1/ Tổng quan Dự án: Dự án có vị trí tại thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) có tổng diện tích 19,3 ha (trong đó có 02 ha đất công xem kẹt là kênh mương) và đất thương phầm theo quy hoạch 1/500 là 9,4 ha.
Văn bản quy hoạch 1/500:
Dự án đã trả hết tiền đền bù từ 2018, trong có cả tiền đất tạm tính cho 2 ha đất xem kẹt kênh mương:
2/ Vì sao Dự án bị “trùm mền” từ 2018: Bị vướng 2 ha đất công xen kẹt kênh mương do không định giá được nên dự án trùm mền hơn 6 năm nay. Trong quá trình triển khai mặc dù Doanh nghiệp đã có nhiều giải pháp tháo nút thắt này, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã có văn bản giao cho Địa phương xử lý, Tỉnh Bình Dương cũng đã nhiều lần xem xét để giải quyết… nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết đc; vì sao?
Vì hiện chưa có cơ sở pháp lý nào chắc chắn, hợp lý để tính giá trị 2ha này. Bản chất đất công xen kẹt này là đất kênh mương kéo dài dọc khu đất Dự án, trước đây đã có phương án đề xuất là đưa đất công xen kẹt ra đấu giá, nhưng Tỉnh Dình Dương không dám làm, vì kênh mương thì đất rất hẹp độ rộng chỉ tầm vài chục mét, kéo dài dọc Dự án,
Phương án 1 bán đấu giá: Nếu đấu giá chắc chắn 100% không có đơn vị nào vào mua ngoài Chủ đầu tư là ITC, vì nếu sở hữu riêng khu đất 2ha này sẽ không triển khai gì được. Vậy nếu biết chắc 100% chỉ có ITC mua đấu giá thì đấu giá làm gì, nó không đúng bản chất của đấu giá, trái nguyên tắc thị trường.
Phương án 2: Định giá đất khu vực đó theo thị trường rồi yêu cầu ITC trả, phương án này cũng không được do xác định giá thị trường theo quy định cũ chưa rõ ràng, và trong thời củi lửa này tính sai gây thiệt hại ngân sách nhà nước đi tù như chơi càng không dám.
Phương án 3: Tách riêng 2ha này ra xử lý sau, cái này rất dở, vì ITC sẽ điều chỉnh dự án theo hướng không có 2ha kia, và sau này có hướng xử lý thì ITC cũng không lấy nữa vì không còn phù hợp với quy hoạch sau điều chỉnh, đơn vị khác cũng chẳng mua vì mua để làm gì. Cái này cực kỳ thiệt hại ngân sách sau này…
Như vậy phương án nào theo quy định cũ cũng vướng, mà đã vướng thì chẳng ai dám làm, làm đi tù như chơi.
3/ Dự án “nóng” trong các kỳ ĐHCĐ: Năm nào Dự án cũng được các cổ đông đề cập, chất vấn Ban lãnh đạo ITC trong kỳ ĐHCĐ do dự án có nhiều lợi thế: diện tích lớn, có vị trí đắc địa (đất vàng) tại tỉnh Bình dương và đã đóng hết tiền đất 487,5 tỷ đồng từ 2018… mà không triển khai đc.
Gần nhất là ĐHCĐ năm 2024, nhiều cổ đông chất vấn nhiều, Lãnh đạo Cty (ông Thuận) chia sẻ: “Công ty đã đóng tiền 6 năm rồi, trong thời gian này phải trả lãi hàng năm, rất căng thẳng…”
https://vietstock.vn/2024/04/dhdcd-intresco-nong-du-an-6a-737-1182739.htm
ITC phải trả gốc và lãi (đều như vắt chanh) bank cho khoản đóng tiền đất dự án Sabinco, trong đó gần nhất là 6 tháng đầu năm 2024 (Lãi vay 3,963 tỷ, Gốc 1,53 tỷ ): https://intresco.com.vn/wp-content/uploads/2024/07/20240712-ITC-Bao-cao-quan-tri-ban-nien-2024-s.pdf
4/ Cơ sở để Sabinco có Tờ giấy A4 khởi công Dự án: Quốc hội đã phê chuẩn 03 luật BĐS (Đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS) có hiệu lực từ 01/8/2024 (trước 5 tháng) và Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất: đặc biệt là phương pháp thứ 5 cho phép Chính phủ được quyết định những phương pháp tính giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên. Như vậy Phương pháp thứ 5 này là phương pháp mở, cho phép định giá được tất cả các loại giá đất.
Đây là việc rất “nóng”; được Quốc Hội và Chỉnh phủ quan tâm, chỉ đạo khẩn trương thực hiện từ 01/8/2024; Nhiều tỉnh thành đã mở Hội nghị chuẩn bị triển khai việc này.
https://www.youtube.com/watch?v=qyhCTcmHqDU
Kỳ vọng tháo gỡ nút thắt định giá đất để gỡ khó cho bất động sản
Như vậy, với việc triển khai sớm hơn 5 tháng của 03 Luật BĐS, kèm các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Cơ sở pháp lý cho việc xác định giá đất 02ha đất công xen kẹt dự án Sabinco đã có đầy đủ. Việc còn lại có Tờ giấy A4 hay không, sớm hay muộn… là việc làm của Doanh nghiệp, Nhà đầu tư chúng ta chờ xem!
Trên đây Tui có tổng hợp một số thông tin về Dự án Sabinco của ITC, các Nhà đầu tư tham khảo thêm.
