Thay đổi cách hạch toán khiến doanh thu Nam Tân Uyên giảm mạnh, động lực lợi nhuận quý 2 đến từ cổ tức nhận về
Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đã công bố kết quả kinh doanh quý 2/2026 với bức tranh doanh thu sụt giảm đáng kể nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng trưởng, phản ánh hai câu chuyện tách biệt: một là sự thay đổi kỹ thuật trong cách ghi nhận doanh thu cho thuê đất, hai là khoản thu nhập tài chính đột biến từ hoạt động đầu tư cổ phần.
Doanh thu giảm vì thay đổi cách hạch toán, không phải vì nhu cầu thuê đất suy yếu
Doanh thu quý 2/2026 của NTC đạt 82 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính không đến từ hoạt động cho thuê chững lại mà từ việc công ty áp dụng Thông tư 99, chuyển cách ghi nhận doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp từ ghi nhận một lần ngay khi ký hợp đồng sang phân bổ dần theo thời gian thuê. Đây là thay đổi về phương pháp kế toán, làm doanh thu các kỳ hiện tại thấp hơn nhiều so với trước đây dù bản chất dòng tiền và hợp đồng cho thuê không thay đổi tương ứng. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu đạt 164 tỷ đồng, giảm 41% so với cùng kỳ, còn lợi nhuận trước thuế đạt 188 tỷ đồng, giảm 8%, tương đương 69% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Mức giảm lợi nhuận trước thuế nhẹ hơn nhiều so với mức giảm doanh thu cho thấy phần sụt giảm phần lớn nằm ở khâu ghi nhận kế toán, trong khi hiệu quả kinh doanh cốt lõi được bù đắp bởi các nguồn thu khác.
Lợi nhuận quý 2 tăng chủ yếu nhờ cổ tức, không phải từ hoạt động cho thuê đất
Điểm đáng chú ý nhất trong kỳ là doanh thu tài chính tăng gấp ba lần so với cùng kỳ, lên 121 tỷ đồng, chủ yếu đến từ cổ tức nhận được từ khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP). Khoản thu này là yếu tố quyết định giúp lợi nhuận sau thuế quý 2/2026 tăng 32% so với cùng kỳ, đạt 132 tỷ đồng. Cần nhìn nhận rõ đây là khoản thu nhập từ hoạt động đầu tư tài chính, phụ thuộc vào chính sách chia cổ tức của SIP theo từng năm, chứ không phải kết quả từ mở rộng diện tích cho thuê hay cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh cốt lõi. Nói cách khác, tăng trưởng lợi nhuận quý 2 mang tính thời điểm nhiều hơn là phản ánh sự cải thiện bền vững trong hoạt động kinh doanh chính.
Tiến độ cho thuê đất tại Nam Tân Uyên 3 bị chậm lại bởi quy định mới, nhưng nhu cầu thuê vẫn hiện hữu
Hoạt động cho thuê đất tại khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 trong nửa đầu năm 2026 chỉ ghi nhận thêm 6 ha diện tích cho thuê chính thức, mức khá khiêm tốn. Nguyên nhân đến từ quy định mới yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ hạ tầng kỹ thuật trước khi được phép cho thuê đất, thay vì có thể triển khai song song như trước. Đây là yếu tố mang tính pháp lý, ảnh hưởng đến tốc độ ghi nhận hợp đồng chính thức trong ngắn hạn nhưng không phản ánh nhu cầu thuê đất suy giảm. Thực tế, công ty đã ký biên bản ghi nhớ với khách hàng cho hơn 20 ha, và các hợp đồng chính thức dự kiến chỉ được ký sau khi hạ tầng hoàn thiện và được nghiệm thu về môi trường. Đây là yếu tố cần theo dõi thêm vì mới ở giai đoạn ghi nhớ, chưa chuyển thành doanh thu, và tiến độ hoàn thiện hạ tầng cũng như thời điểm nghiệm thu môi trường sẽ quyết định khi nào lượng diện tích này được ghi nhận chính thức. Giá thuê đất hiện tại khoảng 185 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, là mức tham chiếu cho các hợp đồng mới khi được ký kết.
Nền tảng tài chính vững, gần như không có áp lực nợ vay
Về mặt tài chính, NTC không có dư nợ vay tính đến cuối tháng 6/2026, trong khi tiền và các khoản tương đương tiền đạt hơn 1.300 tỷ đồng, chiếm gần một phần năm tổng tài sản. Tỷ lệ tiền mặt ròng trên vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ 29,6% lên 91,3%, còn tỷ lệ tiền mặt ròng trên EBITDA tăng thêm 1,5 lần lên mức 8 lần. Lượng tiền mặt dồi dào giúp công ty có dư địa tài chính để triển khai hạ tầng cho khu công nghiệp mới cũng như duy trì chính sách cổ tức, đồng thời hạn chế rủi ro từ biến động lãi suất hay chi phí tài chính.
Triển vọng cả năm: doanh thu tiếp tục giảm do hạch toán, lợi nhuận tăng nhẹ nhờ yếu tố tài chính
Cho cả năm 2026, doanh thu dự kiến đạt 515 tỷ đồng, giảm 28% so với năm trước, tiếp tục phản ánh ảnh hưởng của cách ghi nhận doanh thu mới. Lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 335 tỷ đồng, tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ. Mức tăng khiêm tốn này cho thấy phần đóng góp từ cổ tức tài chính trong quý 2 khó lặp lại với quy mô tương tự trong các quý còn lại, trong khi mảng kinh doanh cốt lõi vẫn đang trong giai đoạn chuyển tiếp về mặt pháp lý tại khu công nghiệp mới.
Nhìn chung, câu chuyện của NTC trong giai đoạn này là sự tách bạch giữa hai yếu tố: thay đổi kế toán làm méo mó bức tranh doanh thu ngắn hạn, và khoản cổ tức tài chính mang tính thời điểm giúp lợi nhuận không bị ảnh hưởng tương ứng. Nhà đầu tư nên theo dõi sát tiến độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng chuyển đổi các MOU đã ký thành hợp đồng cho thuê chính thức tại Nam Tân Uyên 3, vì đây mới là yếu tố phản ánh đúng năng lực tăng trưởng thực chất của hoạt động kinh doanh cốt lõi trong các quý tới, thay vì phụ thuộc vào các khoản thu nhập tài chính không ổn định qua từng năm.
Mọi thông tin phân tích trong bài chỉ mang tính chất tham khảo. Nhà đầu tư quan tâm có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được tư vấn đầu tư cụ thể hơn.
Như vậy, kể từ 28/4 thì NTC sẽ có thể được các cty chứng khoán mở thêm vốn margin, qua đó kỳ vọng sẽ thu hút thêm nguồn vốn và NĐT.