BĐS Khu Công Nghiệp – Mở rộng quỹ đất & Hướng tới sự phát triển bền vững
I. TỔNG QUAN NGÀNH
1. Tìm hiểu chuỗi giá trị ngành
Ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tại Việt Nam, khi nền kinh tế tăng trưởng và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đây là lĩnh vực chuyên phát triển và quản lý các khu vực dành riêng cho sản xuất, công nghiệp, logistics và thương mại, với mục tiêu tạo ra môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động. Ngành này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, cung cấp cơ sở hạ tầng hiện đại và quy hoạch bền vững. Sự tăng trưởng của ngành còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như chính sách ưu đãi thuế, chi phí lao động cạnh tranh và sự phát triển của các khu kinh tế trọng điểm. Để hiểu rõ hơn, chúng ta hãy đi vào tìm hiểu nhanh Chuỗi giá trị của ngành này.
Chuỗi giá trị ngành (Nguồn: VCBS)
• Bước đầu tiên Chủ đầu tư sẽ tìm kiếm quỹ đất phù hợp và thực hiện các thủ tục pháp lý ban đầu như: Lập và đề xuất chủ trương đầu tư, các thủ tục liên quan đến đất đai (nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất và cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất), thủ tục xây dựng.
• Sau khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý ban đầu và được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản như: hệ thống đường, hệ thống chiếu sáng, hệ thống điện và hệ thống cấp thoát nước. Giá vốn hàng bán chủ yếu sẽ bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiền thuê đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (03 chi phí trên thường chiếm 70%-80% tổng mức đầu tư của dự án) và các chi phí khác.
• Cuối cùng sau khi hoàn tất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, chủ đầu tư sẽ cho thuê lại đất. Doanh thu chính sẽ đến từ hoạt động cho thuê đất và hoạt động quản lý, cung cấp các dịch vụ tiện ích
2. Các nhân tố tác động tới ngành
• Thủ tục pháp lý: Các doanh nghiệp có quỹ đất đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý sẽ có cơ hội tốt hơn trong việc triển khai đầu tư dự án, thu hút khách hàng và mang lại dòng tiền tốt hơn cho các chủ đầu tư.
• Vị trí: Các khu công nghiệp có vị trí gần các thị trường tiêu dùng rộng lớn, có cơ sở hạ tầng đồng bộ như mạng lưới đường cao tốc phát triển, gần cảng hàng không và cảng biển sẽ có mức giá cho thuê tốt hơn và tốc độ tăng giá qua các năm tốt hơn.
• Chi phí đầu tư: Hiện nay, quá trình thỏa thuận đàm phán giá đền bù, hỗ trợ, GPMB với các hộ dân nằm trong các dự án của chủ đầu tư thường mất nhiều thời gian và giá đền bù thực tế thường cao hơn rất nhiều so với mức giá được phê duyệt trong phương án bồi thường. Do đó, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch đã hoàn thành đền bù và GPMB từ các năm trước sẽ có được biên lợi nhuận tốt hơn.
• Dịch vụ: Các khu công nghiệp với định hướng trở thành khu công nghiệp sinh thái cung cấp đầy đủ các dịch vụ từ: cung cấp điện thông qua hệ thống điện mặt trời áp mái, phân phối điện nước, cung cấp chỗ ở cho công nhân và các dịch vụ, tiện ích đi kèm khác sẽ thu hút đầu tư tốt hơn.
3. Quy trình thủ tục pháp lý
Quy trình thủ tục pháp lý (Nguồn: VCBS)
4. Chính sách kế toán
• Các doanh nghiệp cho thuê đất thu được trên 90% giá trị hợp đồng trong vòng 12 tháng kể từ khi ký hợp đồng chính thức sẽ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu 1 lần. Các dự án cho thuê không đáp ứng được điều kiện thanh toán trên sẽ áp dụng phương pháp hạch toán phân bổ doanh thu. Về dòng tiền, các doanh nghiệp áp dụng phương pháp hạch toán 1 lần sẽ thu tiền trên 90% giá trị hợp đồng trong vòng 12 tháng, các doanh nghiệp áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu sẽ thu tiền thuê đất trong vòng từ 1-2 năm.
• Khi áp dụng phương thức hạch toán 1 lần, doanh thu và LNST tuyệt đối trong kỳ kế toán sẽ cao hơn so với phương pháp hạch toán phân bổ sẽ làm tăng vốn chủ sở hữu trong kỳ (tăng lợi nhuận giữ lại) và làm giảm các hệ số định giá như P/E và P/B.
