Lưu ý: PHIÊN BẢN ĐẶC BIỆT, ĐẶC SẮC 2024
Link vào cộng đồng z.a.l.o
Tôi đã dành cả thanh xuân để trải nghiệm, thực chiến cả thập niên qua chỉ với chuẩn đầu tư Cổ đất như những cặp mẹ con điển hình thành công VIC-VEF, VCG – VCR để viết lên một kiệt tác phẩm này.
Tôi lại dành cả 30 ngày nay tìm tòi, nghiên cứu, so sánh, viết bài… chia sẻ, cho đi rất nhiều, cho đi tri thức, kinh nghiệm, trải nghiệm quý báu của bản thân, của sự giàu sang, thịnh vượng đã được linh nghiệm trong khi các bạn chỉ bỏ 30 phút đọc mà không xong thì nghèo đừng đổ tại số nữa nhé.
Thưa quý vị và 500 AE !
Khi 3 bộ luật về BĐS có hiệu lực vào 1//8/2024 thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao. Đầu tư thông thái, thông minh vào thời điểm hiện nay phải lựa chọn được doanh nghiệp nào có sẵn quỹ đất khủng và có giá vốn rẻ, được hình thành sớm từ những năm 199x, 200x.
Như case VEF vào thời điểm năm 2015 tôi đã nghiên cứu kỹ và cân não quyết định dành cả số tiền ít ỏi dành dụm tự tin all in VEF lúc mới lên sàn và gồng lãi sau 9 tháng lãi 1000% ~ 10 lần chưa tính margin nếu tiếp tục đồng hành đến nay sẽ lãi 2.300% ~ 23 lần và lúc đỉnh có lúc hơn 3.000% ~30 lần. Từ đó tôi luôn khao khát tìm kiếm một siêu cổ phiếu VEF tương tự, sau này với VCR, VCG, TIG, CCL cũng giúp tài khoản tăng vài lần nhưng chưa có siêu cổ phiếu nào để tôi có nhiều cảm xúc như VEF của tôi năm xưa.
Cho đến thời điểm 6/2024 này tôi đã vỡ òa sung sướng khi tìm ra được bóng dáng người yêu say đắm năm xưa cô gái VEF – Hà Thành, vậy nên trong 30 ngày qua dù công việc và gia đình rất bận rộn nhưng nhưng cô gái mới này đã làm trong tôi cứ thôi thúc phải làm việc cật lực cả ngày và đêm để chinh phục.
Và thật không thể tưởng tượng được ở thời đại này còn tồn tại một cổ phiếu SIÊU KIM CƯƠNG, giá trị hơn vài lần VEF mà thị giá đang = 0.25% VEF.
Thực vậy, tôi đã mất thời gian 30 ngày kể cả thứ 7, CN bạn bè rủ, hẹn gặp không đi chỉ để dành thời gian, tập trung nghiên cứu, xem tài liệu, BCTC, BCTN, nghị quyết, biên bản ĐHCĐ, xem bản kế hoạch, chiến lược phát triển trong tương lai, tiến trình, thủ tục vận hành các dự án siêu khủng đang triển khai…
Nay tôi chia sẻ tri thức, kinh nghiệm và trải nghiệm quý báu của bản thân qua kiệt tác này cho những ai hữu duyên để cùng bước đi trên con đường phía trước sẽ đầy ắp hoa thơm và trái ngọt, tuy nhiên hoa thơm, trái ngọt không có ở ven đường mà ở cuối con đường nhé vì thế xin nhắc lại các bạn chỉ phải bỏ có 30 phút cũng không xong thì xin lỗi các bạn đã bỏ lỡ một cơ hội lớn trong cuộc đời.
Chúng ta đi vào chi tiết, cụ thể như sau:
Lý do 1: SỬA ĐỔI CÁC BỘ LUẬT MỚI (Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động) theo hướng thắt chặt và giá phải thỏa thuận và theo giá thị trường nên các doanh nghiệp bất động sản săn tìm quỹ đất mới chắc chắn sẽ mất rất nhiều thời gian tính bằng hàng năm, giá vốn đội lên rất cao nên để làm ngay sẽ vô cùng áp lực bởi biên lợi nhuận gộp sẽ không còn cao như trước nữa.
Lý do 2: CHÊNH LỆCH ĐỊA TÔ có thể nói giá bất động sản hiện nay phải tính theo cấp số nhân đối với quỹ đất được hình thành từ 15 năm đến 25 năm trước thời điểm những năm 199x đến 200x.
