Cái này chính mình nghĩ vậy, nhưng có thể chỉ đúng 1 phần, vì nếu làm tăng năng suất xử lý theo từng giai đoạn cũng được để tối ưu dòng vốn. Mặc dù hạ tầng ban đầu có cao hơn để về sau đấu nối.
Khả năng phần đền bù đất là cao trong tổng mức đầu tư , để xem cụ thể thế nào.
Hạ tầng xung quanh đang kết nối bao gồm
Khu này không kém bình dương là mấy đâu các bác. Vấn đề là làm cuốn chiếu liên tục để lấy vốn làm tiếp, hiệu quả vốn cao hơn thay vì đầu tư làm 1 loạt 1500ha-2700ha. Như khu VSIP III, 1000 ha, mà đoạn đầu làm hơn 200ha, xong phát có khách vào, giờ làm 1 lèo hết 1000 ha
5.500ha là cả khu phức hợp gồm công nghiệp, trung tâm logistic và đô thị. Trước mắt cứ tạm biết là tất cả nằm trong kế hoạch 2026-2030 và ngoài cao su còn có giá trị của đất. 2026 đã thấy triển khai 2 khu. Còn đến đâu ta theo dõi đến đó.
Chưa thể nói được sẽ nhanh hay chậm. Nhưng hiện cả tuyến cao tốc Mộc Bài và vành đai 4 đều đang được triển khai và nếu xong trong 2028 thì vị thế khu vực này sẽ khác hẳn đó. Nhánh trên của VĐ4 về cảng Phú Mỹ, nhánh dưới về khu vực cảng Đồng Nai. Tiếp đến nối vào VĐ3 thì lại nối với SB Long Thành.
Xa hơn Bình Dương, Đồng Nai thì bù lại giá thuê thấp. Quan trọng là đã có kết nối trực tiếp với các cảng và sân bay. Nên không phải tự dưng VSIP và Becamex tham gia lập quy hoạch từ lâu.
Tôi đang ở ngay trung tâm Bàu Bàng đây bác ơi 
Mà chính như cái thông tin giai đoạn 2 mới làm trong năm 2025 thì cũng đủ chứng minh ý của tôi nói là muốn lấp đầy KCN là hơi bị lâu. Bằng chứng là cái gap year từ GĐ 1 tới GĐ 2 là gần 10 năm đó bác. Nhưng confirmed với bác bây giờ KCN Bàu Bàng công nhân càng ngày càng đông, mấy khu đất trống ngày trước người ta mua để không thì bây giờ họ đã xây nhà trọ cho công nhân, các khu to ngay trung tâm thì đang đua nhau xây khách sạn cho người TQ họ ở. Tối nay tôi về chụp cho các bác tí hình là hình dung ra ngay.
Cái này thì đồng ý. Mà muốn nó thấm vào KCN thì phải 5 năm là ít đó bác. Bàu Bàng 10 năm đầu nó lấp trễ vì nó chỉ có đúng cái quốc lộ 13 và cái đường Hồ Chí Minh (không đáng kể) đi ngang. Bây giờ nó đã thông tuyến Mỹ Phước Tân Vạn và tuyến tạo lực Phú Giáo-Bàu Bàng là nó lên vù vù luôn. 1k ha sau này lấp đầy sẽ nhanh hơn 1k ha đầu vì nhu cầu không đủ nên BCM nó phải lủi thêm Cây Trường 2 700 ha á. Game này còn dài lắm, yên tâm. Cho thuê KCN là 1 chứ mà đất ở đô thị, khu dân cư nó mới là cái game siêu to khổng lồ phía sau nữa 
làm KDC dùng chung hạ tầng với KCN nhưng bán cỡ 10tr/m2 là đủ lời khẩm.
Nghe Bàu Bàng quen quen, Hóa ra là khu mà Biwase hay Nước Thủ Dầu Một mở thêm nhà máy phía trên. Đúng là ở tít trên đó mà bám vào QL13 không thì chết. Trước tôi hay đi từ HCM đến Thủ Dầu Một đi tuyến đó đã phát khóc rồi.
Mỹ Phước - Tân Vạn hình như cũng mới xong đúng không bác?
Khu Bàu Bàng Giai đoạn 1 tỷ lệ lấp đầy đến nay đã 100%, 1000 ha , tức là mỗi năm cho thuê 100ha, tốc độ 10% năm, mà bác nói chậm thì không hiểu bác muốn nhanh kiểu gì. Bau Bàng 2016 được xem là vùng ven giáp ranh, giờ thì tự bác cảm nhận được tốc độ đô thị hóa và Công Nghiệp rồi đó. Tốc độ lấp đầy như vậy là mơ ước của nhiều CĐT khác lắm nhé bác, vì chu kỳ thuê KCN 50-70 năm mà 10 năm đầu đã thu full hết.
Đây là ví dụ tiêu biểu cho thấy tính kết nối của BĐS công nghiệp với hạ tầng giao thông như cảng biển hay cảng hàng không là vô cùng quan trọng. Vì sản xuất gì cũng phải gắn với tiêu thụ.