• Khoản nợ phải trả của các doanh nghiệp áp dụng phương thức hạch toán phân bổ sẽ lớn hơn do khoản tiền nhận trước từ khách thuê chưa hạch toán vào doanh thu sẽ được ghi nhận ở khoản mục doanh thu chưa thực hiện.
5. Quá trình phát triển của ngành
Sau giai đoạn phát triển nóng và ồ ạt với mức tăng trưởng cao của số lượng KCN được thành lập và diện tích đất cho thuê nhờ vào hàng loạt các chính sách ưu đãi tràn lan và vượt mức quy định, đến năm 2005, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định 1387/2005/QĐ-TTg về xử lý các quy định về ưu đãi và khuyến khích đầu tư trái pháp luật vào các khu công nghiệp. Từ năm 2005 đến nay, chúng tôi nhận thấy tốc độ tăng trưởng diện tích đất cho thuê cũng như số lượng khu công nghiệp thành lập giảm dần qua các giai đoạn do:
• Quỹ đất có vị trí thuận lợi tại các khu vực công nghiệp ở cả phía Nam và phía Bắc ngày càng khan hiếm.
• Cơ sở hạ tầng chưa được phát triển đồng bộ làm chậm lại sự dịch chuyển sản xuất sang các thị trường mới.
• Các vướng mắc về thủ tục pháp lý làm giảm số lượng KCN mới được thành lập.
Theo Bộ Kế Hoạch và Đầu tư, đến cuối năm 2023, cả nước có 416 KCN đã thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89,2 nghìn ha, trong đó có 296 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lắp đầy cao ở mức 72,4%.
6. Các khu vực sản xuất công nghiệp trọng điểm
MIỀN BẮC
• Thị trường cấp 1: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên.
• Thị trường cấp 2: Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Ninh Bình, Thái Bình.
• Các chủ đầu tư chính: VSIP, KBC, VGC, IDC, Deep C.
• Ngành nghề chính: Thuộc các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như máy tính, thiết bị điện tử, máy móc thiết bị, Ô tô, Hóa chất.
MIỀN TRUNG
• Thị trường trọng điểm: Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Quảng Nam.
• Các chủ đầu tư chính: VSIP, KBC.
• Ngành nghề chính: May mặc, đồ gỗ và nội thật, chế tạo kim loại, chế biến thức ăn.
MIỀN NAM
• Thị trường cấp 1: TP.HCM, Bình Dương, Long An và Đồng Nai.
• Thị trường cấp 2: Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.
• Các chủ đầu tư chính: BCM, SNZ, VSIP, VRG, TIP, IDC, LHG.
• Ngành nghề chính: May mặc, cao su và nhựa, máy tính, linh kiện điện tử, chế biến thức ăn
II. TRIỂN VỌNG NGÀNH BĐS KCN
1. Dòng vốn FDI tích cực nửa đầu năm 2024:
Ngành Bất động sản KCN tăng 23,4% trong nửa đầu năm 2024, cao hơn mức tăng 10,2% của chỉ số VNIndex nhờ dòng vốn FDI tích cực.
• Dòng vốn FDI trong nửa đầu năm 2024 đạt mức cao nhất trong 5 năm: Giải ngân FDI vào Việt Nam đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% svck. Các công ty FDI lớn đã bắt đầu xây dựng nhà máy như Legos, Suntory Pepsico, Pandora, Frasers Property, Pegavision Factory và SK Factory.
• Theo CBRE, 6T2024 ghi nhận diện tích cho thuê vừa phải và tỷ lệ lấp đầy cao.
Giải ngân vốn FDI trong 6T đầu năm giai đoạn 2020-2024 (Nguồn: Bộ KH & ĐT)
• Diện tích cho thuê tại miền Bắc trong 6T2024 đạt 225 ha, tỷ lệ lấp đầy KCN duy trì ở mức 83% (+0,4% svck). Các khách thuê lớn bao gồm Victory Giant và Foxconn tại tỉnh Bắc Ninh.
• Tỷ lệ lấp đầy tại KCN miền Nam đạt 89%, diện tích cho thuê đạt hơn 259 ha trong 6T2024. Khách thuê có xu hướng mở rộng sang các tỉnh thành như Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu, khu vực có nhiều đất công nghiệp, diện tích đất lớn và giá thuê cạnh tranh hơn so với các khu vực trung tâm như Bình Dương và Đồng Nai, với tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 96%.
