1. Triển vọng của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp
Thị trường bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là có triển vọng tươi sáng nhờ nhiều yếu tố tích cực hỗ trợ, song lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp trong ngành vẫn có sự phân hóa mạnh.
Việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công cuối năm sẽ tác động gián tiếp tới ngành bất động sản khu công nghiệp trong trung và dài hạn. Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước tính đến này 30/9/2023, lượng giải ngân vốn đầu tư công khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch cao hơn cùng kỳ về cả số tương đối và số tuyệt đối.
Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics. Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS KCN vẫn tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ hấp thụ tốt và giá chào thuê tiếp tục ở mức cao. Theo CBRE, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế, nhu cầu cao khiến giá chào thuê các KCN đặc biệt ở miền Bắc vẫn tăng trưởng mạnh.
Bất động sản KCN tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định trong tương lai. Với lợi thế nền kinh tế mở, đồng thời Chính phủ có những chính sách đặc biệt để phát triển khu công nghiệp, triển vọng bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì tích cực trong tương lai. Theo báo cáo của CBRE, diện tích đất KCN tại miền Bắc và miền Nam được kỳ vọng lần lượt tăng thêm 3,700 ha và 9,800 ha.
Giá đất KCN được dự phóng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định 5% - 10%/ năm trong tương lai nhờ nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao, và nguồn vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định.
Với xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đi cùng vơi sự bùng nổ của thương mại điện tử, nhà xưởng xây sẵn và Nhà kho xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong tương lai nhờ thiết kế hiện đại, giúp tiết kiệm chi phí và nguồn vốn cho doanh nghiệp đi thuê.
Bất động sản KCN còn được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư công nghệ. Theo đơn vị này, các KCN gần các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ xu hướng đầu tư công nghệ của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam nhờ sở hữu nguồn nhân lực trình độ cao dồi dào.
Dù KQKD 6 tháng đầu năm 2023 chưa thực sự tích cực, tuy nhiên ngành Bất động sản KCN đang được đánh giá cao triển vọng của nhóm cổ phiếu BĐS KCN trong phần còn lại của năm 2023.
Theo đó, với vị trí địa lý thuận lợi, và sự tương đồng về văn hóa, chính trị, Việt Nam sẽ trở thành sự lựa chọn của những doanh nghiệp toàn cầu với quy mô lớn. Các KCN phía Bắc, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ sự dịch chuyển nhà máy của các nhà sản xuất công nghệ cao.
Bên cạnh đó, giá cho thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam thấp hơn 30-36% so với Indonesia, Malaysia và Thái Lan; ngang bằng với Philippines. Về tỷ giá hối đoái, biến động USD/VND là khá ổn định khi so sánh với các quốc gia khác, điều đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp đầu tư giảm thiểu thiệt hại hơn.
Đáng chú ý, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistic” hỗ trợ trực tiếp cho ngành BĐS KCN. Hiện chính phủ đang nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công giúp kết nối giao thông liên tỉnh và chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm như Cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai 4 - Hà Nội, đường vành đai 3 - TP.Hồ Chí Minh, và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.
2. Kết quả kinh doanh vượt trội:
1. Công ty CP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) là một trong những cổ phiếu thu hút được dòng tiền đầu cơ rất tốt giai đoạn này, nhờ đó mà cổ phiếu giữ được xu hướng tăng trung - dài hạn và hồi phục về vùng đỉnh gần nhất. Câu chuyện của SZC là gì và liệu có còn tiềm năng để giúp SZC phá đỉnh?
Mảng kinh doanh chính của SZC gồm: Đầu tư phát triển & cho thuê khu công nghiệp (chiếm tỷ trọng lớn nhất); khu dân cư và sân golf (chủ yếu ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu )
Tình hình hoạt động kinh doanh: SZC có sự tăng trưởng doanh thu – lợi nhuận so với cùng kỳ năm trước, nhưng sụt giảm so với tháng trước đó. Nhờ mặt bằng kết quả kinh doanh Q3/2022 rất thấp. Kết quả 2 quý Q4/2022 và Q1/2023 vẫn ở mức thấp nên vẫn có thể kỳ vọng vào sự tăng trưởng của SZC trong các quý tiếp theo .
Triển vọng SZC:
- Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu - sở hữu vị trí chiến lược tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đang tập trung mọi nguồn lực để phát triển công nghiệp, hạ tầng và cảng biển, với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai như Cao Tốc Biên Hòa- Vũng Tàu 2021-2025; Sân bay quốc tế Long Thành,…
=> Thị trường Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu trở nên hấp dẫn giới đầu tư, đặc biệt là trong loại hình BĐS khu công nghiệp.
