ITC – Cá chép vượt Vũ Môn
Đầu tư doanh nghiệp bất động sản có 3 yếu tố cần quan tâm chính:
-
Quỹ đất (yếu tố trung dài hạn)
-
Khi nào ghi nhận doanh thu (quỹ đất này có đem lại tăng trưởng lợi nhuận đột biến co DN trong thời gian tới không)
-
Định giá (định giá có hấp dẫn không, với BĐS thì tăng bằng lần mới là hấp dẫn)
Hai yếu tố trên, ITC có những gì?
Quỹ đất
| Project Name | Loại hình | Area (ha) | Location | Progress | Ownership | Subsidiaries |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tương Bình Hiệp | Dân cư | 19 | Thủ Dầu Một, Bình Dương | đã bàn giao giai đoạn 1, nộp tiền sử dụng đất, đang san lấp | 65% | Sabinco |
| Long Thoi - Star Village | Dân cư | 55.4 | Long Thới, Nhà Bè | Đã nộp tiền sử dụng đất, đã đầu tư cơ sở hạ tầng giai đoạn 1. Giai đoạn 2 chủ yếu chung cư cao tầng và 1 phần lô liền kề | 100% | Công ty mẹ |
| Terra Flora Nhon Trach | Dân cư | 4.7 | Nhơn Trach, Đồng Nai | Đang kinh doanh | 100% | Công ty mẹ |
| 6A-6B Bình Chánh | Dân cư | 6.9 | Đa Phước, Bình Chánh | Giải phóng mặt bằng 60% | 100% | Công ty mẹ |
| Long Phuoc | Dân cư | 20 | Long Thoi, District 9 | Có giấy chứng nhận 20ha, đang làm thủ tục đầu tư | 100% | Công ty mẹ |
| Khách sạn La Vela | Khách sạn | Hơn 2,500m3 | Nam Kỳ Khởi Nghĩa | Khách sạn 4.5* | 100% | Công ty mẹ |
Đất thương phẩm hiện có các dự án của ITC khoảng 20ha, có thể là ít so với các doanh nghiệp khác nhưng với quy mô vốn 1,000 tỷ của ITC đủ để công ty triển khai trong 4 năm tới.
Quỹ đất lớn nhưng quan trọng hơn cần xem tình trạng quỹ đất đó như nào. Với ITC, 2 dự án mà ITC chuẩn bị kinh doanh là Sabinco và Star Village pháp lý đã hoàn chỉnh. HCM 3 năm gần đây liên tục bị thanh tra dự án, cấp mới dự án gần như không có. Trong đó, Bình Dương thì từ 2021 dự án cấp mới cũng vướng do đó giá đất liên tục tăng trong thời gian gần đây cũng một phần đến từ nguồn cung bị siết. Việc đưa vào kinh doanh các dự án có pháp lý đầy đủ nói chung cũng như Sabinco và Star Village nói riêng là cực kỳ thuận lợi cho doanh nghiệp.
Đánh giá thì riêng 2 dự án này cũng đủ đem lại lợi nhuận đột biến cho ITC đến 2024 nên bài này sẽ nói trước về 2 dự án trên.
SABINCO TƯƠNG BÌNH HIỆP
Sabinco Tương Bình Hiệp
Pháp lý dự án : Đã có 1/500, Đã có QĐ giao đất theo quyết định số 3944/QĐ-UBND của Bình Dương: Trong đó 56.283,3m2 đất nhà ở liền kề, 2.891,8m2 đất xây dựng chung cư cao tầng, 14.675,8m2 đất xây dựng nhà ở xã hội
-
Tại thời điểm Quý 4/2019 chưa ghi nhận hàng tồn kho cho dự án Sabinco Tương Bình Hiệp
-
Thời điểm Quý 4/2020: Hình thành khoản tồn kho Sabinco tương bình hiệp là giá trị Quyền sử dụng đất sau khi được khấu trừ chi phí GPMB, đem thế chấp để tạo nguồn vốn phát triển dự án Sabinco.
(BTCT Q4.2020)
Như vậy 408.977.488.809 đồng này là tiền sử dụng đất, Chi phí GPMB của dự án.
Tiến độ thực hiện dự án : Động thổ tháng 5/2021, tuy nhiên do tại Bình Dương bùng phát dịch covid trong năm 2021 nên đến nay mới cơ bản hoàn thiện san lấp mặt bằng, hiện tại đang làm công tác xin các thủ tục pháp lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật và phần móng công trình đề đủ điều kiện mở bán.
Cuối năm 2021 khi tình hình covid tại Bình dương ổn định, công ty đã đẩy nhanh tiến độ, hàng ngày với hàng chục xe tải vào ra liên tục thúc đẩy tiến độ san lấp mặt bằng, chúng tôi nhận định Sanbinco có thể hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trong Quý 2-Quý 3, tổ chức huy động vốn cuối quý 2, mở bán trong quý 3, ghi nhận một phần doanh thu trong quý 4/2022 và năm 2023.
Ảnh cắt từ video flycam dự án thời điểm tháng 2/2022
Nhận định:
Vị trí cực kỳ thuận lợi trong khi quỹ đất tại khu vực này không nhiều.
Hạ tầng giao thông: Dự án Sabinco tương bình hiệp theo quy hoạch tiếp Giáp 3 mặt đường Nguyễn Chí Thanh, Hồ Văn Cống, Bùi Ngọc Thu, 300m ra ngã 3 Suối Giữa đường quốc lộ 13 trục đường xương sống của tỉnh đi HCM và Bình Phước.
