Đất đai như ăn sâu vào tâm hồn người Việt. Cổ phiếu đất luôn có ma lực thu hút nhà đầu tư. Nhưng việc phân tích các chỉ số tài chính nhìn chung là rất khó khăn cho số đông và thường sai lệch. Việc thuần túy đếm cua trong lỗ lấy mét vuông nhân giá là không đủ để đánh giá doanh nghiệp.
Ngành bất động sản có nhiều đặc thù riêng về cấu trúc vốn, đặc biệt là quá trình huy động vốn để thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án bất động sản, các doanh nghiệp phải trải qua nhiều giai đoạn, trong đó giai đoạn quan trọng nhất là thâu tóm quỹ đất và giải phóng mặt bằng, cũng là giai đoạn ngốn nhiều vốn nhất. Đây cũng là giai đoạn mà đa số dễ phát sinh sai phạm nhất. Khoảnh khắc từ “anh” thành “thằng” của các Chủ tịch cũng thường đến từ đây.
Trong bối cảnh hiện tại, phương án duy nhất để thực hiện giai đoạn quan trọng nhất của dự án bất động sản trong thời điểm hiện tại là nguồn vốn chủ sở hữu.Để lựa chọn được doanh nghiệp bất động sản có thể phục hồi nhanh, đóng sóng cuối năm 2024 và vượt lên so với trung bình ngành, cần nhìn vào hiệu quả sử dụng vốn chủ cũng như kế hoạch tăng vốn sắp đến.
Từ đó, chỉ số P/B mới thực sự giúp nhà đầu tư chọn lọc được những doanh nghiệp undervalue so với chính nó trong quá khứ và so với ngành hiện tại; và mới chính là những doanh nghiệp an toàn, đi kèm với phương án tăng vốn và danh sách dự án sắp triển khai.
AGG:
AGG là một trường hợp rất đáng chú ý hơn khi P/B đang ở đáy của chính nó trong quá khứ, đang ở mức 0.99. Trong giai đoạn của bùng nổ, P/B của AGG đã có lúc tăng đến mức 2.5, nhưng hiện tại chỉ dưới 1.
Nhìn về VCSH, AGG đang có 3k tỷ VCSH, với 5 dự án đang và sẽ được triển khai trong giai đoạn tới, bao gồm BC27 – The Lá Village, BC3.2, West Gate, The Gió, The A. Điển hỉnh như dự án BC27 – The Lá Village, với tổng sản phẩm là 4,200, tại Bình Chánh, một trong những nơi đang được phát triển hạ tầng và là cửa ngõ liên kết giữa các vùng kinh tế khác với TP. HCM. Với mức P/B dưới 1, có nghĩa là NĐT đang mua cổ phiếu bằng với mức giá đất của AGG, trong khi tiềm năng của dự án nói riêng và khu vực Bình Chánh rất lớn.
KDH:
Một ví dụ khác là KDH, tính đến Q1.2024, VCSH của KDH hơn 15k5 tỷ đồng, và theo kế hoạch của KDH sẽ có 5 dự án được triển khai trong giai đoạn từ 2025 trở đi, bên cạnh 3 dự án sẽ mở bán trong 2023-2024. KDH trong năm 2024 dự kiến sẽ tăng vốn khủng thông qua PHRL và cổ tức cổ phiếu. Theo đó, một phần sẽ được dùng để trả nợ, và hiển nhiên phần con lại sẽ được dùng để phát triển dự án, đặc biệt là 3 dự án khủng khiếp của KDH, KCN Lê Minh Xuân mở rộng (109.9ha), KDC Tân Tạo (330ha) và cụm dự án Phong Phú 2 (132.9ha).
Hiện tại P/B của KDH đang ở mức 2.18, đã phục hồi từ đáy của chính nó trong giai đoạn 2022-2023, nhưng vẫn còn thấp so với tiềm năng mà những dự án của KDH sẽ bùng nổ trong thời gian tới. Với mức P/B 2.18 thì có nghĩa NĐT đang trả gấp đôi cho những dự án của KDH, câu hỏi mắc hay rẻ sẽ phụ thuộc vào từng NĐT. Nhưng với kế hoạch tăng vốn khủng và 3 dự án khủng như đã nói phía trên, thì liệu mức P/B 2.18 có mắc không? Hay là quá rẻ với tiềm năng so với thực tế, với danh sách dự án mà KDH đang triển khai?
NLG:
Tương tự với KDH là trường hợp của NLG, VCSH hiện tại của NLG đang ở mức 13.3k tỷ, P.B đang ở mức 1.71. Danh sách dự án của NLG trong tương lai có rất nhiều dự án khủng, có thể kể đến như Nam Long Central Lake (43.8 ha), Izumi City (169.4 ha), Paragon Đại Phước (Đồng Nai – 45.47ha). Các dự án này đều được dự kiến sẽ khởi công trong năm 2024 và 2025. Với mức P/B 1.71 là mức trung bình của NLG so với quá khứ, nhưng là mức thấp nếu so với danh sách dự án của NLG.
VHM:
VHM đang là top cổ phiếu nhận được nhiều sự chú ý trên thị trường hiện tại khi liên tiếp bị khối ngoại bán hơn 9k tỷ trong vòng 3 tháng qua, giá đã giảm xuống mức đáy trong khi P/B thậm chí dưới 1. Mức P/B dưới 1 là đáy lịch sử của VHM, chưa từng có từ thời điểm niêm yết của của VHM từ 2011.
Nhưng theo thống kê quỹ đất thì VHM đang có 17,800 ha, với VCSH ở mức 182,636 tỷ đồng. Với mức tiền tươi gần 200k tỷ đồng, mà quỹ đất lớn nhất thị trường hiện tại, thì liệu P/B dưới 1 cho VHM có phải là quá rẻ hay không? Mặc dù chúng ta có thể có quan điểm rằng những dự án của VHM có độ khó về triển khai dự án, cùng những yếu tố ngoài lề, nhưng liệu một DN với quỹ đất khủng như VHM lại có P/B dưới 1 thì liệu có phải thị trường đang định giá sai VHM hay không?