Lý do 3: Với bất động sản thì phải VỊ TRÍ (view đẹp, đẳng cấp, tiềm năng phát triển, sự tiện lợi, thuộc thành phố đặc biệt như Hà Nội, HCM) luôn là giá trị trường tồn của bất kỳ dự án nào. Chứng minh bằng câu nói nổi tiếng của Tổng thống Mỹ Donald Trump, ông trùm về bất động: “VỊ TRÍ, VỊ TRÍ VÀ VỊ TRÍ ”
Lý do 4: Các bộ luật mới giúp cho doanh nghiệp BĐS làm thật mới tồn tại và phát triển, không còn cửa cho doanh nghiệp vẽ bán dự án trên giấy, dự án ma như trước nữa. Đặc thù của doanh nghiệp BĐS là dự án đầu tư luôn cần vốn lớn trong khi vốn tự có lại luôn hạn chế, do đó việc huy động vốn (đòn bẩy tài chính) là một nhu cầu chính đáng và cần thiết nên giới đầu tư cổ đất gạo cội, am hiểu, đẳng cấp cũng có khẩu vị ưa thích những doanh nghiệp có HĐQT, Ban lãnh đạo, cổ đông chi phối khủng và uy tín để setup những câu chuyện riêng tài chính hấp dẫn (gọi là Game cho dễ hiểu) được cả thị trường quan tâm.
Đến đây, với những nhà đầu tư cổ đất sẽ có một câu hỏi rất lớn được đặt ra là “ Cổ phiếu đất XYZ đáp ứng full 4 lý do trên có tên là gì ? ”
Giải được câu hỏi này chính xác thì trong tương lai không xa phú quý, tài lộc, sự giàu sang và thịnh vượng sẽ tự tìm đến với bạn nếu bạn sở hữu cổ phiếu kim cương này.
Đến đây, chúng ta trở lại tiêu đề bài viết để biết CỤ TỔ SIÊU CỔ ĐẤT là ai nhé ? Câu trả lời nằm trong bài viết này và tôi sẽ tiếp tục dành tặng cho các bạn nếu nghiêm túc đọc hết, đọc hiểu bài viết giá trị cao này đã được đánh đổi bằng rất nhiều tri thức, kinh nghiệm, trải nghiệm cả thập niên all in one với cổ đất của tôi như: VIC, VEF, VCG, VCR, TIG, CCL trong đó đặc biệt là case giá trị VEF.
I/ Câu chuyện thoái vốn 36,65% của nhà nước tại SJS.
Ngày 5/4, HNX tổ chức phiên đấu giá 41,7 triệu cổ phiếu ~ 36,65% SJS, mức giá khởi điểm mà Tổng công ty Sông Đà đưa ra là 101.900 đồng/cp. Đã có 2 nhà đầu tư chào mua lô cổ phần này, trong đó nhà đầu tư lớn đã trúng lô cổ phần này với cái giá 102.000 đồng. Như vậy đây là lần đấu giá thứ 5 mới thành công và cũng là giá được trả cao nhất sau 4 lần đấu giá thất bại vì trước đây các nhà đầu tư trả quá rẻ nên Sông Đà đại diện cho cổ đông nhà nước nhất quyết không chịu bán.
Như vậy nhà đầu tư này sẽ phải bỏ ra số tiền khủng 4.258 tỷ đồng để chính thức sở hữu 36,65% SJS.
II/ Câu chuyện Nâng Tầm SJS - GREAT AGAIN
(Người khổng lồ thức giấc khoác trên mình tấm áo mới SJ GROUP)
- Định vị và tái cấu trúc doanh nghiệp thành công
Sau khi thoái vốn giờ đây SJS đã chính thức thoát khỏi cái bóng nhà nước sau bao nhiêu năm khoác trên mình tấm áo chật chội bởi cơ chế nhà nước trong khi phải cạnh tranh khốc liệt, không bình đẳng với các thành phần khác (tư nhân, FDI…) của nền kinh tế mới.
Tuy nhiên, những tưởng SJS về với đại gia mới sẽ sớm lấy lại được phong độ của thời hoàng kim 2006-2011 nhưng lại gặp ngay cú sập vĩ mô ngay sau tháng 4/2022 trở đi về thanh khoản trái phiếu, lãi suất bank tăng cao hai con số 9%-12%, thị trường bất động sản và tài chính khủng hoảng mất niềm tin nên dù có muốn cũng không thể chơi lớn trong thời gian này được nữa.
