Chỗ bác hỏi tôi lấy thông tin từ bản cáo bạch niêm yết.
Đến giờ, các loạt dự án hay thông tin sở hữu lô đất của ITC chỉ thấy được đề cập rất rõ ở tài liệu này.
ITC ban đầu là một DN rất lớn về BĐS nhưng đã không thích nghi kịp theo tiến độ phát triển.
Khá đáng tiếc
Tài liệu này khá cũ rồi bác. ITC xuất thân là doanh nghiệp Nhà nước, nên rất nhiều đất, dự án giao cho thời đất rẻ 10-20 năm trước. Mình đã tìm hiểu thì ITC cũng có giai đoạn bán dự án nuôi công ty, nói chung là vấn đề thời cuộc thôi. Đến DIG HDC … đến bây giờ cũng vẫn tư duy xin xong dự án rồi thì bán lúa non lấy dòng tiền, ngay cả hiện tại, cách làm cơ bản giống lĩnh vực điện tái tạo giai đoạn 2018-2022, cứ có dự án là bán luôn. Việc này nuôi công ty ngắn hạn, nhưng dài hạn là thiệt vì cty ko ăn được nhiều giá trị “địa tô chênh lệch”.
ITC hiện giữ lại được ít nhất 10 dự án để tự phát triển, dự án đã đóng tiền sử dụng, cũng là đáng khâm phục, chứ nhiều doanh nghiệp khác mất hết dự án. Và nói đi cũng nên nói lại, nếu cty không chuyển nhượng giai đoạn trước thì cty ko có tiền, thì lấy đâu tiền đóng thuế dc.
P/S: cuối tuần mình review các dn BĐS, phát hiện rằng các dn đều sắp hết đất hết dự án, tình trạng này đáng báo động cho 5 năm tới khi quỹ đất ngày càng cạn kiệt, thị trường bđs sẽ rất đắt đỏ như Singapore ấy chứ.
lượm trên mạng thấy thông tin về cấp phép môi trường cho Sabinco, theo trình tự thì GPXD cũng sắp có rồi
Quá tuyệt bro ơi, những bước đi cực kỳ rõ nét và thần tốc đấy. Dự án Sabinco đang được đếm ngược thời gian để công bố ra thị trường.
Rất đúng trình tự bác à
…sẽ có nhiều tổ chức, cá mập, nhiều gạo cội quay trở lại… và đó mới là giai đoạn có cổ đông chất lượng cao…. Họ sẽ quay trở lại ITC khi dự án Sabinco chính thức công bố tới đây, mình đánh giá ITC sắp có trạng thái lệch cung-cầu sắp tới, sẽ rất khó đua.
Giờ ai cũng rõ ai cũng ước lượng được thông tin ITC ít nhiều.
Nên giai đoạn này vấn đề lớn nhất là kiên nhẫn được đến đâu.
Nói thì đơn giản nhưng học được không dễ tý nào đâu.
“Địa tô chênh lệch” là một khái niệm căn bản với bất động sản, nghe trừu tượng, nhưng bản chất cũng khá dễ hiểu – đó là phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải từ “công” của người sử dụng đất . Nhà nước luôn quản lý, điều tiết phần giá trị này thông qua “tiền sử dụng đất” – nó chỉ là những thuật ngữ nhưng có bản chất kinh tế như nhau.
Ví dụ như dự án Sabinco, “địa tô chênh lệnh” tính từ năm 2018 đến thời điểm hiện tại là khoảng 4.000 – 5.000 tỷ VNĐ. Bản chất đó là giá trị tăng thêm của đất mà không phải từ công sức của người sử dụng đất – mà nó tăng thêm do yếu tố thị trường và lạm phát, và phản ánh là tham số pháp lý là “tiền sử dụng đất” mà Nhà nước điều chỉnh tăng cho xát với giá trị trường hơn. Giả định ITC chưa đóng tiền sử dụng đất, thì Nhà nước dựa trên cơ chế tăng tiền sử dụng đất như chúng ta đang biết sẽ là bên hưởng khoản “địa tô chênh lệch” đó. Nhưng, do doanh nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất rồi (tương tự như việc người dân đã trả tiền mua xong 1 mảnh đất), thì Nhà nước không thể được hưởng phần địa tô chênh lệch đó nữa mà nó chuyển hóa sang cho bên mua – quan hệ kinh tế mua đứt-bán đoạn và chuyển giao quyền thụ hưởng hoa lợi, lợi tức được áp dụng. Và khi đó, doanh nghiệp là bên đương nhiên hưởng phần “địa tô chênh lệch đó” dù hiện tại hay tương lai – tương tự như việc người mua đất khi đã thanh toán xong nghĩa vụ tiền thì sẽ là bên được hưởng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai.