-
Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê lớn, vị trí thuận lợi gần cảng, sân bay và hệ thống giao thông kết nối các trục đường chính.
-
Nhu cầu thuê đất KCN phía Nam tăng lên nhanh chóng nhưng thiếu hụt nguồn cung. Nguồn cung thiếu hụt thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy ở các KCN phần lớn đã cao, trong khi đó việc mở rộng quỹ đất còn chậm trễ vì khó khăn trong vấn đề pháp lý => Doanh nghiệp nào vẫn còn quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế khi giá thuê có xu hướng tăng.
SZC sở hữu quỹ đất lớn và có nhiều ưu thế tại BRVT. Tổng diện tích toàn khu 2.287 ha. Quy mô này tại Bà Rịa Vũng Tàu có thể so sánh với IDC với các KCN Phú Mỹ và Mỹ Xuân.
2. Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) :
Trong bối cảnh nhu cầu và giá cho thuê đất KCN vẫn tăng từ đầu năm đến nay, thì Khá bất ngờ khi Tổng Cty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – một trong những doanh nghiệp đang có quỹ đất KCN lớn nhất trên trên thị trường chứng khoán cũng như tại VIệt Nam hiện nay lại báo lợi nhuận quý 3 giảm đến 99% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận lũy kế 9 tháng cũng giảm 2,3%.
Vậy con số kết quả lợi nhuận giảm sâu này có thực sự đáng ngại, bức tranh tài chính, triển vọng kinh doanh-triển vọng đầu tư của KBC hiện nay như thế nào.
*Nội tại doanh nghiệp:
KBC sở hữu quỹ đất tương đối ổn định
Quỹ đất của các dự án đang kinh doanh tính đến hết quý 3 năm 2023 chỉ còn lại vào khoảng 142 ha. Cụ thể, phân bổ gồm: KCN Tân Phú Trung chiếm 58 ha và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh chiếm 84 ha. Trong Q4 của năm 2023, nhu cầu đầu tư công nghiệp nói chung cũng như đất khu công nghiệp nói riêng đã tăng mạnh tương đối.
Do đó, khả năng cao 2 KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có thể lấp đầy trong 2 năm 2024 và 2025. Tuy vậy, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh còn 80 ha cần phải giải phóng mặt bằng phần nào cũng là thách thức trong thời gian tới. Dự kiến doanh nghiệp sẽ hoàn thiện việc giải phóng mặt bằng này trong năm sau. Nhìn chung việc giải phóng mặt bằng sẽ không quá khó khăn khi phần lớn mặt bằng đều là đầt nông nghiệp.
Đối với Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687 ha), Hải Phòng hiện đang tiến hành lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch 1/2.000 theo quy định để hoàn thiện hồ sơ trong trình tự xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ với kỳ vọng quy hoạch được chấp thuận trong tháng 11/2023.
Mặc dù tiến độ chậm hơn dự kiến, KBC hiện tự tin cho biết có thể triển khai dự án này trong năm sau và bàn giao không muộn hơn quý 4/2024. KBC cũng cho biết đã giải phóng mặt bằng được gần 200 ha và sẵn sàng bán hàng trong giai đoạn đầu tiên cũng như hoàn thành thương vụ cho thuê 90 ha đất cho Tập đoàn LG.
Đánh giá về triển vọng của KBC, BVSC cho rằng, hoạt động cho thuê Khu công nghiệp (KCN) của KBC nhiều điểm sáng đến từ nhà đầu tư Trung Quốc. Theo đó, với các KCN lớn như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu MR, Tràng Duệ 3 → Đây là ưu thế của KBC trong việc đón nhận dòng vốn này.
Trong 9 tháng đầu năm, KBC đã ký hai hợp đồng lớn với Goertek và Fullian tại KCN Quang Châu MR và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đem lại dòng tiền dồi dào cho công ty. Năm 2023, KBC đặt kế hoạch cho thuê 250ha đất KCN.
Trong khi đó, KCN Tràng Duệ 3 của KBC tại Hải Phòng đang xin điều chỉnh lại quy hoạch để xin tăng thêm phần diện tích toàn khu từ 487ha lên 687ha (thêm 200ha). Tiếp sau đó sẽ xin chủ trương đầu tư, dự kiến sẽ nhận được chấp thuận vào cuối 2023 hoặc đầu 2024. Doanh nghiệp sẽ đưa Tràng Duệ 3 vào kinh doanh trong 2024 và sẽ ghi nhận doanh thu ngay trong 2024.