Giờ đây, khi 3 bộ luật mới về BĐS sắp có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn hoàn toàn mới, theo đó SJS chắc chắn sẽ tái khởi động các câu chuyện tài chính đã có để “ GREAT AGAIN ” từ đó “ VƯƠN RA ĐẠI DƯƠNG ’’ ngồi chung mâm sòng phẳng với các ông lớn VINGROUP, SUNGROUP, VINACONEX, FLAMINGO, SUNSHINE, PHÁT ĐẠT, NOVALAND… lọt top 5 sao của làng cổ đất, có nhiều cơ sở để đặt chọn niềm tin SJS - GREAT AGAIN
Trước khi đi vào câu chuyện riêng SJS - GREAT AGAIN, chúng ta cùng điểm lại quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp từ 4/2022 đến 6/024 tức từ sau thoái vốn đến nay (trước 1/8/2024 – 3 bộ luật có hiệu lực)
Tháng 4/2024, tròn 2 năm sau bước ngoặt tư nhân hóa, SJS công bố tên gọi mới là SJ Group nằm trong kế hoạch tái định vị thương hiệu, xây dựng thương hiệu mới với 2 điểm nhận diện nổi bật: (1) Sản phẩm bất động sản “Thông minh”, vươn tầm quốc tế; (2) SJ Group gắn thương hiệu với các công trình “Xanh”. Theo đó, chiến lược phát triển sản phẩm sau khi đổi tên, SJ Group tập trung vào 2 lĩnh vực kinh doanh chính: - Đầu tư phát triển các khu đô thị xanh thông minh,
- Đầu tư phát triển khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng.
Đặc biệt một chiến lược thu hút nhân tài (săn đầu người) hết sức thú vị nên đây sẽ là điểm cộng tuyệt vời trong tiêu chí, tiêu chuẩn mà tôi hằng kỳ vọng ở cổ đông lớn, cụ thể: TGĐ SJ GROUP hiện nay là anh Đỗ Trọng Quỳnh. Anh Quỳnh là người mà tôi có dịp gặp và nói chuyện trong phiên đấu giá SCIC thoái vốn VINACONEX năm 2018, khi đó anh Quỳnh đang là CEO của VINACONEX, còn anh Chi là chủ tịch Vinaconex đại diện vốn nhà nước SCIC 55% VCG. Sau thoái vốn VCG anh Quỳnh về làm chủ tịch ở VINA2, VINA2 tiền thân là VC2 cũng là cánh chim đầu đàn của TCT Vinaconex.
Tiếp tục soi “profile” của các Phó TGĐ và GĐ Tài chính, nhận thấy cũng từ các thương hiệu khủng trong lĩnh vực BĐS và Tài chính như Flamingo, tập đoàn Nam Cường Hà Nội, MIK Group, Fecon, tài chính tập đoàn HDMON, kiểm toán Big4 - Deloitte Việt Nam.
Đến đây, bộ khung mới trong Ban điều hành của SJS đã hoàn toàn thuyết phục tôi nên cổ đông, nhà đầu tư an tâm có niềm tin sẽ đưa SJS - GREAT AGAIN.
Được biết trước thềm thoái vốn nhà nước SJS cũng có thông báo của Trung tâm lưu ký chứng khoán Việt Nam về việc giảm tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước ngoài tối đa từ 50% xuống còn 13.3479% từ 1/3/2022. Đây là động thái thắt room ngoại cho thấy tính hấp dẫn của SJS khủng thế nào (ai tham gia siêu game SCIC thoái Vinaconex sẽ hiểu).
Về KQKD từ 2022, 2023 và kế hoạch 2024 kể từ khi SJS được tư nhân hóa hoàn toàn.
Qua bảng thống kê KQKD thực hiện từ 2021 đến 2023 và kế hoạch 2024 cho chúng ta thấy:
- LNST năm sau luôn cao hơn năm trước, tăng trưởng từ 43.6% trở lên
- Đối sánh 2024 mà thực hiện đạt kế hoạch đề ra thì con số tăng trưởng LNST còn ấn tượng hơn nữa vì lên đến 90.2%
- Tiếp tục đối sánh kế hoạch 2024 với thực hiện 2021 khi SJS chưa thoái vốn thì LNST tăng trưởng quá khủng khiếp vì lên đến 317% trong khi 2021 là đỉnh cao của chu kỳ BĐS.
- Cũng chia sẻ với cổ đông, quý nhà đầu tư một thông tin từ nguồn thân cận nội bộ: Trong buổi họp giữa BĐH với BOD đã lên phương án đột biến khủng khiếp về doanh thu, theo đó BLĐ có chủ đích bán mạnh để book doanh thu lên 2.000 tỷ trên 858 tỷ theo kế hoạch, LNTT trên 1.000 tỷ gấp 3 lần kế hoạch(nếu như thị trường BĐS tăng mạnh trở lại với giá bán tiệm cận với các dự án lân cận 200 – 300 tr/m2 mà không bị chênh lệch giá quá xa) với lý do, Ban lãnh đạo muốn tăng doanh thu và lợi nhuận giữ lại để kế hoạch còn tiếp tục tăng vốn khủng sau khi PHT hiện hữu 1:1.1 giá 0đ (xem phần IV.2)
Nhìn danh sách phương án lựa chọn đơn vị kiểm toán trong Big5 dưới đây cho BCTC 2024 cổ đông có thể hoàn toàn yên tâm số liệu là chính xác, minh bạch.
