Lợi thế tuyệt đối của ITC là các khoản nộp chuyển đổi quyền sử dụng đất cho các dự án Sabinco, Long Thới. Còn các hợp đồng lặt vặt chỉ là thực thi các giao kèo có sẵn từ trước. ĐI đúng trọng tâm vấn đề chứ bác.
Soi cách làm cụ thể để nhìn rộng hơn định hướng. Các dự án cũ của ITC gần 100% đều có giá vốn (tiền đất) cực thấp vì không qua đấu giá và giá đất cũ, nhưng nó vẫn bán bị lỗ hoặc lãi không bằng các DN bỏ tiền đấu giá hoặc chuyển nhượng thương mại. Sabinco đang lợi thế khủng về giá đất, chẳng làm gì hết chỉ sang tay cho các anh khác là lụm ngay 2 đến 3 ngàn tỷ chênh lệch. Nhưng… với cái cách kinh doanh như hiện tại có chắc là thặng dư từ chênh lệch giá đất có được chảy vào công ty và cổ đông là người hưởng lợi hay không thì chưa biết. Còn giá xây dựng, chi phí vận hành thôi coi như bù với chi phí quản lý, bán hàng, lãi vay hết đi
ITC 3 năm tới mỗi năm lãi từ BDS bao nhiêu? 800 tỷ, 1000 tỷ… thử dự đoán và chờ đợi đi nào.
Hy vọng lãnh đạo ITC đừng suy nghĩ cổ đông là những “ký sinh trùng” doanh nghiệp như mr Dũng HAX thì tội lỗi lắm, vì ITC đang xài từ vốn gốc và tài sản nhà nước chứ không phải từ vốn mà chủ DN bỏ ra như HAX. Ông trời luôn công bằng với bạn, cho bạn cái thuộc về bạn và sẽ lấy đi cái không thuộc về bạn ở hình thức khác.
1 Likes
Đọc sơ bộ BCTC Q4 thì mảng BĐS bị lỗ. Doanh thu 24 tỷ, mà giá vốn là 28 tỷ. Đồng thời tồn kho dự án Terra Nhơn Trạch cũng giảm từ 24 tỷ trong quý 4 (từ 260 tỷ về 236 tỷ). Như vậy khả năng dự án Terra Flora Nhơn Trạch không hiệu quả. Có lẽ đây là những căn hộ ITC đã bán từ lâu trong thời gian bị kẹt dòng tiền nên chấp nhận giá bán không có lãi.
Một điểm tích cực là mục người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng từ 288 tỷ lên 300 tỷ (trong Q4.2025). Như vậy công tác bán hàng đang tiếp tục tăng.
1 Likes
ITC năm nay lãi vậy là ngon rồi ae. X2 so với 2024. Trong khi mới chỉ gọi là tận thu tận dụng mấy sản phẩm lẻ tẻ, chưa động gì vào sản phẩm chính.
Vậy là có bctc rồi. Ln k cao như kỳ vọng, thảo nào đỏ thế. Thế là 6 tháng đèn đỏ luôn.
Tết này buồn với itc, đành chịu. Chào ad và các bro, em rời diễn đàn, hẹn ngày itc tăng trở lại.
bác bị sai Timing nên cạn kiệt kiên nhẫn. Thế thôi. Đánh FA, thì ngoài yếu tố xác định FA chuẩn, timing là quan trọng nhất.
Tổng xúc! Itc nói chung lợi nhuận bèo vẫn gấp 2, đẹp nhất ngành rồi mà ae toàn bới lông tìm vết làm gì. Với bđs, nhìn vào dự án, nhìn bctc ít thôi. Nó bút toán kiểu gì cho nó bút toán, cuối cùng vẫn vác nghìn tỷ ra cho cổ đông ăn. Vậy thôi các bạn.
NVL tưởng phá sản, lỗ lòi mà tím kìa. ITC lãi gấp 2 năm trước, Sabinco tăng tốc, mà lẹt đẹt 1.3k tỷ cả công ty. Xúc
Xúc miệng hay gì cụ. Ngon thì hàng đó mua đi
Sang mua DPR PHR (GVR ngắn hạn) chờ hết quý 1 rồi quay về ITC vẫn còn kịp. Công ty thuần nhà nước lãi nào ra lãi đấy, sắp nhận tiền đền bù k tỷ
1 Likes
Chủ tịch thiếu gì cách để gom hàng, BCTC xấu tốt đối với doanh nhiệp BĐS là bút toán thôi. Chủ tịch chưa cho lên, Cụ nói đúng rồi
1 Likes
Quý 4 giá vốn BDS lại cao hơn cả doanh thu, thiệt là tài tình.
