- Mảng kinh doanh cốt lõi
Sip hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh kết cấu hạ tầng công nghiệp, trong đó bao gồm đất khu công nghiệp ,nhà kho cho thuê và khu dân cư.
Về mảng Cho thuê đất KCN: SIP sở hữu quỹ đất KCN rộng lớn tại các vị trí chiến lược như TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai. Mặc dù chỉ chiếm 5.6% doanh thu nhưng có BLNG lên tới 68.4%
Mảng Cung cấp dịch vụ tiện ích: Bao gồm cung cấp điện, nước, xử lý nước thải, quản lý và duy tu hạ tầng KCN. Tức là hỗ trợ Doanh nghiệp trọn gói luôn và mảng này cũng đóng góp phần doanh thu không nhỏ cho SIP, chiếm tới 90% tỷ trọng doanh thu doanh nghiệp. Mặc dù biên lợi nhuận của mảng này không quá cao, duy trì ở mức trên 7%, nhưng với đợt tăng giá điện trong năm 2023, doanh thu từ mảng này đã tăng trưởng đáng kể.
SIP cũng đang Phát triển điện mặt trời áp mái Khi mà SIP đầu tư hệ thống điện mặt trời áp mái trên các nhà xưởng, tận dụng luôn lợi thế về diện tích mái và nhu cầu sử dụng điện trong KCN, đồng thời góp phần thúc đẩy năng lượng tái tạo, đóng góp 1 phần doanh thu không nhỏ cho DN. Như vậy chúng ta có thể thấy là SIP đang tận dụng hết các nguồn lực, lợi thế của mình có để mang lại phát triển vượt bậc cho doanh nghiệp.
SIP còn tham gia vào lĩnh vực phát triển khu dân cư, chủ yếu tại KCN Phước Đông, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động và chuyên gia làm việc tại các KCN lân cận Mảng này cũng đóng góp tới 3.2% doanh thu và có biên lợi nhuận không nhỏ 26.4%
Nhưng những con số đó liệu đã phản ánh hết những gì SIP đang có và các mảng đóng góp như thế nào vào cơ cấu kinh doanh của SIP chưa.
- Tình hình hoạt động kinh doanh.
Trong BCTC hợp nhất 2023, với tổng doanh thu của SIP khoảng 6,600 tỷ VNĐ chỉ riêng mảng tiện ích khu công nghiệp đã đóng góp hơn 6,000 tỷ VNĐ, trừ giá vốn hàng bán mảng này là 5400 tỷ thì đã mang lại có SIP với lợi nhuận gộp đạt 615 tỷ VNĐ trên tổng lợi nhuận gộp là 931 tỷ VNĐ. Điều này cho thấy rõ ràng rằng, mảng tiện ích khu công nghiệp chính là nguồn thu nhập chủ yếu của SIP.
Tuy nhiên xem kỹ lại, Năm 2023 SIP có BLNG là 931 tỷ, Vậy thì 300 tỷ nữa đến từ đâu.
Nhìn lại vào bảng cơ cấu doanh thu và giá vốn hàng bán, chúng ta có thể thấy với mảng BĐS KCN cho thuê chỉ với Doanh thu vỏn vẹn gần 375 tỷ nhưng giá vốn lại chỉ có 118 tỷ. Với BLNG cao khủng khiếp lên đến 68.5% thì mảng KCN cũng là mảnh đất màu mỡ cho doanh nghiệp này.
Doanh thu từ mảng này chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Doanh thu mảng KCN cũng sẽ ảnh hưởng đến doanh thu mảng tiện ích vì bên thuê đất cũng sẽ sử dụng tiện ích mà SIP cung cấp. Và mảng BĐS KCN chưa dừng lại ở đó, sẽ có 1 con số khiến bạn bất ngờ với một viên ngọc sáng như vậy mà tại sao chưa có nhiều người phát hiện ra nó.
- Sức khỏe tài chính
3.1.Tài sản và nguồn vốn:
SIP sở hữu tài sản và nguồn vốn mạnh mẽ, với khoản tiền và các khoản tương đương tiền lên tới 345 tỷ đồng. Các khoản đầu tư tài chính tính đến ngày 30/09/2024 là hơn 4500 tỷ đồng
Tài sản ngắn hạn của SIP tính đến hết quý 3/2024 tăng 34,11% lên 11677 tỷ so với đầu năm. Các khoản đóng góp chính cho việc tăng lên này là khoản phải thu về cho vay ngắn hạn và phải thu ngắn hạn, lần lượt tăng 43.9% và 88% so với đầu năm.
Đi sâu hơn vào từng khoản mục thì SIP đang cho vay đối tác với lãi suất ngang gửi ngân hàng và được đối tác thế chấp bằng tài sản, đồng thời dự phòng phải thu ngắn hạn cũng không bị tăng lên nên có thể đánh giá rằng đây là khoản cho vay an toàn, có khả năng thu hồi cao.