Kết luận 1: Như vậy, chỉ ra 3 điểm trọng yếu trên cho thấy quá trình TÁI CẤU TRÚC SJS sau thoái vốn diễn ra âm thầm nhưng rất ấn tượng mặc dù điều kiện vĩ mô không ủng hộ khi thị trường trái phiếu đóng băng, thị trường tài chính, thị trường BĐS thanh khoản rất kém, tính pháp lý chậm, ì vì sửa các bộ luật về BĐS.
- Câu chuyện Nâng Tầm SJS - GREAT AGAIN
Ngay trong năm 2022 khi SJS tư nhấn hóa hoàn toàn thì câu chuyện Nâng tầm doanh nghiệp đã được ghi trong nghị quyết 01/ NQ-CT-ĐHĐCĐ 2022 chi tiết như sau:
-
Thay đổi hình thức chi trả cổ tức 2018, 19, 20 bằng tiền mặt sang chi trả bằng cổ phiếu tỷ lệ 23% để tập trung nguồn tiền phục vụ sản xuất kinh doanh.
-
Phát hành cổ phiếu để trả cổ tức trong 4 năm 2018, 19, 20, 21 và phát hành thêm tăng vốn điều lệ từ nguồn Vốn CSH với tổng tỷ lệ phát hành là 110% trong đó chia cổ tức 4 năm là 26% và PHT hiện hữu 84%.
Như vậy đến ngày chốt quyền nếu cổ đông nắm giữ 1 cổ phiếu SJS sẽ được nhận về 1.1 cổ phiếu SJS mà đặc biệt là cổ đông không phải đóng thêm 1.000 đông nào. Chốt lại là PHT 1:1.1 giá 0đ
Kết luận 2: Với mức PHT cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ siêu khủng 1:1.1 giá 0đ đây là một cú Nổ lớn trên thị trường tài chính, chứng khoán và tôi đặt tên cho nó là VERY BIG GAME. Nên tại sao mới có Slogant của SJSers lâu năm, tâm huyết là “ SJS - càng ôm càng giàu ”
Theo một nguồn tin đáng tin cậy, ngay sau khi hoàn thành Siêu Game PHT 1:1.1 giá 0đ cho cổ đông hiện hữu, lúc này vốn điều lệ SJ GROUP chỉ khoảng 2500 tỷ, mức vốn này vẫn còn quá khiêm tốn so với các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn, vẫn chỉ là từ BÉ đến Trung Bình mà thôi chưa xứng tầm với các Bluchip BĐS và cũng chưa xứng tầm ngay cả với Quỹ đất siêu to khổng lồ của SJS nên Ban lãnh đạo tiếp tục chơi lớn với VERY VERY BIG GAME tăng Vốn CSH lên 7500 tỷ trong 2025. Lúc này SJS mới chính thức trở thành gã khổng lồ BĐS đúng nghĩa bởi chiếc áo mới VCSH đã vừa vặn với Quỹ đất khổng lồ hiện hữu đủ điều kiện làm Chủ đầu tư những siêu dự án hàng hiệu Hà Thành tỷ USD ----- >>> SJS - GREAT AGAIN.
Vậy ai trong chúng ta có thể đồng hành từ BÉ đến Trung Bình và từ Tốt đến Vĩ đại sẽ là những cổ đông vinh dự, đẳng cấp trong cuộc chơi lớn với cổ đất nhé ! AD ThangLong Star Invest luôn tự hào với các cuộc chơi đỉnh cao, đẳng cấp, chuyên biệt và huyền thoại như thế với các SIÊU CỔ PHIẾU đã từng dẫn dắt với VEF trong năm 2015, 2016 – với VCR trong năm 2019-2021.
Ad ThangLong Star Invest kể lại câu chuyện VCR (tham gia khi VCR 5.2 và về sau lên đến gần 30k): VCR (là công ty con của Tổng Vinaconex – VCG) làm chủ đầu tư dự án AMATINA 172ha ở Cát Bà – Hải Phòng, ngay sau khi VCG thoái vốn nhà nước, được tư nhân hóa hoàn toàn thì dự án AMATINA được tái khởi động sau hàng chục năm đắp chiếu, nợ Agribank ngập đầu. Để đủ điều kiện VCR làm chủ đầu tư dự án tỷ USD với thiết kế chi tiết 1/500 từ hãng NDA danh tiếng của Pháp. Theo đó VCR buộc phải tăng VCSH từ 360 tỷ lên 1800 tỷ bằng cách PHT hiện hữu giá 10 theo tỷ lệ siêu khủng 1:4 như vậy cổ đông nào được tham gia deal VCR tăng vốn lồi mồm, toác mỏ đã trở lên giàu có khi mỗi cổ VCR cũng lãi 15k đến 20k ngay từ 2019-2020.