Và timing cũng quan trọng không kém. Đầu tư sớm quá so với hạ tầng kết nối thì cũng chịu thiệt thời gian đầu. Nên nhà đầu tư lớn như VSIP và Becamex họ tự phải quyết định phân kỳ và thời điểm cho từng giai đoạn. Mà họ lớn và đầy kinh nghiệm như vậy thì chắc chắn timing của họ tốt hơn mình đoán. Nên kệ cho họ làm việc của họ. Mình làm việc của mình là xác định 1 cái view và xem họ làm thế nào rồi quyết định tiếp.
Tôi không có nói nhanh hay chậm, tôi đang nói “lâu”. Lâu là bởi vì cái diện tích nó quá lớn nên lấp đầy nó lâu bác ơi. Còn 100ha/năm thì đúng là nó nhanh rồi, không bàn cãi. Và ý tôi muốn nói 5k ha của TRC kia muốn lấp đầy thì là câu chuyện của 10 năm-15 năm lận. Cứ đợi có cái cao tốc thì sẽ ngon ghẻ ngay.
Thông toàn tuyến năm 2021. Tính ra là dự sẽ thông sớm hơn nhưng vướng vài trăm m mặt bằng. Dự án giao thông chỉ cần vài chục m chưa giải tỏa xong thì nó kéo dài bằng năm cũng có. Vì vậy mới ra luật gần đây nếu tỷ lệ đạt xx% giải tỏa thì nếu còn ai không chịu giải tỏa nhà nước sẽ nhảy vào xử lý đó.
Vụ Thạch Đức là vụ ngoài kế hoạch năm 2026 này của ĐHCD. Nói chung là ngập họng $
Làm KCN mà thì 5-10-15 năm là chuyện bình thường nhé bác, chứ không phải mỳ ăn liền mà bác bảo lâu, vì chu kỳ của họ là 50-70 năm. Cao tốc thì đang làm đồng bộ siết tiến độ cuối 2027 rồi, còn Gò Dầu Xa mát đến 2029. Quan trong 2027 cao tốc TP HCM - Mộc Bài xong thì các DN KCN ở đây có thể về các cảng nhanh hơn rồi.
Quy hoạch KCN - Đô Thị Thạnh Đức cũng đã quy hoạch rõ ràng. 5000 ha thì đất KCN hơn 2700 ha, còn lại là đất ở.
Từ 2026-2030 Các KCN gồm
Cứ có CĐT làm là TRC giao đất nhận $ cái đã, như PHR trước đây,
Ừ, thì nói tóm lại là thống nhất quan điểm game này phải tính bằng 10 năm là được :), tôi chỉ có nhiêu đó ý. Còn chuyện 10 năm là lâu hay sớm thì do nhân sinh quan của mỗi người. Tôi thấy 10 năm là lâu thì tôi bảo lâu, bác bảo sớm thì là sớm, easy. Túc tắc vừa cho thuê vừa phát triển khu dân cư, thương mại dịch vụ thì làm mãi không hết việc, lo gì.
Có mấy thứ mình nên phân biệt rõ: Tốc độ lấp đầy là việc của chủ đầu tư KCN. Còn mình quan tâm đến tiến độ bồi thường GPMB. Tất nhiên cái sau cũng bị ảnh hưởng bởi cái trước vì nếu tiêu thụ kém thì CĐT cũng giãn bớt chi trả.
Nhưng nếu tiến độ triển khai các dự án trọng điểm thời vươn mình này sẽ khác hẳn với thời trước. Và lúc đó Thạnh Đức hay Bến Củi sẽ giống Bàu Bàng bây giờ khi đã có tuyến Mỹ Phước - Tân Vạn chứ không phải mòn mỏi với QL13. Nên nếu tôi là VSIP, tôi sẽ không đợi đến sau 2028 khi các tuyến kia xong rồi mới chi trả vì lúc đó sẽ phải thỏa thuận giá cao hơn. Hoặc vì lý do gì đó mà vướng mắc với 1.000ha còn lại thì dự án bị phá vỡ quy mô, dẫn đến thảm họa.
Nếu khó khăn về tài chính, tôi sẽ thỏa thuận mức chi trả ở mức cơ bản kèm theo option về cổ phần chuyển đổi, tương tự với PHR.
Đấy là tôi đặt mình vào họ để nghĩ vậy
Té ra nãy giờ bác áp cho game giá cổ phiếu là 10 năm à :)), tui lại nói về kinh doanh hạ tầng KCN. Giá cổ phiếu thì ai biết, tùy trình của mỗi bác. Nhìn PHR tăng 3-4 lần trong 3 năm.
Ừa, đồng ý. Mình phải mua ngọc lúc còn trong đá, chứ ngọc mà mài nhẵn bóng thì còn lời bao nhiêu đâu. Cái đoạn khu dân cư nó mới hấp dẫn. Giá bèo 10tr/m2 ~$390, gấp 4 lần cho thuê KCN lận TRC chắc chắn sẽ phải cài cắm điều khoản chia sẻ lợi nhuận thôi.
PHR đau tư thêm 2-3 năm nữa chắc lại nhân 3-4 lần nữa.
E này cô đặc thật
Quá tuần rò rỉ BCTC Q3 lại tung nóc
