PDR - Báo cáo cập nhật “Tích luỹ chờ thời cơ”

FIDT · 1 Tháng Bảy 2024 02:37

PDR đã có những bước đi chứng minh khả năng vượt qua khó khăn của mình trong năm 2023 và câu chuyện “turn around” này đã phản ánh sâu sát vào giá cổ phiếu. Trong 2023, giá cổ phiếu PDR đã đạt hiệu suất 105%, đây là mức tăng trưởng vượt trội so với chỉ số chung VN-Index và các doanh nghiệp BĐS niêm yết khác.

Khác với 2023, thì 6 tháng đầu năm nay Phát Đạt khá “im ắng” về mặt thông tin do công ty đang âm thầm “set up” để chuẩn bị cho giai đoạn hái quả vào nửa cuối năm. Vậy Phát Đạt đã “set up” gì trong nửa đầu năm, câu chuyện sắp tới đang đón chờ Phát Đạt là gì? Xin mời quý nhà đầu tư theo dõi những phân tích của FIDT ngay sau đây.

a. Củng cố nguồn lực thành công thông qua tăng vốn

Trong quý 2 vừa qua, PDR đã chào bán thành công hơn 134.2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và thu về hơn 1,342 tỷ đồng.

Tuy nhiên FIDT lưu ý rủi ro về việc bị pha loãng cổ phiếu trong tương lai do trong năm 2024 PDR sẽ tiếp tục phát hành thêm tổng cộng hơn 179 triệu cổ phiếu trong đó bao gồm:

Cổ tức bằng cổ phiếu là 15%. Số lượng cổ phiếu phát hành thêm dự kiến trong năm 2024 là tối đa 131 triệu cổ phiếu.
34.1 triệu cổ phần chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu. PDR dự kiến chuyển đổi hợp đồng vay trị giá 30 triệu USD ký với Khu công nghiệp Bất động sản III ACA Việt Nam vào năm 2022 thành 34.1 triệu cổ phiếu. Tỷ lệ chuyển đổi là 20,000 đồng khoản nợ được chuyển đổi thành 1 cổ phiếu.
Phát hành ESOP. PDR dự kiến phát hành ít nhất 14.6 triệu cổ phiếu theo hình thức phát hành ESOP. Tỷ lệ phát hành là 2% trên tổng số cổ phiếu đang lưu hành với giá phát hành là 12.000 đồng.

image910×524 82.7 KB

b. Đối tác phân phối mới – Realty Holdings

Ngày 12/5/2024, Phát Đạt và Realty Holdings đã ký kết hợp tác chiến lược toàn diện cam kết bán & mua toàn bộ sản phẩm dự án Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) và Bắc Hà Thanh (Bình Định).

Trong quá khứ, các dự án của PDR thường được bán sỉ cho Danh Khôi Holding. Tuy nhiên khi thị trường bất động sản gặp khó khăn trong giai đoạn 2022-2023 đã ảnh hưởng đến dòng tiền và khả năng trả nợ của Danh Khôi.

Do đó, FIDT đánh giá cao việc PDR hợp tác với nhà phân phối bất động sản mới là Realty Holdings. Các sản phẩm của PDR sẽ được phân phối tới người mua nhà thông qua mạng lưới 36 đại lý môi giới đã cộng tác với Realty Holdings. Đồng thời theo thỏa thuận, PDR sẽ kiểm soát dòng tiền của Realty Holdings trong quá trình bán hàng, điều này sẽ giúp PDR tránh được những vấn đề đã từng gặp phải trong quá khứ.

page8image571681856|451.300000x265.850000

FIDT kỳ vọng PDR có thể ghi nhận lợi nhuận và doanh thu ngay khi chuyển giao dự án cho đối tác, điều này có thể thúc đẩy động lực tăng trưởng trong ngắn hạn của PDR đồng thời rút ngắn vòng đời dự án, giúp công ty tập trung nguồn lực để phát triển các dự án gối đầu tiếp theo.

c. Những kỳ vọng mới từ mảng khu công nghiệp

Mặc dù đã thoái vốn khỏi công ty con đang hoạt động kinh doanh khu công nghiệp tuy nhiên theo tuyên bố của ban lãnh đạo tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, PDR vẫn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư mới vào mảng KCN trong trung hạn. Trong quý 2 vừa qua, PDR cũng đã ghi nhận một số tiến triển tại các KCN tại Quảng Ngãi và Bà Rịa – Vũng Tàu, cụ thể:

Trong tháng 5, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho ý kiến về việc thẩm định đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Phát Đạt - Dung Quất 2 có quy mô 449ha và thời gian thực hiện dự án trong 4 năm.
Đồng thời vào ngày 27/5 vừa qua, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có văn bản chấp thuận đề xuất về việc nghiên cứu, khảo sát và lập phương án đầu tư dự án khu công nghiệp có quy mô 1,247ha tại xã Cù Bị, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu do liên danh Phát Đạt và CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) đề xuất.FIDT cho rằng BĐS KCN có rất nhiều tiềm năng tăng trưởng khi mà trong dài hạn Việt Nam vẫn sẽ là quốc gia có sức hút lớn đối với những doanh nghiệp nước ngoài khi sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các quốc gia khác nhờ:
Chi phí đầu tư ban đầu thấp nhờ giá thuê đất và chi phí xây dựng thấp.
Lợi thế giá nhân công cạnh tranh sẽ còn được duy trì trong thời gian dài nhờ cơ cấu dânsố vàng được dự phóng sẽ kéo dài đến ít nhất 2040.
Nhiều chính sách ưu đãi từ phía chính phủ đối với những doanh nghiệp nước ngoài.
Ngoài ra việc chính phủ thúc đẩy đầu tư hạ tầng giao thông sẽ giúp tiếp tục nâng cao lợithế cạnh tranh của quốc gia trong tương lai.

image1064×672 83.6 KB

Trong thời gian vừa qua giá cho thuê đất KCN của Việt Nam vẫn đang duy trì đà tăng khá bền vững và theo dự báo của CBRE giá thuê cũng như nguồn cung của BĐS KCN sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai.

Nhìn chung phát triển KCN là một “miếng bánh” hấp dẫn bởi những tiềm năng của lĩnh vực này trong những thập kỷ tới. Do đó, FIDT đánh giá cao về việc Phát Đạt tự phát triển các dự án khu công nghiệp, điều này có thể giúp công ty củng cố thêm khả năng tăng trưởng bền vững cùng với đó là dòng tiền kinh doanh ổn định trong dài hạn.

FIDT cho rằng các dự án KCN chính là nguồn lực không nhỏ đóng góp vào sự phát triển của PDR trong trung và dài hạn. Tuy nhiên hiện nay vẫn hầu hết đang ở giai đoạn “thai nghén”, do đó chúng tôi sẽ chưa đưa vào mô hình định giá ở thời điểm hiện tại.

d. Các dự án đang gần đến ngày hái quả

Kể từ báo cáo phân tích gần nhất của chúng tôi thì tiến độ tại 2 dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An đã có nhiều tiến bộ, cụ thể:

Dự án Bắc Hà Thanh: Hiện đã tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, Dự án Bắc Hà Thanh đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, Phát Đạt sẽ sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho giai đoạn 1 của dự án nhờ nguồn tiền thu được từ việc phát hành.

FIDT kỳ vọng dự án có thể đáp ứng yêu cầu để được cấp giấy phép mua bán trong tháng 6 và PDR có thể ghi nhận doanh thu từ việc chuyển nhượng cho đối tác Realty Holdings vào đầu quý 3. Ước tính doanh thu giai đoạn 1 của dự án khoảng 2,040 tỷ.

Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương)

Hiện nay Phát Đạt đã nhận được đầy đủ giấy phép xây dựng phần móng, cọc và gần nhất là phần thân đối với Thuận An 1 có quy mô 1.8ha. Đối với Thuận An 2 có quy mô 2.6ha, PDR cũng đã nhận được giấy phép xây dựng móng, cọc và vách ngăn vào tháng 4/2024. Hiện nay công ty cũng đang gấp rút triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng như phần móng cọc tại dự án này.

FIDT kỳ vọng Phát Đạt sẽ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án này trong quý 3 và đạt đủ điều kiện mở bán dự án vào quý 4 năm nay. Chúng tôi ước tính dự án này có thể đem về khoảng 13,000 tỷ doanh thu cho PDR trong tương lai.

Bên cạnh 2 dự án trên thì trong năm 2024, Phát Đạt còn có kế hoạch đưa 2 dự án nữa vào khai thác đó là Cadia Ngô Mây (Quy Nhơn) và Poulo Condor (Bà Rịa – Vũng Tàu):

Cadia Ngô Mây: PDR đã hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý cơ bản khi mà dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/500, quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.

Poulo Condor: Đây dự kiến sẽ là một trong những quần thể du lịch lớn nhất thị trấn Côn Đảo. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/500 vào Q3/2023. PDR đặt mục tiêu xin giấy phép xây dựng vào quý 3 và có thể đưa dự án vào khai thác từ cuối 2024.

Tiến độ các dự án hiện vẫn đang đi đúng như dự phóng của FIDT.

Chúng tôi nhận thấy Phát Đạt đang nỗ lực hoàn thành công tác xây dựng và hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết để đạt được đủ điều kiện mở bán đối với các dự án vào nửa cuối năm 2024.

Và với khả năng hoàn thiện pháp lý mạnh mẽ cùng nguồn tài chính đã được bổ sung thông qua phát hành cổ phiếu, FIDT tự tin rằng tiến độ của các dự án có thể theo sát dự phóng của chúng tôi.