Kết luận 3: Như vậy trong mô hình Siêu Game PHT VCR chúng ta đã thấy thấp thoáng một tương lai huy hoàng của SJS đẳng cấp còn hơn cả VCR, thế nên ad ThangLong Star Invesr bằng trải nghiệm xương máu của mình mới giám gọi tên SJS - CỤ TỔ CỦA SIÊU CỔ PHIẾU
III/ Danh mục quỹ đất siêu to khổng lồ hàng hiệu
- Khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì – TP. Hà Nội
Đã từng là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên sàn chứng khoán những năm 2007-2010, nổi lên nhờ dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì quy mô 36 ha. Dự án có tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng, một trong những dự án lớn nhất Hà Nội những năm đầu thập niên 2000.
Khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì được xây dựng từ 2001 dự án này đã hoàn thành đẳng cấp vượt trội theo thời gian nhưng đưa ra để biết được tại sao SJS một thời được mệnh danh là vua bất động sản thậm chí vượt qua những cái tên rất lớn hiện nay như Vinaconex với khu đô thị kiểu mẫu Trung Hòa – Nhân Chính, ngay cả đến Vingroup, Sungroup, Ecopark, Flamingo còn chưa được định nghĩa trong lòng công chúng Hà Nội.
Khi có dịp các bạn hãy đến tham quan khu đô thị kiểu mẫu Mỹ Đình – Mễ Trì ngày nay để hiểu thêm rất nhiều điều bổ ích về SJS một thời vàng son lộng lẫy.
Sau đó, Sudico đã triển khai nhiều dự án khu đô thị, dân cư và du lịch sinh thái lớn khắp cả nước như những dự án được liệt kê cụ thể dưới đây:
2. Khu đô thị mới Văn La - Văn Khê - Quận Hà Đông - TP. Hà Nội
Dự án có quy mô 12,0133ha rộng lớn nằm ở trung tâm quận Hà Đông có mặt tiền nằm trên phố Quang Trung đông đúc và sầm uất…(Hình 3: Phối cảnh nhà ở Văn La – Văn Khê)
-
Hoàn thành phê duyệt chủ trương đầu tư dự án,
-
Thực hiện các thủ tục để hạ ngầm đường điện 110KV
3. Khu đô thị mới Nam An Khánh – nằm ở phía Tấy thủ đô Hà Nội
Dự án này có tổng diện tích 234,4ha hiện nay còn …
( Hình 5, 6, 7, 8: Một số hình ảnh khu đô thị mới NAM AN KHÁNH)
-
Đã nộp đầy đủ 593 tỷ tiền sử dụng đất bổ sung.
-
Thi công các gói thầu theo tiến độ đã ký với nhà thầu
- Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp Nam An Khánh nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội
Dự án có quy mô 33.68ha, thường quen gọi là dự án Nam An khánh mở rộng…
(Hình 9: Phối cảnh dự án Nam An Khánh mở rộng)
2023: - Điều chỉnh tiến độ dự án
- Tiếp tục giải phóng mặt bằng, xác định cơ chê đất dịch vụ
- Khu đô thị Tiến Xuân – TP. Hà Nội
– >> Chủ tịch HĐQT SJS đồng thời cũng là chủ tịch HĐQT Tiến Xuân
(Hình 11: Đỗ Văn Bình chủ tịch SJS cũng là chủ tịch 1250ha Tiến Xuân)
Đây có thể xem là một dự án ven đô siêu to khổng lồ có quy mô khủng khiếp lên tới 1240ha mà bất cứ một ông lớn nào tầm cỡ như Vingroup, Sungroup, Ecopark, Vinacone… khi nhắc đến đều phải nuốt nước miếng ừng ực vì vô cùng thèm khát…
-
Hoàn thành rà soát hiện trạng đất đai
-
Tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn hàng đầu thế giới để lập ý tưởng quy hoạch 1/500
6. Khu đô thị sinh thái Sông Đà - Ngọc Vừng – Quảng Ninh
Quy mô lên tới 39ha, hướng biển…
-
Hoàn thành báo cáo đánh giá tác động tới di sản
-
Hoàn thành phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết 1/500
(Hình 12: Vị trí 39ha Ngọc Vừng – Vân Đồn – Quảng Ninh)
(Hình 13: Phối cảnh dự án khu du lịch sinh thái Ngọc Vừng – Quảng Ninh)
Hình 12: Vị trí 39ha Ngọc Vừng – Vân Đồn – Quảng Ninh
Hình 13: Phối cảnh dự án khu du lịch sinh thái Ngọc Vừng – Quảng Ninh
7. Dự án Hòa Hải – TP. Đà Nẵng
Quy mô dự án lên tới 12.04ha…
- Triển khai xây dựng cơ cấu phân khúc sản phẩm
- Trình cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch 1/500
(Hình 14, 15: Dự án 12ha Hòa Hải – T.P Đà Nẵng)
8. Khu dân cư Bắc Trần Hưng Đạo, trung tâm Thành phố Hòa Bình
Dự án này có quy mô khủng lên tới 24ha …
- Triển khai các phương án để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng
9. Khu dân cư Thịnh Lang nằm ở trung tâm Thành phố Hòa Bình
Có quy mô 4.3ha, đang triển khai xây dựng.
