Tổng quan:
Trước em có mở topic nói về con PDR rồi, nay nó ngon rồi. Nay em nhắm chắc tình hình hết năm 2023 sẽ vẫn là một năm khó khăn với ngành BĐS. Giờ báo đăng đầy, nhiều ngân hàng đang phải giải quyết tài sản, nợ xấu. BĐS dự án thì như NVL vẫn chưa hoàn thiện xong pháp lý, chưa biết thoả thuận với các tỉnh thế nào. Tình hình có thể không mấy tích cực, nhưng mà trong nguy có cơ. Nay có thời gian, xin phép trình bày quan điểm về cơ hội của cổ phiếu ngành bất động sản. Lưu ý bài viết là quan điểm cá nhân của em, dựa trên phân tích từ góc độ sản phẩm BĐS mùa này, từ đó, tìm ra cổ phiếu tiềm năng tăng trưởng sắp tới.
Đầu tiên, mùa này ai đi mua nhà?
Trong tâm thức người Việt, “tất đất tất vàng”, do đó, em vẫn tin rằng người Việt, dù già hay trẻ có tiền thì vẫn mua đất, mua nhà, và sẽ còn mua nhiều nếu có khả năng.
Vậy nên ở thời điểm này, những gia đình có sẵn tiền mặt tích cóp từ lâu, những bạn trẻ với thu nhập cao, đang có nhu cầu ở thực vẫn đang tìm kiếm BĐS phù hợp với nhu cầu ở thực của họ.
Đối tượng khách hàng thì thấy rõ, nhưng số lượng này có nhiều không?
Cũng như các nước phát triển, tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ tiếp tục là lực lượng chính trong dân số trong giai đoạn 5 năm tới.
Thêm ý nữa, do dân số Việt Nam đến nay vẫn là dân số trẻ, tuy trẻ thì thường không phải ai cũng có quá nhiều tiền, nhưng vì trẻ thì muốn có cuộc sống riêng, muốn ở riêng, có gia đình riêng. Cho nên em đánh giá đang có một lượng cầu rất lớn trong thị trường nhà ở vừa túi tiền, khách hàng không thiếu, quan trọng là sản phẩm phù hợp nhu cầu.
Vậy thì, thế nào là phù hợp, khách sẽ lựa chọn những sản phẩm nào:
Ai cũng có thể thấy tình hình bất động sản hiện nay giao dịch rất chậm. Nhưng không sao, chậm mà chắc. Theo kinh nghiệm từng đi mua nhà, đất, chung cư, em thấy tâm lý người mua nhà thường sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có những đặc điểm sau:
- Pháp lý và pháp lý: BĐS giờ cứ phải có pháp lý mới chơi. cái này khỏi phải bàn. Vì sao? Vì ví dụ, cho là một ông đu đỉnh sóng BĐS năm ngoái, thì việc đu đỉnh nhưng có được cuốn sổ đỏ, sổ hồng theo quy định pháp luật vẫn mang lại tâm lý an tâm hơn việc đu đỉnh không cầm được gì.
- Có hạ tầng phát triển: Với khách hàng mua nhà ở thực, sự tiện nghi của bản thân và gia đình quan trọng hơn chuyện lướt sóng kiếm lời. Do đó, những dự án có đường xá làm rồi, giao thông thuận lợi để đi cày sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua nhà là chuyện tất yếu. Họ sẽ chuộng các dự án phức hợp với các tiện ích, điện, đường, trường, trạm, được xây đồng bộ.
- Có giá trị ổn định: Khi thị trường có nhiều biến động và đã cơ số người đã bị thiệt hại từ việc đó. Tâm lý con người thường tìm kiếm sự trú ẩn an toàn và ổn định. Dân tình có xu hướng tránh những loại BĐS có tính lướt lát đầu cơ, dẫn tới đu đỉnh, giảm giá đột ngột. Thay vào đó họ chọn những vùng, dự án có mức tăng trưởng ổn định hơn, như căn hộ gần trung tâm, nhà đất còn cho thuê được.
Vậy, đâu là những cổ phiếu, chủ đầu tư có định hướng sản phẩm phù hợp với nhu cầu hiện nay của thị trường?
Tập đoàn Nam Long (NLG):
Tập đoàn Bất động sản Nam Long là bên đã có khá nhiều chiến lược thay đổi để phù hợp với thực tế thị trường.