Trong đó, tiền tạm ứng đền bù, giải phóng mặt bằng cho khu công nghiệp Phước Đông Bời Lời - Giai đoạn 3 tăng mạnh lên 2073 tỷ đồng. Tính đến quý 3/2024 80% các khu công nghiệp đã hoàn tất giải phóng mặt bằng.
Về tài sản dài hạn của SIP thì tập trung chủ yếu vào mục bất động sản đầu tư khoảng 5500 tỷ. Nếu tính từ đầu năm tới nay thì tài sản dài hạn chưa có gì biến động nhiều đáng chú ý.
3.2 Về nguồn vốn
Về nguồn vốn của SIP, hiện tại tổng nợ của SIP rơi vào khoảng 19663 tỷ nhưng trong đó nợ vay ngắn hạn và dài hạn chỉ có 3673 tỷ. Khoản chiếm tỷ trọng lớn trong nợ là khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn từ việc cho thuê đất nhưng do SIP hạch toán doanh thu từng phần nên khoản này sẽ được ghi nhận dần dần.
Nếu tính lượng tiền mặt và các khoản đầu tư tài chính thì SIP hoàn toàn có khả năng trả hết khoản nợ này.
3.2. Doanh thu chưa thực hiện
SIP ghi nhận doanh thu chưa thực hiện là 11.590 tỷ đồng trong BCTC Q3/2024, một nguồn tài chính dồi dào hỗ trợ cho các hoạt động đầu tư và phát triển trong tương lai.
Đây là khoản doanh thu đã được công ty thu nhận từ trước, nhưng được hạch toán dần theo thời gian thuê đất của khách hàng, thường từ 30 đến 50 năm. Với khoảng trên 11,000 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện dài hạn và khoảng 300 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn mỗi năm. Điều này tạo nên một nguồn dòng tiền ổn định và liên tục tăng trưởng cho công ty.
Trong số các doanh nghiệp bất động sản KCN dẫn đầu thị trường, SIP là doanh nghiệp duy nhất chỉ sử dụng phương pháp phân bổ chu kỳ thuê để ghi nhận doanh thu bất động sản KCN. Từ đó, dẫn tới doanh thu chưa thực hiện tích lũy và có xu hướng gia tăng qua từng năm, đây mới là chỉ tiêu thực sự phản ánh hoạt động mảng bất động sản KCN của SIP.
Với nền tảng từ khoản doanh thu chưa thực hiện lên tới hơn 11.000 tỷ đồng (chiếm tới hơn 50% tổng nguồn vốn), SIP hoàn toàn có thể có bước nhảy vọt về kết quả kinh doanh khi doanh nghiệp thay đổi phương pháp ghi nhận từ phân bổ theo chu kỳ thuê sang ghi nhận một lần.
- Luận điểm đầu tư
SIP đang có tiềm năng phát triển rất lớn ở mảng BĐS KCN khi có quỹ đất:
SIP hiện quản lý 04 KCN ở vị trí chiến lược, với tổng diện tích lên đến 3,204 ha, nằm tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.
Diện tích đất thương phẩm cho thuê của SIP lên đến ~1,060 ha, tiềm năng thu hút đầu tư nước ngoài khi nguồn cung đất hiện đang khan hiếm.
Tập chung vào 4 dự án chính là KCN Phước Đông với 772 ha thương phẩm còn lại, KCN đông Nam với 25 ha, KCN Lê Minh Xuân 3 với 106 ha, KCN Lộc An Bình Sơn voiws 69% cổ phần còn lại 135 ha. Như vậy chỉ với 4 dự án này đã có thể mang về cho SIP doanh thu dự kiến khoảng 34k tỷ.
Một nguồn tiền mạnh mẽ giúp SIP có thể đẩy mạnh kế hạch tiếp tục mở rộng quỹ đất cho thuê KCN trong những năm tới.
SIP ghi nhận doanh thu khu công nghiệp theo hình thức ghi nhận 50 năm, nên với diện tích cho thuê hàng năm biến động cũng không gây thay đổi đột biến với KQKD tới từ mảng KCN của SIP. Công ty cũng dự kiến hoàn thành phần đền bù GPMB còn lại của KCN Phước Đông trong quý 3.2024.
Cụ thể tình hình kinh doanh tại các KCN như sau:
KCN Phước Đông có vị trí chiến lược, tọa lạc gần đường dẫn vào đường Cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài; Cảng trung chuyển Thanh Phước và Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài. Do đó, khu Phước Đông có những lợi thế về vận chuyển đường bộ và thủy nội địa đến thành phố Hồ Chí Minh cũng như thị trường các nước lân cận như Campuchia, Thái Lan.