(Hình 17: Dự án Thịnh Lang - T.P Hòa Bình)
VI/ Tài chính SJS
1. Theo BCTC Q1/2024, ấn tượng nhất là mục hàng tồn kho cực khủng, chúng ta xem trích lục.
---->>> Dự án KĐT mới Nam An khánh chiếm 4.185 tỷ ~ 98.3% tồn kho 4.256 tỷ.
- Xem KQKD Q1/2024 để định lượng giá trị thị trường của hàng tồn kho.
— >>> Doanh thu từ chuyển nhượng dự án BĐS là 100 tỷ trong khi giá vốn 36 tỷ, theo đó lợi nhuận gộp 64 tỷ ~ BLN gộp 64%.
— >>> Với BNL 64% vậy 4.256 tỷ hàng tồn kho sẽ có giá thị trường 11.822 tỷ.
Tuy nhiên theo cập nhật mới nhất từ nguồn nội bộ, giá bán của SJS tại dự án NAK đã tăng khoảng 30% từ đỉnh cũ, từ 100 triệu/m2 đất thấp tầng thành 130 triệu/m2 tùy căn tùy vị trí. Dù giá tăng nhưng mức giá này vẫn còn khoảng cách khá xa so với các sản phẩm của dự án khác trong khu vực như Vinhomes SmartCity, Vinhome Thăng Long, Splendora Bắc An Khánh của Vinaconex giá trung bình đang ở mức 200 - 250 – 300 triệu/m2 tùy căn tùy vị trí.
Như vậy hàng tồn kho của NAK có giá thị trường khoảng 11.822 tỷ còn tăng lên 30% nữa sẽ khoảng 16.000 tỷ tuy nhiên trong đầu tư để an toán chúng ta chỉ cần định giá tồn kho 10.000 tỷ, trong khi vốn hóa của SJS đang khoảng 7.000 tỷ thì riêng hàng tồn kho đã bằng 150% vốn hóa rồi.
2. Ấn tượng thứ hai trong mục chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang là 2.292 tỷ
3. Ngoài ra SJS đầu tư tài chính dài hạn (cả dự phòng) là 1.021 tỷ thông quá nắm giữ các công ty con, liên kết, liên doanh để chi phối các dự án, quỹ đất khủng.
Như vậy tổng ba mục (hàng tồn kho, chi phí dở dang, đầu tư tài chính dài hạn) là 7.569 tỷ trong khi tổng tài sản 8.057 tỷ tương đương với 87% Tổng tài sản.
- Kết luận: SJS là một cổ tài sản bao năm qua chỉ tích tụ quỹ đất và liên tục đầu tư sản xuất, kinh doanh dở dang để tích tụ tồn kho nên giờ đây có sự chênh lệch địa tô lớn nên SJS càng trở lên siêu giá trị.
3. Về Tổng giá trị đầu tư:
Có một chỉ tiêu mà ít cổ đông phổ thông, nhà đầu tư quan tâm là “ Tổng giá trị đầu tư ”, các bạn quan sát bảng dưới thấy rằng: sau khi SJS thoái vốn thì Tổng giá trị đầu tư 2023 tăng đột biến từ con số 136 tỷ lên 1.053 tỷ ~ 674%, với công ty mẹ từ 116 tỷ lên 986 tỷ ~ 750% mặc dù đây là một tiêu chí cho thấy SJS có sự chuyển biến hoạt động rất mạnh mẽ, là tiềm năng tăng trưởng bứt phá trong tương lai.
Kế hoạch 2024
Năm 2024 tiếp tục là một năm mà SJS sẽ tập trung hoạt động đầu tư mạnh mẽ hơn nữa vào các dự án với Tổng giá trị đầu tư 1.421 tỷ tăng hơn 40% so với 2023.