Diện tích đất cho thuê tại các KCN miền Bắc và miền Nam (ha)
2. Giá cho thuê tăng nhẹ trong nửa đầu năm 2024
• Giá cho thuê tăng nhẹ 1-4% trong 6T2024. Theo CBRE, giá cho thuê tại thành phố cấp 1 ở các KCN phía Bắc tăng nhẹ 0,3% so với quý trước và +4,5% svck, đạt 134 USD/m2/chu kỳ thuê. Đối với các KCN phía Nam, giá cho thuê tại thành phố cấp 1 vẫn ở mức 173 USD/m2/chu kỳ thuê và tăng 1,0% svck.
• Nguồn cung đất KCN sẵn sàng cho thuê hạn chế. Chúng tôi quan sát thấy không KCN mới nào đi vào hoạt động trong 6T2024. Trong khi vào năm 2023, có 7 KCN mới đi vào hoạt động, với diện tích sẵn sàng cho thuê là 640 ha tại các tỉnh Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hà Tĩnh và Lạng Sơn.
• Nguồn cung mới vẫn còn hạn chế do: (i) chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc đền bù đất ở, và (ii) các quy định định giá đất phức tạp.
Các khu công nghiệp đi vào hoạt động vào năm 2023
3. ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG
• Chúng tôi đánh giá các đường vành đai, trục đường cao tốc phía Nam sẽ giúp nâng tầm các khu vực xung quanh TP.HCM và miền Tây. Các dự án trên được hoàn thành sẽ góp phần gia tăng tính kết nối của hệ thống giao thông phía Nam, giúp giảm thời gian luân chuyển hàng hóa và tiết giảm chi phí logistics.
• Chúng tôi kỳ vọng giá cho thuê đất tại các thị trường cấp 2 như: Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhờ sự phát triển hạ tầng. Ngoài ra, các doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng quỹ đất ở khu vực ĐBSCL cũng sẽ được hưởng lợi nhờ sự phát triển của mạng lưới cao tốc phía Tây.
Các dự án cao tốc trọng điểm
Một số dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai (Nguồn: VCBS)
Hệ thống cao tốc ở khu vực phía Bắc đang được đẩy mạnh đầu tư phát triển rất mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Các đường cao tốc như: Nội Bài – Lào Cai, Hà Nội – Bắc Giang Lạng Sơn, Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh và Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái sẽ gia tăng kết nối giữa Hà Nội với các thị trường cấp 2 và sang các cửa khẩu ở Trung Quốc. Dự án đường ven biển Hải Phòng – Thái Bình – Nam Định – Nghệ An đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy đầu tư vào các thị trường cấp 2 như: Thái Bình, Nam Định, Ninh Bình, Hà Nam và Quảng Ninh.
4. Xu hướng chuyển đổi quỹ đất cao su sang phát triển hạ tầng KCN
Xu hướng chuyển đổi quỹ đất cao su sang phát triển các khu công nghiệp sẽ là xu hướng chính trong giai đoạn tới.
-Tiềm năng:
• Lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng KCN sẽ mang lại biên lợi nhuận cao hơn so với ngành cao su.
• Các khu đất trồng cao su khi chuyển đổi sang đất KCN sẽ tiết giảm thời gian giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng do phần diện tích đất khá bằng phẳng.
• Các doanh nghiệp cao su như: GVR, PHR và DPR có thể sẽ nhận được các khoảng thu nhập bất thường từ việc bàn giao đất, ngoài ra các doanh nghiệp trên còn có thể tự phát triển dự án.
-Khó khăn:
• Khó khăn trong quá trình xác định số tiền đền bù, tiền sử dụng đất của các dự án.
• Quá trình phê duyệt, điều chỉnh phương án sử dụng đất của các dự án kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư.
• Cơ sở hạ tầng tại các dự án có định hướng chuyển từ đất cao su sang đất KCN chưa phát triển đồng bộ ảnh hưởng đến tiến độ thu hút và giá cho thuê tại các khu công nghiệp mới.
=====================================================
CÁC DOANH NGHIỆP ĐƯỢC LỰA CHỌN THEO DÕI
Các doanh nghiệp dự kiến sẽ ghi nhận kết quả vượt trội so với mức tăng trưởng trung bình của ngành bao gồm:
- BCM- LNST dự kiến tăng 43% svck trong năm 2025 nhờ KCN Cây Trường đi vào hoạt động và tiếp tục bán đất tại thành phố mới Bình Dương;
- NTC- LNST dự kiến đạt 545 tỷ đồng (+228% svck), do KCN Nam Tân Uyên 3 đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2025 với diện tích cho thuê dự kiến là 30 ha;
- LNST năm 2025 của GVR và DPR có thể tăng mạnh nhờ thu nhập từ đền bù đất trồng cây cao su.