1 Likes
Nếu soi lại bctc thì mình có mấy note liên quan tới vấn đề ae đang sôi nổi (đa số là thất vọng) như sau.
- Nếu nhìn toàn bộ bản cân đối, thì trong năm 2025 ITC kinh doanh Terra Flora Nhơn Trạch (1 số căn còn lại của Toà D1, và bắt đầu kinh doanh toà D2). Tất cả các dự án khác cơ bản là chưa kinh doanh và chưa book, bao gồm cả việc ký hợp đồng tầng thương mại và các căn hộ Terra Royal là chưa book. Nên hàng tồn kho giữa cuối năm so với đầu năm chỉ giảm ở dự án Terra Flora.
-
Nói về dự án Terra Flora. Nếu lấy doanh thu cả năm và trừ đi chi phí cả năm, thì lãi 10%. Mọi người thử cộng lại, còn mình cộng từng quý và chia thì tính ra con số tầm 10%. Theo đó, theo mình hiểu thì Terra Flora ko phải lỗ, mà là lợi nhuận thấp.
-
Terra Flora lợi nhuận sản phẩm thấp cũng không phải là vấn đề đột ngột. Bởi lẽ, đại hội cổ đông 2025 đã được Đoàn chủ tịch giải thích trong Đại hội là Toà D2 phải đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy theo Luật mới, đây cũng là nút thắt để đc bán sản phẩm toà D2. Nhà đầu tư nghe lại và đọc lại tài liệu họp đại hội cổ đông gần nhất để kiểm chứng.
-
Như vậy, vấn đề chiến lược kinh doanh của ITC với toà D2 là gì?
Rõ ràng, ban lãnh đạo ITC chấp nhận đầu tư thêm hệ thống phòng cháy chữa cháy để đẩy nhanh việc tiêu thụ sản phẩm toà D2, ko muốn dây dưa kéo dài thêm. Có thể hiểu là phương án đó cũng là bắt buộc.
Việc ITC muốn kết thúc nhanh Toà D2 đối với mình thì cho rằng nó tốt cho ITC. Vì cần nhìn nhận thực tế rằng: 1 là chính quyền bắt buộc yêu cầu phải đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy mới cho bán, tức kéo dài cũng ko đàm phán được. 2 là, nếu tình huống đã như vậy, thì việc chấp nhận thực tế đó và đẩy bán toà D2 thì sẽ thu hồi vốn nhanh (tiền thì đầu tư rồi, bỏ ra xong rồi, giờ bán thì chỉ là thu tiền về). Hiểu đơn giản, tiền đầu tư thì đã mất đi trong quá khứ, nhưng giờ bán thu tiền về thì là tiền hiện tại. Vậy tiền của công ty tăng lên. Giữa ôm sản phẩm mãi như vậy, và ôm tiền về để làm dự án mới (Sabinco…) thì ITC đã chọn phương án muốn nhanh thu tiền về. Phương án này ko tệ, vì tiền mặt công ty tăng lên, cty bớt phải đi vay làm Sabinco (cụ thể tiền mặt của cty đã tăng lên tầm 350 tỷ trong két sắt).
-
Đó là vấn đề với block D2 của dự án Tera Flora Nhơn Trạch. Là block chung cư đã xây rồi trong quá khứ. Xét về toàn bộ dự án Terra Flora, thì quỹ đất quy hoạch còn 02 toà chung cư chưa xây, 02 toà văn phòng, và 01 toà khách sạn cũng chưa xây. các toà chưa xây sẽ ko có vấn đề như toà chung cư D2, vì ITC sẽ ko bị vấn đề thay đổi luật, hệ thống phòng cháy chữa cháy nên sẽ hoàn toàn làm chủ vấn để chi phí. Trong khi đó, các mảnh đất để xây các toà còn lại đó đã đóng tiền sử dụng đất, vẫn nguyên lợi thế chênh lệch tiền sử dụng đất cho các lô còn lại này của dự án này.
-
Điểm cuối cùng, tôi ủng hộ quyết định của Ban lãnh đạo ITC, và chiến lược đẩy bán toà D2 như vậy. Nhắc lại, toà D2 ko phải là lỗ, mà là biên lợi nhuận ko cao như kỳ vọng, và câu chuyện này ko phải là mới mà đã đc lãnh đạo công ty nói rõ trước đó.