4. Về nợ ngân hàng
Tổng vay nợ bank = 1.455 tỷ trong khi tổng tài sản 8.000 tỷ ~ 18.2% Tổng tài sản tài chính, = 52.6 % Vốn CSH như vậy tỷ lệ này nợ rất AN TOÀN, chỉ rủi ro mất thanh khoản khi nợ bank gấp đôi VCSH, vượt TTS.
Hàng tồn kho 4.300 tỷ, định giá thị trường 12.000 tỷ thì tỷ lệ nợ chiếm 12% nên nợ của SJS không phải là vấn đề lớn (Thị trường Hà Nội, vấn đề thanh khoản cho sản phẩm luôn khủng nên chỉ là bán giá nào, khi nào để tối ưu hóa lợi nhuận mà thôi) nhất là đối với một doanh nghiệp BĐS các dự án luôn cần vốn lớn trong khi vốn tự có hạn chế nên việc vay vốn là nhu cầu cần thiết. SJS nên vay vốn, huy động vốn nhiều hơn bằng chính công cụ tài chính là cổ phiếu SJS (như VIC, MSN…đã làm để Great như nay) để phát triển nhanh các dự án trên quỹ đất siêu to khổng lồ hàng hiệu Hà Thành.
5. Đặt cọc mua đất:
Mặc dù sở hữu danh mục BĐS hàng hiệu siêu khủng như trên nếu ai là dân BĐS, tài chính cổ đất cũng đều thèm khát mong có được SJS nhưng doanh nghiệp vẫn vươn mình cọc 192 tỷ để M&A một doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS như tiết lộ trích lục dưới đây trong BCTC.
6. Tăng vốn cho công ty con:
Việc tăng vốn cho công ty con là SUDICO Hòa Bình cũng được nhanh chóng triển khai trong năm nay, đã chốt 25/5 để chuẩn bị triển khai dự án 24ha Bắc – Trần Hưng Đạo trung tâm T.P Hòa Bình
7. Bất động sản đầu tư
Ngoài các dự án và quỹ đất hiện hữu thì SJS vẫn còn BĐS cho thuê xịn là nguyên tầng 1 của 5 tòa nhà CT1, CT4, CT5, CT6, CT9 trong khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì đến nay khấu hao gần hết hiện chỉ còn 4.9 tỷ nguyên giá. Nếu định giá theo thị trường hiện giờ BĐS cho thuê này cũng không dưới hàng trăm tỷ.
VIII/ Cấu trúc cổ đông
Trong cấu trúc cổ đông có hai cổ đông lớn nhất là An Phát 36.65% và anh Bình chủ tịch SJS 7.81%, cơ cấu cổ đông còn lại 56%.
Theo biên bản ĐHCĐ thường niên 2024, chi tiết như sau:
Như vậy, cổ phiếu SJS rất cô đặc, lượng trôi nổi không nhiều chỉ chiếm khoảng 7 ÷ 10% ~ từ 8 ÷ 11.4 triệu lượng cổ phiếu lưu hành. Đây là một trong những tiêu chí trọng yếu của SIÊU CỔ PHIẾU, ví dụ như VEF cũng có tỷ lệ trôi nổi tương tự như SJS.
Trong danh sách thành viên HĐQT có hai cái tên mới đại diện cho cổ đông lớn nhất An Phát là: Bùi Quang Bách và Phương Xuân Thụy.
Ông Bùi Quang Bách sinh năm 1976, từng kinh qua các vị trí như chuyên viên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (1999 – 2005), Phó Tổng Giám đốc của các công ty chứng khoán Bảo Việt, Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS) , Chứng khoán Kim Long.
Thành viên thứ hai là ông Phương Xuân Thụy sinh năm 1977. Ông Phương Xuân Thụy có nhiều mối liên hệ đến nhóm Việt Phương Group (VPG). Một thành viên của Việt Phương là Ngân hàng Việt Á (Mã: VAB), nhà băng này mang đậm dấu ấn của các lãnh đạo họ Phương, quê Bắc Ninh như ông Phương Thành Long, Chủ tịch HĐQT và ông Phương Hữu Việt với vai trò thành viên sở hữu 4,55% vốn. Tại thời điểm VietABank chuẩn bị lên UPCoM, Tập đoàn Đầu tư Việt Phương là cổ đông lớn nhất của ngân hàng sở hữu 12,21% vốn.
Ông Phương Hữu Việt là người sáng lập Tập đoàn Đầu tư Việt Phương.
Tháng 7/2020, VietABank miễn nhiệm phó chủ tịch HĐQT với ông Phương Xuân Thụy. Infinity Group nơi ông Thụy giữ chức chủ tịch chính là thành viên của CTCP Tập đoàn Đầu tư Việt Phương. SAM Holdings nơi ông Thụy đang lãnh đạo cũng có nhiều mối liên hệ với nhóm Việt Phương. Tổng Giám đốc của SAM Holdings là ông Trần Việt Anh, chồng bà Phương Thanh Nhung, cựu Tổng Giám đốc VietABank.