FIDT kỳ vọng 2 dự án này sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ tốt do sự cải thiện từ niềm tin của nhà đầu tư ngày càng tăng sau Nghị định 10/ Nghị định 2023 về cấp sổ đỏ Condotel có hiệu lực từ tháng 5/2023.

e. Định giá
Sau khi đánh giá lại triển vọng của thị trường BĐS và của Phát Đạt, FIDT nhận thấy các yếu tố về ngành đang diễn biến rất tốt:

Thị trường đã có những tiến hiệu phục hồi rõ rệt và kỳ vọng hiệu ứng này sẽ lan toả mạnh mẽ hơn kể từ nửa cuối năm 2024.
Thị trường phục hồi tốt hơn dự kiến cũng sẽ giúp tỷ lệ hấp thụ cho các đợt mở bán mới của PDR.
Việc “bộ 3” luật mới được áp dụng sớm hơn dự kiến sẽ giúp các chính sách rút ngắn được thời gian thẩm thấu vào thị trường BĐS nói chung và với riêng PDR sẽ hưởng lợi rõ rệt khi mà công ty đang lên kế hoạch triển khai loạt dự án tiếp theo.Đối với riêng PDR, FIDT đánh giá tích cực khi mà tiến độ tại các dự án vẫn diễn ra đúng như dự phóng của chúng tôi trong báo cáo gần nhất. Mặc dù có thêm một số thông tin về những dự án KCN mới mà PDR sẽ tham gia đầu tư trong tương lai tuy nhiên FIDT vẫn quyết định giữ nguyên giá mục tiêu đến cuối 2024 cho cổ phiếu PDR là 39,600 VNĐ/CP (định giá cổ phiếu đã được điều chỉnh sau đợt phát hành thêm vừa qua). Với mức giá đóng cửa ngày 20/06/2024 ở mức 24,450 VND/CP, upside tương ứng là 61.96%.

image834×868 126 KB

Trong ngắn hạn, với việc tiến độ các dự án diễn ra theo đúng như dự phóng cùng diễn biến thị trường đang có xu hướng hồi phục tích cực, FIDT đánh giá cao về tiềm năng tăng trưởng của PDR trong nửa cuối năm 2024 với khả năng đưa hàng loạt dự án vào khai thác.

Bên cạnh đó, nhờ tiềm lực tài chính mạnh mẽ cùng chiến lược phát triển tham vọng với nhiều dự án gối đầu và quỹ đất đã được tích luỹ, FIDT vẫn tự tin về khả năng tăng trưởng của PDR trong chu kỳ mới của thị trường BĐS.

MinhHuy_Invest · 1 Tháng Bảy 2024 02:53

Cám ơn AD, báo cáo rất chi tiết! 10đ không có nhưng

Mr-X · 1 Tháng Bảy 2024 03:04

lâu rồi mới thấy FIDT xuất hiện, báo cáo chất đó, nhớ đăng nhiều cho anh em tham khảo

Luciffer · 1 Tháng Bảy 2024 03:22

Cám ơn Ad, em cũng đang theo dõi PDR

JesseNguyen79 · 1 Tháng Bảy 2024 06:01

AAAAAAA, chung tàu đây rồi

Phanvu98 · 1 Tháng Bảy 2024 10:03

Cám ơn AD, đã thêm PDR vào danh mục

phongnguyenthanh · 2 Tháng Bảy 2024 01:15

Đang gồng lỗ PDR

Nemo196 · 3 Tháng Bảy 2024 00:58

Mong ad ra nhiều báo cáo hơn để ae tham khảo

stock_hack · 4 Tháng Bảy 2024 03:11

Báo cáo vẫn ngon lành như mọi khi @FIDT. Một chút cập nhật về PDR cho ngành mới: 'Trung tâm du lịch nghìn tỷ’ của miền Trung bàn giao quỹ ‘đất vàng’ cho Phát Đạt (PDR)

yeukhongdoiqua · 4 Tháng Bảy 2024 03:18

Upside +60% zị đó hả =))

linhdang2k1 · 4 Tháng Bảy 2024 03:22

ủa PDR có bất động sản KCN hả mn

Vunuchandai123 · 4 Tháng Bảy 2024 03:41

Báo cáo chi tiết quá, đợi các báo cáo khác từ FIDT

surinana · 4 Tháng Bảy 2024 03:45

có đó bé ơi, kêu FIDT phân tích cho

Luciffer · 4 Tháng Bảy 2024 04:35

Nhờ bác nói em mới biết PDR cũng có mảng KCN đó

surinana · 4 Tháng Bảy 2024 04:37

lại thơ ngây tuổi 16 rồi hay sao kkk

stocklab · 4 Tháng Bảy 2024 04:39

Báo cáo rất chi tiết, cảm ơn AD vì thông tin hữu ích!!!

surinana · 4 Tháng Bảy 2024 06:44

yeukhongdoiqua · 4 Tháng Bảy 2024 06:52

nào anh Đạt mới kéo lại em đây

Phanvu98 · 5 Tháng Bảy 2024 01:17

mở thêm mảng này thì PDR quá tiềm năng

linhdang2k1 · 10 Tháng Bảy 2024 01:55

dự án nào sẽ bán trong năm nay vậy anh em?