*Triển vọng doanh nghiệp:
Với tiến độ bàn giao đất KCN của KBC chúng tôi thận trọng dự báo KBC có thể chỉ bàn giao 18 ha tại KCN Tân Phú Trung trong Q4/2023 và ước tính doanh thu và LNST Q4/2023 lần lượt đạt 1.091 tỷ đồng và 457 tỷ đồng thay đổi so với khoản lỗ ròng 539,7 tỷ đồng trong Q4/2022 do hoành nhập doanh thu khi KBC nhận lại 2,5 ha đất thương mại tại Khu đô thị Tràng Duệ sau khi bán vào năm 2019.
Nhìn chung, duy trì triển vọng dài hạn tích cực đối với mảng kinh doanh KCN của KBC:
+Hầu hết các dự án đang và sắp triển khai của KBC đều toạ lạc tại các trung tâm khu công nghiệp trọng điềm ở miền Bắc trong đó một phần diện tích này đã được giải phóng mặt bằng và nộp phí sử dụng đất.
+Bảng cân đối kế toán mạnh sau khi thanh toán hơn một nửa nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2023 , tổng nợ còn 3,87 nghìn tỷ đồng vào cuối Q3/2023
+Năng lực phát triển KCN rộng khắp cả nước.
3. Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC)
*Nội tại doanh nghiệp:
Là một trong những doanh nghiệp hàng đầu của ngành khu công nghiệp khi sở hữu quỹ đất lớn cụ thể sau:
KCN Hữu Thạnh và Phú Mỹ 2 là động lực tăng trưởng trong năm 2023.
KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ở vị trí thuận lợi, gần cảng Cái Mép và cảng Phú Mỹ rất thuận tiện cho việc giao thương với nước ngoài. Vì ở vị trí thuận lợi gần biển thuận tiện cho việc đi lại giữa các quốc gia nên đây sẽ là một trong những điểm đến đầu tiên của vốn FDI.
Ngoài ra một số KCN khác như Hựu Thạnh, Cầu Nghìn hay Quế Võ 2 cũng nằm ở vị trí thuận lợi khi gần cửa khẩu hay đường Quốc lộ rất thuận tiện cho việc di chuyển giao thương thương mại với quốc tế được dự đoán sẽ mang lại lợi nhuận lớn trong tương lai cho IDC.
*Luận điểm đầu tư:
IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 631 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026. Tại thời điểm cuối Q3/2023, IDC đã ký 122 ha các hợp đồng MOU và hợp đồng thuê mới. Với lịch thanh toán được đẩy nhanh, dòng tiền vào của IDC sẽ tiếp tục duy trì tích cực. Do đó, chúng tôi cho rằng IDC sẽ duy trì cổ tức bằng tiền mặt ở mức 40% trên mệnh giá cho năm 2024, tương ứng với tỷ suất cổ tức là 8,9%.
Q3/2023 ghi nhận KQKD thấp hơn so với ước tính của chúng tôi do một số hợp đồng cho thuê đất KCN được cấp chứng nhận đầu tư chậm hơn dự kiến. Trong Q3/2023, doanh thu thuần đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (giảm 29,7% svck), thấp hơn 14% so với ước tính của chúng tôi, chủ yếu do doanh thu cho thuê KCN giảm 34,9% svck. LNST đạt 194 tỷ đồng, giảm 68% svck.
Trong Q4/2023, chúng tôi ước tính tổng doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt đạt 1,8 nghìn tỷ đồng (tăng 48% svck) và 430 nghìn tỷ đồng (tăng 44% svck), do mức nền thấp được thiết lập trong Q4/2022. Trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng doanh thu của IDC là 7,9 nghìn tỷ đồng (tăng 16,4% svck) và LNTT là 2,4 nghìn tỷ đồng (tăng 43% svck).
Tiến độ chuyển nhượng lô đất thương mại tại Khu đô thị mở rộng Phường 6, TP. Tân An, tỉnh Long An. Idico Linco do IDC sở hữu 82% đã ký bán lô đất thương mại rộng 21.870m2 tại Phường 6 khu đô thị mở rộng TP. Tân An cho Công ty TNHH Aeon Việt Nam phát triển trung tâm thương mại trong năm 2022. Tổng giá trị là 437 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp là 80% và Aeon Việt Nam đã thanh toán 153 tỷ đồng tính tại thời điểm cuối Q3/2023. Idico Linco đang làm việc với các cơ quan tỉnh để hoàn tất các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng lô đất cho Aeon Việt Nam.
Thân mời quý anh/chị nhà đầu tư có hứng thú về ngành Bất động sản trao đổi, bình luận cùng em