Về quản trị và điều hành:
Theo tin công khai em biết, Nam Long có hợp tác với các bên tư vấn nước ngoài như Mckinsey, Deloitte, Vanto, PWC để tư vấn và hỗ trợ trong quản trị và điều hành. Bên này cũng đầu tư nhiều phương pháp quản lý như Dragon Growth Transformation, ERP, ERM để nâng cao hiệu quả và tối ưu hóa hoạt động của tập đoàn.
Về chiến lược sản phẩm:
Nam Long hay xây dựng các khu đô toàn diện, khu nào Nam Long làm tiện ích và dịch vụ cũng đầy đủ, có các điểm chung là:
- Quỹ đất có pháp lý chuẩn, cái ngon là ra sổ được.
- Có xây các tiện ích công cộng, cây xanh nhiều, và dịch vụ hỗ trợ, khu vực tương đối tiện nghi, ở được. Đặt biệt là có chùa!
Các dự án cụ thể:
Trong giai đoạn từ 2021 đến 2023, em tin rằng Nam Long đang tập trung vào việc mở rộng các dòng sản phẩm mới ở phân khúc giá hợp lý. Bao gồm EHome, Flora, Valora, thêm nữa Nam Long cũng triển khai một vài dự án quy mô lớn như Waterpoint (355ha), Mizuki Park (26ha), Izumi City (170ha), Akari City (8,5ha). Điểm chung là các bên này có pháp lý đất tốt, ra sổ được. Thêm một chi tiết quan trọng nữa, là công ty bác Quan làm dự án cá nhân em đánh giá chất lượng công trình ổn định.
Thông tin tài chính:
- Huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu từ IFC với lãi suất 9,35%/năm trong 7 năm, đã giải ngân 500 tỷ để phát triển GĐ2 dự án Waterpoint Long An.
- Quỹ DC trong tháng 5 đã trở thành cổ đông lớn, từ 2.2% lên 6.1% (3.9 triệu CP).
- Quỹ Vietnam Enterprise Investments Limited trong tháng 6 đã mua từ 8.93% lên 9.08% (34.8 triệu CP).
- MAS dự báo thận trọng doanh số presales năm 2023 khoảng 5,000-7,000 tỷ đồng (~50-70% kế hoạch công ty).
Chiến lược mua cổ:
Vì NLG là chủ đầu tư tốt ai cũng biết, nên hiện nay NLG mua thì cũng chẳng chết, có điều cá nhân em thấy giá đã hơi cao. Tuy vậy, vẫn phải nói về NLG để các bác cân nhắc, NLG giá 33 thì em nhắm mắt trao thân.
Tập đoàn Bất động sản An Gia (AGG) - cổ này em scan giá còn ổn nè:
Về quản trị và điều hành:
Khác với nhiều tập đoàn bất động sản là phải phụ thuộc vào đại lý và các sàn giao dịch để bán được hàng, bên AGG mạnh ở chỗ đã có một kênh tự bán hàng rất hùng mạnh. Do gốc gác là từ làm môi giới đi lên, nên trong khi các dự án của mấy ông khác khác không ra được hàng, thì AGG vẫn có thể tự chủ động phân phối các dự án của mình phát triển luôn.
Em thăm dò thêm ở các sàn BĐS thì các em nói An Gia trả hoa hồng cao (5 - 6%), vậy là cao cho môi giới so với mức trung bình của thị trường (3 - 4%). Cái này quan trọng để tạo ra một đội bán hàng mạnh, bán được nhiều hàng hơn, tăng đầu ra của sản phẩm.
Theo tin công khai, thì AGG có hợp tác với các bên đối tác chiến lược nước ngoài như Creed Group, Actis, Hoosiers, Koterasu.
Điều này cho em thấy An Gia muốn đi chiến lược toàn diện từ khâu quản trị tập đoàn, pháp lý đến cả việc đảm bảo tiềm lực tài chính để phát triển dự án và kiểm soát chất lượng xây dựng.
Về chiến lược sản phẩm:
Khởi nguồn từ mô hình môi giới bất động sản, em tin rằng AGG phải là bên hiểu rõ tâm lý mua sắm của khách nhất, khi so với các bên bất động sản trung cấp khác. Từ các sản phẩm AGG họ làm, suy ra AGG có đội ngũ R&D giàu kinh nghiệm thị trường Việt. Cái này quan trọng, sản phẩm xịn mà không đánh đúng nhu cầu, khả năng và insight khách hàng thì cũng chịu. Dựa trên những tiêu chuẩn đã nêu ở trên, em thấy sản phẩm An Gia có đảm bảo 4 yếu tố:
“ Pháp lý hoàn thiện - Di chuyển thuận tiện - Tiện ích toàn diện - Giá bán vừa túi tiền.”
