Bước sang năm 2026, khi VN-Index liên tục chinh phục các đỉnh cao mới, nhóm cổ phiếu bất động sản lại diễn biến trái chiều.
VN-Index đầu năm mới năm 2026 ghi nhận sự tích cực, chỉ số liên tục đạt các đỉnh cao mới. Đà tăng của chỉ số được hỗ trợ bởi mức thanh khoản cải thiện và sự dẫn dắt của các nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn như ngân hàng, dầu khí, họ Viettel,…. nhóm cổ phiếu có yếu tố Nhà nước và một số ngành hưởng lợi từ chu kỳ hồi phục kinh tế. Tuy nhiên, trái ngược với bức tranh chung, nhóm cổ phiếu bất động sản lại cho thấy diễn biến kém sôi động, thậm chí “lạc nhịp” rõ rệt so với đà tăng của chỉ số chính.
Thống kê cho thấy, tính từ đầu năm 2026, chỉ số nhóm cổ phiếu bất động sản đã giảm 6,95%, ngược pha với VN-Index (tăng 3,46%). Tuy nhiên, diễn biến “lạc nhịp” này thực tế đã kéo dài từ trước đó nếu loại trừ ảnh hưởng của nhóm cổ phiếu Vingroup.
Xét trong 1 tháng gần nhất, nhóm bất động sản tăng 13,4%, thấp hơn một chút so với đà tăng của VN-Index (14,16%). Trong đó, chủ yếu nhờ vào sự hỗ trợ của các cổ phiếu VIC (+13,57%) và VHM (+36,22%); ngược lại, hàng loạt cổ phiếu bất động sản khác lại giảm điểm mạnh từ 15-20% như: TCH(-20%), DXG(-18%), DIG(-17%), CEO(-20%), PDR(-13%), NLG(-10%), KDH(-12%), HDC(-14%),…
Phần lớn các mã bất động sản vẫn giảm so với VN-Index
Lý do chính khiến cổ phiếu bất động sản giảm mạnh? Có 4 nguyên nhân chính:
1. Lo ngại siết chặt tín dụng vào bất động sản từ năm 2026: Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ tăng cường kiểm soát, hạn chế dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản để tránh rủi ro bong bóng (sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng mạnh 30-40% trước đó). Tin đồn và thông tin chính thức về việc “nắn” dòng vốn đã khiến nhà đầu tư bán tháo mạnh, đặc biệt khi lãi suất đang có dấu hiệu nhích lên.
2. Triển khai định danh bất động sản: Từ ngày 1/3/2026, áp dụng mã định danh bất động sản để kiểm soát giao dịch, thuế và các hoạt động liên quan. Điều này tạo tâm lý lo ngại về tính minh bạch, thanh khoản giảm và có thể ảnh hưởng đến các giao dịch đầu cơ, khiến cổ phiếu bất động sản bị “đạp” thảm hại.
3. Dòng tiền dịch chuyển sang nhóm khác: Dòng tiền đang tập trung vào nhóm cổ phiếu có yếu tố Nhà nước (như ngân hàng, dầu khí, cao su, họ viettel) nhờ Nghị quyết 79 thúc đẩy thoái vốn DNNN và các chính sách hỗ trợ. Nhóm bất động sản vốn nhạy cảm với lãi suất cao hơn và tín dụng chặt chẽ nên bị bỏ qua, dẫn đến áp lực bán trên diện rộng. Ngoài ra, một số yếu tố phụ như lãi suất tăng (làm chậm giao dịch nhà ở và tăng chi phí vay), nợ xấu doanh nghiệp bất động sản vẫn cao từ giai đoạn 2022-2023 cũng góp phần khiến nhóm này chịu áp lực điều chỉnh mạnh.
4. Chỉ đạo từ TTCP: Thủ tướng và NHNN yêu cầu giảm giá nhà về mức hợp lý, chấm dứt tình trạng tăng nóng do tín dụng, tránh “bong bóng” và rủi ro hệ thống ngân hàng. Phát triển thị trường bất động sản bền vững, thực chất, hỗ trợ vào đà tăng trưởng GDP.
Nhóm bất động sản tiếp tục được kỳ vọng cao trong năm 2026?
1. Kinh tế tiếp tục hồi phục và tăng trưởng: Nền kinh tế ổn định với tốc độ tăng trưởng tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Đây là yếu tố quan trọng giúp tăng sức mua và niềm tin của nhà đầu tư. Khi nền kinh tế vững mạnh, nhu cầu về nhà ở, văn phòng, và không gian thương mại sẽ tăng lên, làm tăng giá trị tài sản.
2. Phát triển hạ tầng đồng bộ: Việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và các tiện ích xã hội đồng nghĩa với việc nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực được hưởng lợi. Hạ tầng tốt giúp kết nối các vùng, thu hút nguồn lao động và doanh nghiệp, từ đó tạo ra nhu cầu bất động sản lớn hơn.