Hiểu hơn về “địa tô chênh lệch” – vốn là một khái niệm trong học thuyết kinh tế Mác xit mà Việt Nam ứng dụng, chúng ta hiểu rõ hơn rằng:
(1) đất đai ở Việt Nam sẽ không bao giờ giảm giá, chỉ có 1 cửa tăng lên (tất nhiên là sẽ tăng theo đà phát triển kinh tế bền vững, chính sách in tiền và nên nhìn xa), vì bản chất pháp lý trong quản lý đất đai ở Việt Nam là: Nhà nước là bên hưởng địa tô chênh lệch, và do đó sẽ luôn luôn là bên đẩy giá trị của đất (thông qua hàng loạt biện pháp kỹ thuật như chính sách in tiền, bơm tín dụng, kích cầu, phát triển hạ tầng….) để có thể thu “địa tô chênh lệch” nhằm mục đích cuối cùng và lớn hơn nữa là thu tiền cho Ngân sách Nhà nước để phục vụ phát triển kinh tế. Ai muốn bđs giảm giá thì xin mời bật Ti Vi lên nghe cho vui tai; và
(2) với doanh nghiệp như ITC do lợi thế đã đóng tiền sử dụng đất, thì sẽ là bên hưởng “địa tô chênh lệch” chứ không phải Nhà nước, ví dụ như với riêng 1 dự án Sabinco thì riêng phần địa tô cho giai đoạn 5-6 năm qua đã là 4.000 – 5.000 tỷ VNĐ, và ITC được hưởng (bản chất là không phải đóng thêm địa tô cho Nhà nước). Nên nhớ, ITC có 3-4 dự án rất lớn, và 5-7 dự án khác vẫn đang Ongoing, cơ bản tất cả đều đã đóng (thuế) địa tô roài. Cũng không phải ngẫu nhiên mà như vậy, mà vì cơ duyên ITC có lịch sử là doanh nghiệp Nhà nước.
Do đó, việc ITC có 3-4 dự án rất lớn bị vướng pháp lý 5-7 năm qua mà không triển khai được, mặc dù doanh nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất lại là 1 may mắn vô cùng cho cổ đông. Vì nếu không bị vướng, thì doanh nghiệp đã bán hết sản phẩm bất động sản với giá rẻ mạt vài năm trước rồi, thì giờ khác gì NDN, NTL… đang không có dự án mà làm, và muốn làm dự án mới thì phải trả “địa tô” rất cao cho Nhà nước.
Cảm ớn “món quà” của bạn nhé!
Do 1 số bạn thi thoảng vẫn hỏi những vấn đề kiểu như: giờ Sabinco mới làm gì bao giờ mới bán và 2 năm nữa bán thì bán cho người, hay cho hổ hay cho báo? Giá đất nghe nói chỗ đó giá ko cao đâu, chỉ 30tr/m2, hay Sabinco đóng tiền rồi nghĩa là gì, nhà nước có truy thu lại không… ? Tất cả những vấn đề đó, thực ra, khi chúng ta hiểu cái gốc nguyên tắc vận hành, bản chất quan hệ kinh tế và phạm trù “địa tô” trong học thuyết kinh tế Mác, chúng ta đã có lời giải.
Những điều thuộc về nguyên tắc gốc mà pháp luật đất đai VN đã thiết kế, tư luật gốc năm xưa và tiếp tục kế thừa đến giờ, Điều 13.11 của Luật Đất đai 2024 hiện tại:
Lý giải rất căn cơ bác. Nói thật tôi cũng rất rành về Kinh tế chính trị nên cũng không lạ lẫm gì lối giải thích này. Nhưng nhiều bác trẻ thì hơi khó nắm bắt.
Thực tình nói ra thì có thể cầm đèn chạy trước ô tô, sai quan điểm chính trị nhưng cứ nghĩ thế này cho nhanh.
Nhà nước đang giữ quyền quản lý đất đai và giao cho người dân, doanh nghiệp quyền sử dụng thông qua đấu giá, thu tiền sử dụng đất, cho thuê. Đến một lúc đất “thương mai” được giao hết chỉ còn lại đất “tài nguyên”, đất công ích, đất quốc phòng thì sẽ sửa luật công nhận thêm quyền “tư hữu” cho đất đai như bao tài sản khác.
