3 lí do chính để mua SZC
- Thứ nhất: Hạ tầng giao thông hoàn thiện, trong khi giá cho thuê BRVT rẻ tương đối so với các tỉnh phía Nam tạo dư địa tiếp tục tăng giá cho thuê KCN khu vực này. => Kỳ vọng giá cho thuê KCN Châu Đức sẽ tiếp tục tăng trưởng 12% trong 2 năm tới.
- Thứ hai: Hưởng lợi từ hệ sinh thái Tripod, FDI tại BRVT tăng, Quỹ đất từ các KCN hiện hữu BRVT không còn nhiều.
- Thứ ba: KDC Hữu Phước 1 giải phóng xong 2.8 ha mặt bằng, hoàn tất hạ tầng => Điểm rơi bàn giao sẽ vào năm 2025
Hạ tầng giao thông Bà Rịa- Vũng Tàu hoàn thiện, trong khi giá cho thuê rẻ tương đối so với các tỉnh phía Nam
Hạ tầng ngày càng đồng bộ
Nhìn lại giai đoạn trước năm 2020, mặc dù có lợi thế về cảng Cái Mép – Thị Vải, nhưng các KCN ở Vũng Tàu thu hút FDI chậm hơn so với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương do thiếu hạ tầng kết nối, (phụ thuộc chủ yếu vào Quốc lộ 51), dẫn đến chi phí Logistics cao.
Vị trí thuận lợi với khả năng kết nối cao của Sonadezi Châu Đức
Tuy nhiên, trong 3 năm gần đây, nút thắt đang được giải quyết tốt khi hạ tầng khu vực phía
Nam nói chung và hạ tầng kết nối của Vũng Tàu đã cải thiện lên đáng kể. Chẳng hạn như các dự án Cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu (2023 -26), cầu Phước An (2023 – 27).
=> Yếu tố then chốt giúp đảo ngược xu hướng FDI vào Vũng Tàu, và duy trì giá cho thuê tại KCN Châu Đức tiếp tục tăng trong 2-3 năm tới.
Dư địa tăng giá cho thuê KCN tại khu vực còn lớn
Giá thuê KCN tại BR-VT đang thấp hơn 40% so với Bình Dương, Đồng Nai và Long An.
Hiện tại, giá khu công nghiệp ở Vũng Tàu dao động ở mức 100 – 140 USD/m2 (KCN Châu Đức: 100 USD/m2, Phú Mỹ 2: 140 USD/m2), thấp hơn 15-35% so với các tỉnh lân cận như Bình Dương (Nam Tân Uyên 3: 140 – 150 USD/m2, Mỹ Phước 2,3: 170 -200 USD/m2), Đồng Nai (Nhơn Trạch: 160 – 170 USD/m2).
Tỷ lệ lấp đầy KCN tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã đạt trên 86% trong khi Bà Rịa- Vũng Tàu chỉ hơn 80%
=> Nếu làm tốt về mặt hạ tầng- kết nối thì BR-VT và SZC có cơ hội tăng giá cho thuê rất lớn
Hưởng lợi từ hệ sinh thái Tripod, FDI tại BRVT tăng, Quỹ đất từ các KCN hiện hữu BRVT không còn nhiều
Với việc kéo được Electronic Tripod, SZC sẽ thu hút thêm các doanh nghiệp vệ tinh phụ trợ đi kèm
Có 27 doanh nghiệp phụ trợ theo Electronic Tripod – chủ yếu sẽ là các công ty sản xuất nguyên vật liệu cho bo mạch điện tử PCB, có nhu cầu thuê từ 3-5 ha KCN. Theo Ban lãnh đạo chia sẻ tại ĐHĐCĐ năm 2024, bản thân SZC cũng đang tích cực đẩy mạnh đền bù GPMB, xóa đất da beo để dành đất cho thu hút Tripod cũng như các doanh nghiệp phụ trợ kèm.
FDI vào Vũng Tàu sẽ tiếp tục khả quan
Địa bàn BR-VT
Trong 8T.2024, tổng vốn đầu tư đăng ký FDI đạt 1.9 tỷ USD (hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023). Đây là mức tăng trưởng FDI đột biến khi so sánh với giai đoạn 2021 – 2023 (Tổng vốn đăng ký FDI: 0.2 – 0.7 tỷ USD/năm).
Năm sau nhiều khả năng BR-VT vẫn thu hút được FDI lớn khi chính quyền địa phương khá nỗ lực trong thu hut FDI và hạ tầng được nâng cấp đồng bộ.
=> SZC được hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này!
Quỹ đất các KCN hiện hữu ở Vũng Tàu không còn nhiều, đa số đều có tỷ lệ lấp đầy cao (>70% - 80%) và được quy hoạch các ngành Công nghiệp nặng, Vật liệu xây dựng, Hóa chất, Phân bón. (Chiếm nhiều diện tích)
=> Với việc SZC có quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê lớn (500 ha), sở hữu vị trí tốt (nằm ở nút giao cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu – đường 991B) => KCN Châu Đức sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ từ FD tại Vũng Tàu.
Bàn giao KDC Hữu Phước 1 vào 2025
SZC đang sở hữu 2 dự án Bất động sản dân cư là Khu dân cư Hữu Phước (40.5 ha) và Khu đô thị Châu Đức (498 ha, đang thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư, tuy nhiên, chưa xác định rõ thời điểm được cấp). Nên chỉ bàn tới KDC Hữu Phước.
SZC đã triển khai dự án Khu dân cư Hữu Phước từ năm 2020, tiến độ ghi nhận dự án tương đối chậm. Dự án còn 2.8 ha tại phía Nam, giáp với Khu đô thị Châu Đức chưa được GPMB và hoàn thành hạ tầng. Nguyên nhân khiến cho hạ tầng chưa được nghiệm thu, ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận của dự án.
Nút thắt này đã được gỡ kể từ Quý 2 và kỳ vọng dự án KDC Hữu Phước giai đoạn 2 sẽ bàn giao mạnh mẽ trong Quý 4.2024 – 2025 chủ yếu nhờ việc phát hành thêm thành công giúp Công ty có nguồn vốn để triển khai GPMB. Trong năm 2025, BSC dự báo SZC ghi nhận doanh thu từ KDC Hữu Phước đạt 247 tỷ VNĐ nhờ bàn giao 40 căn Shophouse GĐ 1, biên lợi nhuận gộp đạt 61%.
Nội tại một cổ phiếu được phản ánh vào biểu đồ dài hạn