3. Chính sách hỗ trợ của Chính phủ: Các chính sách cải cách pháp lý, ưu đãi thuế, và hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản giúp tạo ra môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và hấp dẫn. Điều này góp phần giảm thiểu rủi ro và tạo điều kiện cho các dự án phát triển bền vững.
4. Tín dụng vẫn hỗ trợ: Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống dự kiến ~15% trong năm 2026, bất động sản không vượt bình quân (≤15%), ưu tiên dự án thực chất → đủ vốn cho doanh nghiệp tốt, tránh đầu cơ.
5. Lợi nhuận doanh nghiệp tiếp đà hồi phục: Kỳ vọng 15-20% toàn thị trường, nhưng nhóm bất động sản có thể cao hơn nhiều nhờ backlog lớn và dự án bàn giao.
6. Định giá ở mức thấp: Định giá P/B trung bình của một số doanh nghiệp bất động sản đã ở mức thấp hơn P/E trung bình 5 năm, tương ứng thời điểm covid-19. Nhiều mã chiết khấu 20-40% thậm chí 50% so với giá trị thực (NAV) hoặc P/E dự phóng.
Mặt bằng định giá của cổ phiếu bất động sản đã trở về vùng P/B thấp hơn hoặc bằng trung bình 5 năm, đồng thời thấp đáng kể so với đỉnh năm 2021. Điều này cho thấy rủi ro đã phần nào được chiết khấu vào giá, đồng thời tạo dư địa cho kỳ vọng tăng trưởng mới khi chu kỳ phục hồi của nhóm ngành bắt đầu hình thành
7. Vốn FDI: Dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng và là trụ cột cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2026 sau khi đạt mốc kỷ lục mới trong năm 2025 nhờ: (1) Môi trường đầu tư ổn định, chính sách ưu đãi (miễn thuế, hỗ trợ hạ tầng). (2) Vị trí địa lý thuận lợi, tham gia 17 FTA. (3) Lực lượng lao động trẻ, chi phí thấp. (4) Xuất khẩu tăng mạnh (dự báo +17% năm 2026, chủ yếu từ FDI). (5) Dòng vốn FDI chiếm ~16% tổng vốn đầu tư xã hội, là động lực tăng trưởng chính.
8. Đầu tư công: Năm 2026 là năm “công trường khổng lồ” mở đầu cho kỷ nguyên mới về phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2026-2030 với đầu tư công kỷ lục, tập trung hạ tầng chiến lược để tạo nền tảng tăng trưởng cho dài hạn. Với tổng vốn kế hoạch gần 995.400 tỷ đồng (tăng 10,4% so với năm 2025), là mức kỷ lục và là động lực chính để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số (ít nhất 10%).
9. Nâng hạng thị trường: Kỳ đánh giá thị trường vào tháng 3/2026 và chính thức nâng hạng TTCK Việt Nam vào tháng 9/2026 của FTSE Russell sẽ là chất xúc tác cho dòng vốn ngoại trở lại, bên cạnh Fed được kỳ vọng tiếp tục hạ lãi suất sẽ giúp dòng vốn ngoại quay trở lại khu vực Asean và tái phân bổ vào thị trường Việt Nam.
10. Trung tâm tài chính Quốc tế: Việc đẩy mạnh phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế có thể nâng chất lượng, cải thiện chiều sâu và khả năng hấp thụ dòng vốn ngoại trong giai đoạn sắp tới.
11. Nghị quyết 68, 79, 57, Nghị định số 20,… Các văn bản này tiếp đà tạo đột phá về kinh tế tư nhân + kinh tế nhà nước + KHCN, là điểm tựa vững chắc để VN-Index tiếp tục hướng lên các vùng điểm số cao hơn trong năm 2026.
Dư địa tăng giá của nhóm bất động sản sắp tới, cơ hội dành cho ai?
Nhóm cổ phiếu cần quan tâm?
Bất động sản KCN: Với xu hướng dịch chuyển sản xuất và logistics, bất động sản công nghiệp nổi lên như một phân khúc đầu tư sinh lời cao. Các khu công nghiệp hiện đại, được kết nối tốt với cảng biển và đường bộ, sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nội địa và quốc tế.
Các mã nổi bật: BCM IDC GVR
Bất động sản nhà ở đô thị: Đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số trẻ tạo ra áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Các dự án nhà ở giá rẻ đến trung cấp, căn hộ thông minh và khu đô thị đa tiện ích sẽ là lựa chọn ưu tiên của nhiều người mua và đầu tư.
Các mã nổi bật: VHM NLG KDH
Nhóm Mid-cap & small-cap chất lượng có định giá hấp dẫn sau nhịp chiết khấu rất sâu kể từ tháng 10/2025, tiềm năng tăng 30-50% nhờ dòng tiền đầu cơ như HDC CII PDR DXG NTL TCH HDG,……
