NTC – Từng Là ‘CỔ PHIẾU VUA’, Liệu Còn Hấp Dẫn?
NTC từng được xem là “Siêu Cổ Phiếu” trong giai đoạn 2017–2023 nhờ làn sóng FDI làm bùng nổ cổ phiếu Khu Công Nghiệp. Tuy nhiên, chính sách thuế quan từ Trump khiến NTC và nhóm cổ phiếu Khu Công Nghiệp giảm mạnh từ 04/2025. Vậy NTC có còn hấp dẫn?
Link full bài viết: NTC – Từng Là ‘CỔ PHIẾU VUA’, Liệu Còn Hấp Dẫn? - Finpath
NTC: Lợi nhuận giảm nhưng tiền thuê đất lại tăng mạnh, điều gì đang xảy ra?
CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: lợi nhuận ngắn hạn suy giảm do thay đổi cách ghi nhận doanh thu, nhưng dòng tiền thực tế từ cho thuê đất lại tăng mạnh. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận kế toán, nhà đầu tư có thể bỏ qua biến số quan trọng hơn: Nam Tân Uyên 3 đang tích lũy một lượng lớn doanh thu chưa ghi nhận và giá thuê mới tiếp tục đi lên.
Từ năm 2026, việc áp dụng Thông tư 99 khiến doanh thu cho thuê đất có thể phải phân bổ dần nếu doanh nghiệp vẫn còn trách nhiệm vận hành, duy tu hoặc quản lý hạ tầng trong thời gian thuê. Điều này làm doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong kỳ thấp hơn trước, nhưng không đồng nghĩa hoạt động cho thuê đang yếu đi. Đến cuối 9 tháng năm 2026, doanh thu chưa thực hiện từ tiền thuê đất khu công nghiệp của NTC đã lên khoảng 5.068 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm. Doanh nghiệp cũng thu thêm gần 1.000 tỷ đồng trong 9 tháng.
Đây chính là điểm cần nhìn khác về NTC. Lợi nhuận hiện tại chịu ảnh hưởng bởi cách hạch toán, trong khi tiền từ khách thuê vẫn chảy vào và tạo nguồn doanh thu có thể được ghi nhận dần trong các kỳ sau. Nói cách khác, chất lượng câu chuyện không nằm ở việc một quý lợi nhuận tăng hay giảm, mà nằm ở tốc độ lấp đầy Nam Tân Uyên 3 và mức giá mà doanh nghiệp có thể ký mới.
Nam Tân Uyên 3 hiện là động lực quan trọng nhất. Dự án có 255 ha diện tích thương phẩm, trong đó đến cuối năm 2025 đã ký thuê khoảng 110 ha. Đáng chú ý hơn, phần diện tích từng ký ghi nhớ trước đây có giá khoảng 141 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, trong khi các hợp đồng ghi nhớ mới trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 185 USD/m², tăng hơn 30%.
Khoảng tăng giá này có ý nghĩa lớn hơn con số doanh thu ngắn hạn. NTC vẫn còn hơn một nửa diện tích thương phẩm của Nam Tân Uyên 3 để khai thác, trong khi nhiều khoản chi phí lớn như đền bù đất, tiền thuê đất và xây dựng hạ tầng đã được thực hiện đáng kể. Nếu tốc độ cho thuê và mặt bằng giá hiện tại được duy trì, phần diện tích còn lại có khả năng tạo ra lượng tiền và lợi nhuận đáng kể trong nhiều năm tới.
Một lớp hỗ trợ khác là bảng cân đối tài chính rất khỏe. Cuối quý III/2026, NTC có khoảng 1.500 tỷ đồng tiền ròng và gần như không chịu áp lực vay nợ. Bên cạnh hoạt động khu công nghiệp, doanh nghiệp còn nhận khoảng 100–120 tỷ đồng cổ tức mỗi năm từ các khoản đầu tư vào những doanh nghiệp cùng ngành. Điều này giúp NTC có thêm nguồn tiền để đầu tư, duy trì cổ tức và giảm đáng kể rủi ro tài chính.
Rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở tốc độ cho thuê Nam Tân Uyên 3. Nếu dòng vốn đầu tư nước ngoài chậm lại, cạnh tranh từ các khu công nghiệp lân cận tăng lên hoặc tiến độ ký hợp đồng mới thấp hơn kỳ vọng, lượng doanh thu chưa thực hiện lớn sẽ cần nhiều thời gian hơn để chuyển thành lợi nhuận.
Vì vậy, câu chuyện của NTC trong 1–2 quý tới không nên được nhìn đơn giản qua mức tăng giảm của lợi nhuận kế toán. Biến số quan trọng hơn là diện tích cho thuê mới, giá thuê và dòng tiền khách hàng trả trước tại Nam Tân Uyên 3. Nếu ba yếu tố này tiếp tục tích cực, phần lợi nhuận suy giảm do thay đổi cách ghi nhận doanh thu nhiều khả năng chỉ phản ánh sự thay đổi về thời điểm hạch toán, chứ chưa phải sự suy yếu của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và mức giá mục tiêu của NTC có thể liên hệ qua thông tin trên trang tiểu sử.