Trong lĩnh vực bất động sản, Việt Phương đang chủ đầu tư Sơn Trà Resort ngoài ra còn có các dự án sở hữu các bất động sản tại TP HCM, Hà Nội, Quảng Bình thông qua các công ty thành viên, công ty trong hệ sinh thái.
Mảng bất động sản của Capella Group hay Việt Phương Group giai đoạn 2017-2018 được phụ trách bởi doanh nhân kỳ cựu Đào Ngọc Thanh. Ông Thanh vào nửa đầu năm 2017, khi đó vẫn còn là CEO Tập đoàn Ecopark, đã được bổ nhiệm, đứng tên tại nhiều doanh nghiệp quan trọng trong hệ sinh thái của ông Phương Hữu Việt, như Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của CTCP Sơn Trà, vị trí tương tự tại CTCP Đầu tư Infinity Group hay Thành viên HĐQT CTCP Habada. Nửa sau năm 2018, ông Thanh dần rút khỏi các vị trí trên. Cuối năm 2018, như đã biết, doanh nhân sinh năm 1946 tham gia thương vụ thâu tóm Vinaconex và trở thành Chủ tịch HĐQT Vinaconex vào đầu năm 2019.
Đến đây chúng ta thấy rõ cổ đông SJS thuộc vào dạng trâm anh thế phiệt, ngay cả đến gạo cội là bác Đào Ngọc Thanh Ecopark hiện đang là chủ tịch TCT Vinaconex cũng từng phụ trách cho VPG của đại gia Phương Hữu Việt. Đến đây tôi cũng không có gì lạ nữa khi gạo cội trong làng xây dựng top 3 Việt Nam và BĐS là anh Đỗ Trọng Quỳnh nguyên TGĐ TCT Vinaconex được mời về làm TGĐ đầu quân SJ Group từ 2023.
IV/ ĐỐI SÁNH SJS với VEF
Về Quỹ đất và Dự án
2. Về các chỉ số tài chính và các vấn đề khác
IX. KẾT LUẬN TRỌNG YẾU
1. Với những phân tích công phu, đặc sắc như trên trong thời gian 30 ngày nay sau cả thập niên theo dõi, sau 2 năm âm thầm soi cổ đông mới tái cấu trúc doanh nghiệp hậu thoái vốn để chứng minh cho tiêu đề bài viết của tôi giúp cổ đông thấy rằng SJS có tài sản lớn gấp nhiều lần VEF và cuối cùng đi đến đại kết luận: “ SJS – CỤ TỔ CỦA SIÊU CỔ PHIẾU, SIÊU CỔ ĐẤT ”
Lưu ý: Trên thị trường tài chính 85% nhà đầu tư từ hòa đến lỗ thường thấy là khi cứ lao đầu vào mua một cổ phiếu peny, cổ phiếu có thị giá thấp để có cảm giác được sở hữu số lượng nhiều cổ phiếu, theo đó thỏa mãn cái tôi nhưng trên thực tế mua cổ phiếu thấp thì giá lại càng thấp hơn như FLC, ROS, LDG, IDJ, HPX, LGL, UDC, PTL, …trong khi 15% chiến thắng thị trường lại làm ngược lại khi phân tích doanh nghiệp, ngành nghề rồi định lượng, cân não mua những cổ phiếu giá cao lại càng cao hơn như VEF, FPT, VCF…
—>> vậy bản chất là khi đầu tư không thể nghĩ giá cao là đắt mà trọng yếu là đầu tư sinh lãi trên tổng số vốn chứ không phải trên tổng số cổ phiếu.
- Tài sản SJS khoảng 300k tỷ, vốn hóa 7k tỷ, Siêu game phát hành thêm 110% giá 0đ cho cổ đông hiện hữu 2024, đến 2025 dự kiến sẽ tăng vốn từ 2500 tỷ lên 7500 tỷ. —> Định giá trước khi chia 110% giá 0đ thì vượt VEF 2xx nhé.
P/S: Bài viết chia sẻ đến độc giả tuy nhiên bài viết thể hiện quan điểm và góc nhìn của cá nhân của một nhà đầu tư cả thập niên về cổ đất, không phục vụ mục đích mua/bán và tuyên bố rằng: miễn mọi trách nhiệm mua bán trên TTCK với cổ phiếu BĐS SJS.
Legend Invester: KẾT NỐI ĐAM MÊ, CHIA SẺ GIÁ TRỊ THẬT.
ký tên AD fanpage ThangLong Star Invest
Hà Nội, ngày 29/6/2024