Cụ thể:
-
Bên An Gia rút ngắn và xử lý gọn vấn đề pháp lý bằng cách đi mua lại các dự án từ các chủ đầu tư khác, các dự đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, pháp lý đầy đủ rồi mới mua. Dù tiền thâu tóm cao hơn, nhưng đảm bảo pháp lý minh bạch, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đỡ được chi phí pháp lý và thời gian chờ cho khách.
-
Các dự án của An Gia luôn nằm trong khoảng 10-20km từ trung tâm nên rất thuận tiện cho đi lại.
-
Chất lượng thi công ổn định qua từng dự án và tiện ích đầy đủ ngon.
-
Tại sao em bảo ngon? Tất nhiên đã đầu tư phải có kiểm tra. Có dự án Westgate vừa bàn giao. Xem video sản phẩm thật, đọc comments thấy feedback tốt từ khách. Lưu ý như vậy là rất tốt trong bối cảnh các CĐT khác có sự chậm trễ trong việc bàn giao nhà nha các bác. Bác nào đang ở Westgate cho em cái nhận xét phát.
-
Giá căn hộ bên An Gia luôn rất sát với khả năng chi trả của số đông người Việt. An Gia nổi tiếng áp dụng chính sách 3 không: Không vay vốn ngân hàng, không áp lực thanh toán và không chờ đợi nhận nhà.
-
Thêm nữa, các dự án đã bàn giao của AGG đều đã có sổ hồng giao tới chủ rồi.
Thông tin tài chính:
- Như đã nói từ ban đồng, An Gia luôn có tổ chức tài chính hiệu quả. nhờ đó tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) luôn ở mức cao. Ví dụ ở dự án The Sóng, An Gia góp 20% tổng số vốn cần thiết nhưng được chia lợi nhuận >50%.
- Tỉ lệ nợ vay trên tổng tài sản chỉ chiếm dưới 15%, thấp hơn 55% so với trung bình ngành.
Dựa trên các phân tích trên cho chúng ta thấy, đây là những ngôi sao sáng trong thị trường BĐS hiện nay. Điểm chung của 2 tập đoàn này nằm ở chỗ:
-
Chiến lược sản phẩm không chộp giật, tạo ra giá trị thật: AGG và NLG chưa bao giờ (hoặc rất hiếm khi mà em không biết) chơi phân lô bán nền. Họ đều theo dự án tới cùng, ra sản phẩm chất lượng đồng đều qua nhiều địa phương khác nhau, có tập khách hàng sinh sống thật sự.
-
AGG và NLG chưa chắc mạnh nhất về pháp lý (làm pháp lý ai qua lại VTP, VHM, NVL…), nhưng làm pháp lý chắc cú nhất trong các developers do không bị áp lực về lợi nhuận đến mức đi thu mua quỹ đất rủi ro (đất nông nghiệp chỉ cần có 1m2 đất ở đã xin được CTCTĐT đồng thời chấp thuận NĐT rồi → Mùa này ai dám chơi kiểu đó?)
-
Không lấy ngắn nuôi dài, không vay nợ tương lai để tăng vốn thần tốc.
-
Quan trọng nữa là phong cách của lãnh đạo, trong khi anh Quang có vẻ ngại rủi ro, thích đất sạch nên NLG làm kỹ, thì điểm mạnh của anh Sáng: Thành công khi còn trẻ, điềm đạm, BIẾT SỢ, BIẾT NỂ, không đầu tư dàn trải so với các bên khác khác.
Chiến lược mua cổ em chơi như sau:
- Mua gom, tích lũy dần dần từ dưới giá 31.
- Em sẽ tăng mạnh tỷ trọng trong vùng MA200.
- Target ngắn hạn em nhắm khoảng giá 37-38.
- Còn target trung hạn dự trù giá 44, tuỳ tình hình thị trường.
Giờ những dự án BĐS mang tính đầu cơ và bơm thổi thì em thấy khó mà ăn được. Tâm lý khách đi mua BĐS bây giờ cứ đúng chỗ, có chính sách tốt thì mới mua. Do đó, em tin rằng những tập đoàn bất động sản như Nam Long (NLG) và An Gia (AGG), những chủ đầu tư với chiến lược sản phẩm thực, đến người dùng thực. Chính là lời khẳng định xác đáng và cụ thể về tiềm năng phát triển rực rỡ của nhóm cổ phiếu BĐS nha các bác.
