảm).
4. Bằng việc phát hành Trái phiếu chuyển đổi thay cho phát hành Cổ phiếu thường, công ty sẽ tránh khỏi tình trạng làm cho các khoản thu nhập trên mỗi cổ phần trước đây bị giảm sút.
Điểm hấp dẫn nhà đầu tư của Trái phiếu chuyển đổi:
- Trái phiếu chuyển đổi cũng được thanh toán tiền lãi với một lãi suất cố định và sẽ được mua lại với giá bằng mệnh giá vào lúc đáo hạn. Thu nhập từ lãi suất Trái phiếu thường cao hơn và chắc chắn hơn thu nhập từ cổ tức trên Cổ phiếu thường.
- Người nắm giữ Trái phiếu chuyển đổi có quyền ưu tiên hơn các cổ đông nắm giữ Cổ phiếu thường khi công ty phá sản và bị thanh lý.
- Giá thị trường của Trái phiếu chuyển đổi ổn định hơn giá Cổ phiếu thường trong thời kỳ thị trường sa sút. Giá trị của Trái phiếu chuyển đổi trên thị trường được hỗ trợ bởi các lãi suất hiện hành của những Trái phiếu cạnh tranh khác.
- Vì Trái phiếu chuyển đổi có thể được chuyển thành Cổ phiếu thường nên giá trị thị trường của chúng sẽ có chiều hướng tăng nếu giá Cổ phiếu tăng.
- Khi Trái phiếu chuyển đổi được chuyển đổi sang Cổ phiếu thường thì không được coi là một sự mua bán nên sẽ không phải chịu thuế trong giao dịch chuyển đổi.
Ví dụ, một Trái phiếu chuyển đổi có mệnh giá 1.000 USD có thể được chuyển thành Cổ phiếu thường tại giá 25 USD (tỷ lệ chuyển đổi là 40 đổi 1) và Trái phiếu này được mua lại ở mức giá 1.050 USD. Cổ phiếu thường trên thị trường hiện đang được giao dịch ở mức giá 30 USD, bằng việc chuyển đổi một Trái phiếu mà nhà đầu tư có thể trở thành chủ sở hữu 40 Cổ phiếu thường với tổng giá trị là 1.200 USD. Như vậy, trái chủ chuyển đổi chúng thành 40 Cổ phiếu thường rồi bán chúng để có 1.200 USD hơn là bán lại Trái phiếu chuyển đổi này ở mức giá 1.050 USD.
Định giá DXG : NĐT liên hệ riêng mình để đi sâu vào định giá nhé