Khi đó nhà nước sẽ bổ sung luật thuế tài sản để đánh thuế vào khối tài sản sau khi trừ một hạn mức nhất định để miễn thuế. Tóm lại ở vai trò quản lý nhà nước vẫn địa tô điều tiết được giá trị sinh ra từ đất như là thứ tài nguyên chung của toàn dân.
Cơ mà, dù có bị thuế cao đi nữa thì anh em mình cũng khoái hơn là không có gì để nộp nhể. Đóng thuế nhiều hay ít không quan trọng, vấn đề là hợp lý và công bằng. Công nghệ số đang thúc đẩy nhanh chóng tính công bằng trong quản lý và điều tiết xã hội.
Tài sản đất đai vì thế mãi không bao giờ giảm giá và bị lãng phí, nên chúng ta cũng phải nhìn nhận vấn đề một cách thực chất để dự đoán xu hướng kinh tế trong tương lai
Đúng là kịch bản bro nói hơi “cầm đèn chạy trước ô tô” nhỉ? 
xa quá ấy. hehe. Mình nhìn 3 năm - 5 năm đã là khiếp lắm roài.
Căn bản sẽ ko có thay đổi vĩ mô lớn nữa về chính sách luật trong khoảng 3-5 năm tới. Nói chung tất cả các Luật lớn, trọng yếu đều đã được ban hành trong giai đoạn 2024-2025 (gần nhất là kỳ họp quốc hội cuối của khóa này đã vừa kết thúc và đã thông qua hơn 30 Luật) => Đây là kỳ quốc hội thông qua nhiều luật nhất, toàn luật trọng yếu như Luật đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư công, Đấu thầu…
Như vậy thì chúng ta sẽ chỉ nên nhìn hiện trạng hiện nay thôi. Hiện trạng là các dự án mới gần như không có mấy, và chi phí sẽ rất rất cao => DN BĐS tăng giá bán, chấp nhận lợi nhuận mỏng hơn chút; Nhà nước bơm tiền 3 triệu tỷ ra và nhiều chính sách khác về tiền tệ, nên căn bản là người dân vẫn sẽ hấp thụ hết, chưa kể người nước ngoài & Việt kiều cũng sẽ hấp thụ (chính sách này đã mở từ ngày 1/8/2024 rồi) => Cuộc chơi Vĩ mô là 03 nhà (Nhà nước, Nhà đầu tư, và Người mua) sẽ cùng chơi bài, với nguyên tắc là lợi ích phải hài hòa cùng nhau - đúng tinh thần của Bộ chính trị đó nhé.
NHƯNG, QUAN TRỌNG CÁI NÀY BRO: Lợi thế tuyệt đối trên thị trường sẽ thuộc về các doanh nghiệp nắm giữ “Dự án cũ”. Như Sabinco là dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất 5-7 năm rồi, đó là lợi thế tuyệt đối trên thị trường. Vì sao? Vì giá vốn rất rất thấp (gọi là giá cũ), trong khi giá bán chung trên thị trường lại cao (bối cảnh chung là vậy, và thậm chí như nhiều phân tích thì phải 2026-2027 mới là thời điểm giá bđs cao nữa) => Biên lợi nhuận sẽ vô cùng lớn. Như Sabinco thì xác định với nhau là 2026 mới bán hàng, sẽ ăn trọn chu kỳ này đấy.
Cổ phiếu ITC khác biệt so với các cổ phiếu khác: Đó là ITC có câu chuyện kể ngay là Sabinco, tiếp theo là Terra Royal, Star Vilage… không những kể ngay mà còn được các bro Đại tài @stockpro, @phikhonglo… am hiểu về tài chính, kinh tế, chính trị kể hay, rất hay và hấp dẫn nữa, ITC có nhiều tiềm năng và kỳ vọng trong tương lai, như một cô gái chân dài, xinh đẹp trước con mắt các Tráng sĩ.
Tôi còn lâu mới đạt được tiêu chuẩn đại tài. NĐT bình thường thôi các bác.
sẽ có nhiều tổ chức, cá mập, nhiều gạo cội quay trở lại ITC… và họ sẽ còn phân tích chuyên nghiệp hơn nữa bro ah. Họ sẽ quay trở lại ITC khi dự án Sabinco chính thức công bố tới đây. mình đánh giá ITC sắp có trạng thái lệch cung-cầu sắp tới, sẽ rất khó đua.
