1. GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP
KDH thành lập vào năm 2001 và trở thành chủ đầu tư nổi tiếng ở khu vực miền Nam.
KDH cung cấp hơn 20.000 sản phẩm nhà phố và biệt thự hạng sang, căn hộ ở khu
vực phí Tây và Đông TP. HCM. Hiện tại, KDH có hơn 524 ha đất tại TP. HCM cho
dự án phát triển trong tương lai bao gồm cả đất ở và đất KCN
2. CÁC DỰ ÁN CỦA KDH
- The Privia:
Dự án đã bàn giao vào tháng 10/2024, nhưng lợi nhuận từ dự án này đã được ghi nhận đầy đủ trong các quý trước. Do đó, dự án này không còn tác động đáng kể đến kết quả kinh doanh của KDH trong quý 4/2024.
- Clarita và Emeria:
Đây là hai dự án thuộc phân khúc bất động sản cao cấp của KDH, nhưng hiện đang đối mặt với một số thách thức:
Giá trị cao: Với quy mô cao cấp, các sản phẩm từ hai dự án này đòi hỏi dòng tiền lớn, khó thu hút dòng vốn đầu cơ trong bối cảnh thị trường bị định danh nghiêm ngặt sau ngày 01/08/2024.
Pháp lý chưa hoàn thiện: Giấy phép bán của hai dự án này vẫn chưa được xác định rõ ràng, chỉ dự kiến từ quý 4/2024 đến đầu quý 1/2025.
Câu hỏi đặt ra:
Khi cả hai dự án cao cấp còn chờ đợi hoàn thiện pháp lý và dòng tiền đầu cơ khó tham gia, liệu KDH có đủ yếu tố để tạo động lực tăng giá trong ngắn hạn?
Áp lực lợi nhuận trong ngắn hạn
Hiện tại, hầu hết các dự án của Khang Điền đã bán hoặc bàn giao gần hết. Trong khi đó, hai dự án cao cấp Clarita và Emeria mới chỉ bắt đầu xin giấy phép bán hàng. Điều này dẫn đến quý 4/2024 sẽ đối mặt với khoảng trống về lợi nhuận đáng kể.
Các dự án đang chuẩn bị triển khai của KDH chủ yếu vẫn nằm ở bước hoàn thiện giấy tờ, chưa có điểm rơi lợi nhuận cụ thể. Điều này tạo áp lực lên tập đoàn khi chi phí vận hành vẫn phải duy trì, nhưng lợi nhuận chưa thể ghi nhận trong ngắn hạn.
Hàng tồn kho
Tính đến cuối quý 3/2024, giá trị hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang của KDH đạt 23.414 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm. Đáng chú ý:
The Solina: Tồn kho tăng 1.112 tỷ đồng do công ty đã nộp tiền sử dụng đất.
Clarita: Tồn kho tăng 1.172 tỷ đồng khi KDH đẩy mạnh đầu tư và xây dựng.
Việc hàng tồn kho tăng mạnh, trong khi các dự án mới chưa tạo ra lợi nhuận, có thể gây sức ép lên giá cổ phiếu KDH. Điều này khiến nhà đầu tư lo ngại về triển vọng lợi nhuận quý 4/2024.
Doanh thu bán hàng trong tương lai
Trong giai đoạn 2022 - 2024, doanh số của KDH chủ yếu đến từ các dự án Classia và The Privia. Tuy nhiên, năm 2024 được đánh giá là một năm chuyển giao, với khoảng trống doanh thu rõ rệt do hai dự án lớn Clarita và Emeria vẫn chưa được cấp giấy phép bán. Điều này đặt ra thách thức lớn cho KDH trong việc duy trì đà tăng trưởng doanh thu trong ngắn hạn.
KDH giải thể công ty con: Điều chỉnh chiến lược để tối ưu dòng tiền
Ngày 25/11/2024, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) công bố Nghị quyết số 32/2024/NQ-HĐQT, theo đó nhận chuyển nhượng toàn bộ 99,96% cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Thủy Sinh từ Công ty CP Vi La với giá trị 599,76 tỷ đồng. Đồng thời, KDH cũng quyết định giải thể Công ty CP Vi La, công ty con mà KDH sở hữu 99,47% vốn tính đến ngày 30/9/2024, theo báo cáo tài chính quý III.
Việc KDH liên tục giải thể 3 công ty con trong thời gian gần đây phản ánh chiến lược rút vốn nhằm tối ưu hóa nguồn lực, đảm bảo dòng tiền được phân bổ đúng mục tiêu trong bối cảnh công ty đang đối mặt với khoảng trống lợi nhuận do các dự án lớn như Clarita và Emeria chưa thể mang lại doanh thu trong ngắn hạn.
Luật đất đai
Luật đất đai mới cho phép chi phí bồi thường đất được tính theo giá thị trường thông qua bảng giá đất, điều này cho thấy chi phí bồi thường của các chủ đầu tư sẽ tăng cao hơn trong tương lai. Trong vài năm qua, KDH đã tích cực bồi thường để giải phóng mặt bằng cho các dự án khác nhau. Cách tiếp cận tích cực này đã giúp KDH hưởng lợi từ chi phí bồi thường thấp hơn so với các chủ đầu tư khác. Hơn nữa, với tất cả các dự án đều tại TP.HCM, KDH có vị thế tốt để tận dụng sự phục hồi của thị trường bất động sản tại TP.HCM diễn ra trong năm 2025.
Tổng kết:
KDH hiện đang chịu áp lực từ khoảng trống lợi nhuận trong quý IV/2024. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội tốt để xem xét đầu tư dài hạn, đặc biệt khi các dự án cao cấp như Clarita và Emeria đi vào triển khai và mang lại doanh thu, cùng với kỳ vọng phục hồi thị trường bất động sản trong tương lai.
40 nhịp này thị trường ổn thì mốc 40 khả năng quý sau đạt được đấy