5 Likes
Phản biện chi tiết của bạn khá tốt nhưng dùng vấn đề này để giải thích cho việc bán giảm BDS quý 4 thì không cần thiết và không đúng trọng tâm.
Trước giờ khi đề cập đến tương lai kinh doanh BDS của ITC thì mình luôn hướng đến tính minh bạch của lãnh đạo và khả năng có thể có hay không lợi ích lớn từ các dự án sắp và đang triển khai. Mình chú trọng đến điều ấy là vì nếu soi lại toàn bộ hoạt động kinh doanh BDS của ITC trong vòng 10 năm nay sẽ có 2 giai đoạn mà biên lãi gộp khác nhau xa, giai đoạn từ 2015 đến 2020 biên lãi gộp khá thấp (giá vốn/doanh thu thường chiếm 80% trở lên), còn giai đoạn từ 2020 đến 2023 thì doanh thu BDS khá lớn, biên lãi gộp cũng khá lớn, giá vốn chỉ hơn 50% đổ lại. Cho nên mình lưu ý vấn đề này như là một kỳ vọng cho lợi ích từ các dự sắp tới nếu như lãnh đạo ITC có cách làm minh bạch và công tâm.
Còn việc book 28ty doanh thu quý 4 có giá bán thấp hơn giá vốn thì chưa thể nói lên gì cả vì nó quá bé và không phản ánh xu hướng hạch toán thời gian tới, sản phẩm ấy là gì cũng chưa biết chính xác nên mình đưa ra sự kiện block D2 để giải thích cũng chưa chắc chính xác và cũng không cần thiết.
Nếu ĐH sắp tới, cụ nào có đi ĐH nên chất vấn lãnh đạo các vấn đề sau (mình tin lãnh đjao sẽ thẳng thắng trả lời không né tránh cũng như ĐH năm rồi)
- Mốc triển khai sabinco và các dự án còn lại. Thời gian mở bán, khả năng book lợi nhuận khi nào
- Có thể chia sẻ về kỳ vọng lợi nhuận mang lại từ các dự án mới với những lợi thế về giá đất và lợi thế thị trương (sap nhập tỉnh thành)
- Khả năng tăng vốn và chia cổ tức thời gian tới thế nào.
- Lãnh đạo trả lời thật câu hỏi: giá cổ 15 năm không tăng lên 2x (nói luôn với lãnh đạo răng đừng trả lời là giá cổ phiếu do thị trương quyết định
)
2 Likes
Phân tích của bro chuẩn rồi; Vì ad là người đi dự ĐHCĐ nên xin chia sẻ thêm là vấn đề phòng cháy chữa cháy của Blook D2 đã tồn tại nhiều năm, ĐHCĐ năm 2024 cũng đã đề cập (ảnh kèm theo). Trong giờ giải lao tại Đại hội 2025, một Lãnh đạo của ITC nói rằng, năm nay cố gắng xử lý xong hệ thống PCCC blook D2 để bán thu tiền về, có thể phải chịu lỗ… Cty đã xử lý được như vậy là ok rồi.
5 Likes
Mình lọc doanh thu bất động sản của ITC hầu các cụ. Chi cần lãnh đạo ITC minh bạch rõ ràng thì mỗi năm ITC lãi ngàn tỷ không phải giấc mơ xa vời
| Năm | Doanh Thu | Giá Vốn | Lãi | Tỷ lệ GV/DT |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 70.6 | 63.3 | 7.3 | 89.66% |
| 2024 | 43.5 | 39.2 | 4.3 | 90.11% |
| 2023 | 43.6 | 35.3 | 8.3 | 80.96% |
| 2022 | 375.6 | 175 | 200.6 | 46.59% |
| 2021 | 562.6 | 312.6 | 250 | 55.56% |
| 2020 | 729.3 | 452 | 277.3 | 61.98% |
| 2019 | 361.3 | 222 | 139.3 | 61.44% |
| 2018 | 503 | 424.9 | 78.1 | 84.47% |
| 2017 | 476.4 | 385.7 | 90.7 | 80.96% |
| 2016 | 199.2 | 156.4 | 42.8 | 78.51% |
5 Likes
tính nhẩm sơ sơ cũng ra biên LN khủng khiếp của 2 dự án điển hình là Long Thới và Sabinco. Cái này có gì đâu phải lăn tăn. Kể cả triển khai hạ tầng và xây dựng thì giá vốn cũng ko quá 10tr 1m2. Bán kiểu gì cả lãi đậm.