Theo dõi LDG tím lịm 5-6 ngày qua, chợt nghĩ tới Dự án 6A (7.7ha, Bình Chánh, HCMC) là dự án khó nhất của ITC, nhưng có lẽ không khó bằng loạt dự án của Novaland, hay Gem Riverside 6.7ha của Đất Xanh, càng không thể phức tạp như dự án khu dân cư Tân Thịnh (xã Đồi 61, Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) của LDG. Mình từng viết khá nhiều posts về dự án 6A của ITC bên trên (tầm giữa tháng 6).
Như dự án Gem Riverside 6.7ha của Đất Xanh – nôm na là DXG ký hợp đồng bán căn hộ cho người mua, các bên ký hợp đồng hợp tác mua bán, khi đó dự án chưa có đủ giấy tờ pháp lý mở bán hàng. Vừa rồi được tháo gỡ nên DXG được tiếp tục triển khai. Nhưng vấn đề là cách giải quyết của DXG với khách cũ là chấm dứt hợp đồng, hoặc buộc người mua phải mua theo giá bây giờ. Bản chất là vì giá đất bây giờ cao gấp chục lần ngày trước nên DXG chơi kiểu bigboy như vậy => Vậy mà, kể từ khi DXG thực hiện xử lý như vậy, thì giá cổ phiếu DXG tăng đâu đó đã 30%.
Như dự án khu dân cư Tân Thịnh (xã Đồi 61, Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) của LDG, pháp lý phải nói là cực kỳ tùm lum, xây dựng 680 căn không phép, ký hợp đồng bán sản phẩm khi chưa đủ giấy tờ pháp lý…. Mình có theo dõi vụ này, LDG đang giải quyết khôn hơn DXG – người mua có quyền tiếp tục hợp đồng, hoặc nhận lại tiền và trả lại đất/nhà cho LDG => Cổ phiếu sơ bộ đã tăng 100%, hiện đang dư trần.
Nhớ không nhầm, hồi tháng 12-2024 cổ phiếu QCG của Quốc Cường Gia Lai cũng tăng 2 lần chóng vánh, đơn giản vì, theo phán quyết tòa án, nếu QCG bỏ ra hơn 3 nghìn tỷ để trả lại bên mua đất (do hợp đồng mua bán vô hiệu), thì lấy lại được Phước Kiểng.
Vấn đề gợi ý cho chúng ta là: Ở VIỆT NAM, CHUYỆN KHÓ NÀO RỒI CŨNG SẼ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT, ĐÂU SẼ VÀO ĐÓ CẢ THÔI! Dự án 6A cũng sẽ tháo gỡ pháp lý? Hợp đồng / cam kết mua-bán cách đây 20 năm có khả năng cao vô hiệu (?) (vậy phương thức xử lý như DXG, QCG hay LDG… => Dù cách nào cũng có lợi cho ITC). Dự án này ITC đã giải phóng mặt bằng 85% (tính đến hết 2024) và cũng đã đóng 1 phần tiền sử dụng đất từ cách đây 20 năm (từ năm 2004), hiện ghi nhận tồn kho 132 tỷ VNĐ. Case này là dự án khó nhất của ITC (trong tổng số 10 dự án đang ongoing), mà nếu chúng ta còn ko sợ, thì làm gì có điều gì khiến chúng ta lo sợ nữa?
Dự án của cty này hay nhỉ, trong 1 ngày đẹp trời uỷ ban thành phố gọi lên bảo: hêy, dự án của chú được tháo gỡ nhé, chưa có hoàn chỉnh 1/500 thì khẩn trương ngay trong tháng 6, và trước ngày 20/7 ra giấy phép xây dựng. Cách làm bây giờ thần tốc & bất ngờ.
Nó không dễ dàng như bạn nói đâu, không phải một ngày đẹp trời thì UB kêu lên và tháo gỡ đâu. Đóc lại tất cả các bài báo về dự án đó sẽ thấy được sự cửa quyền quan liêu của cơ quan chức năng, né tránh trách nhiệm dù “lỗi” là do ông cơ chế gây ra. Còn tại sao nó kéo dài qua 2 đời chủ tịch UBTP nhưng không gỡ vướng được để đến khi ông thứ 3 kêu lên và phán kiểu trước giờ không có vướng chuyện gì. Có lý cả đấy.
Vụ này là vụ mới nhất nhưng nó lại tiếp nối hàng loạt những dự án đã được gỡ vướng gần đây, điều đó làm cho chúng ta tin tưởng hơn về những dự án còn mắc mứu, vướng mắc sẽ nhanh chóng được kêu lên tháo gỡ vướng măc và giao kỳ hạn cuối cùng để thực hiện trước khi thu hồi hoặc chuyển sang cho chủ khác