Tiện ích: Chợ thì khỏi phải nói, bước ra là thấy chợ do vị trí trung tâm Thủ Dầu Một. Trường tiểu học, trung học ngay đường Hồ Văn Cống. THPT đi xa hơn có 1.4km. Bệnh viện thì nhiều vô kể, tha hồ chọn. Bênh viện tư thì có bệnh viện Vạn Phúc, Sài Gòn Bình Dương đường Hồ Văn Cống. Bệnh viện cấp Bộ thì có bệnh viện đa khoa Bình Dương xây mới hơn 1,500 giường bệnh, đã xong chuẩn bị đi vào hoạt động. Hôm 5/3 vừa bổ nhiệm PGS.TS Nguyễn Lân Hiếu làm Giám đốc bệnh viện. Đi qua bệnh viện cứ tưởng khách sạn 5 sao, siêu to khổng lồ (Ảnh bên trên).
Tiếp theo cái quan trọng nhất là giá bán bao nhiêu?
Không thấp hơn 40 triệu. Giá chính thức thì chưa có nhưng các dự án xung quanh thì Giá đất khu tái định cư BV đa khoa tỉnh Bình dương, cách Sabinco khoảng 1,1km giao động từ 42-47trđ/m2 đường nội bộ 11,5m. Trên mạng bảo giá khởi điểm 26 triệu/m2, không có giá này đâu nhé. Có giá này thì khuyên chân thành các anh em mỗi người vào làm vài lô nhé.
Thực tế thời điểm hiện tại đất nền từ năm 2019 đến nay nhiều nơi tăng 3 – 5 lần, đặc biệt quỹ đất các đô thị lớn ngày càng khan hiếm do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh, gpmb gặp nhiều khó khăn, chi phí M3 trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tăng cao …, chính vị vậy dự án Sabinco GĐ 1 được giao đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính là lợi thế rất lớn, có hàng bán ra thời điểm này là vua, có hàng bán là thắng.
Dựa vào thông tin thu thập được từ thị trường hiện nay, tính toán:
-
Doanh thu Sabinco giai đoạn 1 ~ 2.251.332.000.000 đồng (chỉ tính phần thấp tầng, mấy cái khác như cao tầng, dịch vụ coi như cho không)
-
Chi phí GPMB, TSDĐ ~ 408.977.488.809 đồng
-
Chi phí xây dựng hạ tầng ~ 140.000.000.000 đồng
-
Chi phí QC, BH, QLDN ~ 225.133.200.000 đồng
-
Thuế TNDN 20%
*** Lợi nhuận từ phát triển dự án GĐ1 (2022-2023) ~ 1.181.777.048.953 đồng**
*** Lợi nhuận phát triển GĐ 2 cho 14.505m2 đất ở liền kề (2022-2023) ~ 365.467.690.906 đồng.**
Tổng lợi nhuận dự án Sabinco ~ 1500 tỷ. Lợi ích ITC 64,32%= 1000 tỷ.
Giá trị ITC đánh giá lại dự án này khoảng 3k tỷ, tương ứng giá trị mỗi cổ phần 35k.
DỰ ÁN STARS VILLAGE
Ngoài Sabinco, ITC có có quỹ đất sạch sẵn sàng bán tại Star Village.
Pháp lý: Có 1/500, bàn giao đất, Giấy chứng nhận đầy đủ
Tiến độ dự án: Đất sạch, cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Đã bán và thu tiền 95% tiến độ với phần lớn diện tích đất thấp tầng.
Định giá:
Như vậy, còn lại khoảng 50.400m2 đất thương phẩm đang được ITC đem thế chấp, giá vốn ~ 11tr/m2, hiện tại có giá thị trường khoảng 35-38trđ/m2, như vậy đống tồn kho này nếu đem bán thời điểm hiện tại mỗi đồng vốn mỗi m2 lãi ít nhất 24 trđ/m2 ~ tương đương gần 1.200 tỷ lợi nhuận (chưa kể giá đất còn tiếp tục tăng) …
Nói về dự án này lại phải nhắc đến case NTL tôi mua năm 2018. Lúc đó công ty đang có 2 dự án một dự án chung cư ở Hạ Long, một dự án Lideco Trạm Trôi, Hoài Đức. Hai dự án này ai cũng kêu lởm, chung cư ở Hạ Long thì lãi được bao nhiêu. Đất tận Hoài Đức, đường thì xa, bụi bặm ai mua. Nhưng đấy là suy nghĩ của các bố ngồi điều hòa, nhìn google thôi. Còn thực tế thì giá đất đã phi 3-4 lần rồi. NTL còn gần 4ha, giá vốn khoảng 14-15 triệu. Trong khi giá thị trường lúc đó 35-40 triệu. Thế là mua NTL cầm gần 1 năm giá cứ quanh 10, ông nào cũng bảo con này có gì đâu nặng mông. Thế là từ cuối năm 2018 nó tăng cho từ 10 lên gần 40 trong có 9 tháng. Xong lúc đấy các bố mới đi phân tích này phân tích kia.
Dự án này của ITC cũng như thế, giá vốn đang có 11 triệu giá thị trường 35 triệu rồi, giờ cứ xẻ ra mà bán thôi.
Mua cổ phiếu là phải mua từ lúc chưa ai thấy cái đẹp, ai cũng chê xấu, chứ đẹp rồi thì vào ăn bô thôi. Đấy nói qua 2 dự án của ITC thôi giá đã 5x rồi.
Khi nào mấy dự án này bắt đầu ghi nhận phân tích các dự án khác.