Kho thóc chính còn chưa động đến mà xét hiệu quả làm gì cho mất công.
Sở dĩ chấp nhận ôm ITC chịu đấm ăn xôi ( ngắn hạn chán phèo), cũng để chờ thời điểm phá kho thóc mà thôi.
Nói ITC chỉ nói 3 món chính: 1. Khách sạn 2. Sabinco 3. Long Thới. Còn khác là phụ.
2 Likes
Cụ có đi họp thì hỏi 4 câu như mình đề xuất xem lãnh đạo trả lời thế nào. Nếu trả lời rõ ràng minh bạch thâm chí công bố luôn con số như năm ngoái thì xác suất ITC làm thật ăn thật cao. Vì với lợi thế như đã có, lãi nguyên dự án sabinco không thể thấp hơn 4000 tỷ, bán và xây dựng trong 5 năm. Cộng với các lãi khác thì mỗi năm từ 2026 ITC phải có lãi sau thuế 500 tỷ
Mình khẳng định lại 2 vấn đề key liên quan tới block D2 mà rất nhiều ae đang rôm rả và xu hướng bị hiểu nhầm hoàn toàn nếu ko tìm hiểu tận gốc:
-
Ban lãnh đạo ITC cực kỳ minh bạch, đàng hoàng, chia sẻ rất rõ về block D2 từ lâu, và đang làm đúng. Trong bđs, uy tín, danh dự lớn hơn tất cả. Vì vậy, ae vừa mới mua ITC, chưa tìm hiểu gì mà a dua a tòng nhìn bề nổi để phán xét thì sẽ rất oan cho ban lãnh đạo. Chúng ta cần phản biện và đánh giá khách quan, ko nên để cảm xúc chủ quan mà phủ định nỗ lực và tâm huyết của ban lãnh đạo.
-
Như mình nói trên, thì quyết định phương án với 1 block D2 như vậy là lối ra rất có lợi cho ITC trên nhiều khía cạnh. Nhắc lại, việc đã xây block D2 là 1 vấn đề lịch sử, vấn đề QUÁ KHỨ, tiền đã bỏ ra khỏi túi, về kinh tế thì “cổ đông cũ” của ITC ĐÃ phải gánh; trong khi đó tiền thu về bây giờ là ở thì HIỆN TẠI, tiền là tiền hiện tại, về kinh tế thì cổ đông hiện tại được hưởng số tiền đó. Ý nghĩa rất lớn: ITC có lượng tiền mặt lớn sẽ được thu về, quỹ tiền cty sẽ tăng lên, cty có thêm nhiều tiền cho phát triển dự án trọng điểm khác, bớt áp lực vay tài chính…. Quá tốt chứ. Chưa nói nó chỉ là 1 block nhỏ. Mình tin rằng chỉ trong quý 1, quý 2-2026, lượng tiền mặt cty sẽ sớm đẩy lên tầm 500 tỷ, rất dồi dào.
2 Likes
Sau khi bán xong block D2 Terra Flora, trên bản cân đối tài chính balance sheet của ITC sẽ thể hiện.
-
Tiền mặt cty gửi bank tầm 700 tỷ. Ở phía nợ , sẽ tầm 500 tỷ (vay ngắn và dài han) => dương tâm 200 tỷ.
-
Vốn hoá cty 1200-1300 tỷ như hiện tại, tương đương định giá cty 1000 tỷ.
-
Câu hỏi: với 1000 tỷ định giá vốn hoá trên sàn, ITC đang còn những gì và đắt hay rẻ nếu nhìn các tài sản:
-
khách sạn LA VELA đinh gia thi truong 4000-5000 tỷ.
-
dự án Sabinco 17ha. Trọng điểm, dự kiến 20 nghìn tỷ.
-
dự án Star Village Long Thoi 13ha còn lại. Trọng điểm 16 toà chung cư, doanh thu ngang Sabinco.
-
Terra Flora vẫn còn block chung cư, 02 block văn phong và 01 block khách san.
-
và rất nhiều các dự án khác, cả dự án mới M&A ở Vũng tàu lẫn dự án cũ.
Quá là bèo bọt giá này.
1 Likes