Khi mà ở KCN Phước Đông chỉ cách 20 phút di chuyển đến cảng trung chuyển Thanh Phước, vận chuyển hàng hóa đi cảng Cát Lái
-
20 km (30 phút) đến Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài đi Campuchia
-
40 km (50 phút) đến thành phố Tây Ninh
Và chỉ cách TPHCM 60 km mất khoảng (100 phút) di chuyển đến sân bay Tân Sơn Nhất
Diện tích đất thương phẩm còn lại của Khu vực này là khoảng 772 ha, nhân với giá thuê bình quân khoảng 100USD/m2 thì dư kiến KCN Phước Đông có thể mang lại cho SIP doanh thu dự kiến khoảng 19.300 tỷ đồng, cao hơn cả vốn hoá của SIP đang khoảng 16k tỷ đồng.
Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 (311 ha) tọa lạc tại TP. Hồ Chí Minh – Trung tâm kinh tế hàng đầu của Việt Nam, có nền kinh tế tăng trưởng mạnh với số lượng lao động có tay nghề cao.
- KCN Lê Minh Xuân 3: 105ha đất còn lại với giá chào thuê trung bình khoảng 220 USD/m2/kỳ thuê
KCN Đông Nam nằm ở vị trí chiến lược giữa hai khu vực trọng điểm: TP. Hồ Chí Minh, với đầy đủ các nguồn lực tài chính, khoa học và nhân lực, và tỉnh Bình Dương, khu vực hàng đầu của quốc gia về đầu tư trực tiếp nước ngoài.
- KCN Đông Nam: hiện tại đã được cho thuê gần hết diện tích đất KCN và dự kiến xây dựng thêm các nhà xưởng cho khách hàng trong và ngoài nước với diện tích xây thêm khoảng 1,2ha.
Khu công nghiệp có lợi thế đặc biệt khi nằm gần sân bay quốc tế Long Thành, nằm đối diện khu tái định cư sân bay Long Thành và liền kề cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Ngoài ra, KCN Lộc An Bình Sơn cách cảng quốc tế Cái Mép chỉ 40km.
- KCN Lộc An: diện tích là 498ha; với tổng diện tích thương phẩm còn lại có thể kinh doanh là 131ha. Đầu năm 2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho Sea Fund Investment (thuộc Global Logistics Partner) với tổng vốn đăng ký 121 triệu USD tại KCN Lộc An.
Tổng giá trị hợp đồng ước tính tới từ các KCN đang hoạt động của SIP là 33.890 tỷ đồng (đã tính phần diện tích dự kiến sẽ hoàn thành đền bù GPMB của Phước Đông B trong 2024) với giả định, giá chào thuê trong các khu công nghiệp từ 2024-2025 sẽ không tăng, từ 2026, giá chào thuê sẽ tăng 3% mỗi năm.
Nếu so sánh quỹ đất để phát triển khu công nghiệp và đất thương phẩm hiện có thì SIP đang ở top 4 và top 3 lần lượt. Do đó kỳ vọng từ mảng cho thuê khu công nghiệp còn rất lớn khi các chính sách của ông Donald Trump tập trung đánh thuế các mặt hàng xuất khẩu từ Trung Quốc khiến các doanh nghiệp sẽ dịch chuyển sang các nước lân cận để đặt nhà máy, điển hình là Việt Nam.
Cơ hội khi Trump tái đắc cử Ông Donald Trump đã đề xuất áp thuế toàn diện từ 10% đến 20% đối với tất cả các mặt hàng nhập khẩu vào Mỹ, với mức thuế nghiêm ngặt hơn lên đến 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc có thể dẫn đến làn sóng dịch chuyển FDI từ trung quốc sang Việt Nam. trong khi Sip là doanh nghiệp có quỹ đất hàng đầu và sẵn sang cho thuê và nguồn cung KCN không còn nhiều nên SIP đứng trc cơ hội rất lớn.
Thứ nhất Doanh thu từ cho thuê đất KCN tăng mạnh, đồng thời, dịch vụ hỗ trợ như truyền tải điện có triển vọng tăng 7% CAGR.
Thứ 2 Với tiềm năng phát triển trong điều kiện nguồn cung đất giảm và nhu cầu thuê KCN tăng cao, giá thuê đất KCN phía Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng.
Như vậy với 1 doanh nghiệp vốn hoá vỏn vẹn 17k tỷ nhưng có đến 11k600 tỷ là doanh thu chưa thực hiện dài hạn và khoản tài sản ngắn hạn tiền gửi lên đến 4500 tỷ thì SIP thực sự là 1 viên ngọc sáng trong làng BĐS KCN. Với các dự án KCN sẵn sàng cho thuê với quỹ đất lớn và doanh thu chưa thực hiện dài hạn lên tới hơn 11k tỷ thì chỉ cần SIP có thay đổi về cách ghi nhận doanh thu sẽ tạo ra lợi nhuận đột biến cho SIP.