BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP: THIÊN THỜI DO ĐÂU?
Nếu xét về độ mở cửa thương mại, không ngoa khi nói rằng Việt Nam là một trong những quốc gia đứng đầu thế giới. Cụ thể, Việt Nam đạt 89,2 điểm về độ mở thương mại, đứng thứ 2 trong Đông - Đông Nam Á và thứ 5 trên toàn cầu, ngoài ra đây cũng là quốc gia duy nhất ký kết FTA với tất cả các nền kinh tế lớn trên toàn cầu bao gồm Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản, Anh… qua đó luôn trở thành điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn FDI, đặc biệt là từ các doanh nghiệp áp dụng chiến lược kinh doanh “Trung Quốc +1” do không muốn phụ thuộc quá nhiều vào nước này
Dù ít hay nhiều, chắc chắn ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi đáng kể từ điều này do tăng nhu cầu thuê đất để mở rộng sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia (chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất, chất bán dẫn, năng lượng tái tạo) và lại càng đúng hơn trong bối cảnh hiện tại – nơi chứng kiến làn sóng chuyển dịch cơ cấu sản xuất khỏi Trung Quốc sang Việt Nam, khiến tỷ lệ lắp đầy ở các khu công nghiệp luôn duy trì ở mức cao mà nguồn cung lại đang hạn hep → Đẩy giá thuê đất tiếp tục xu hướng tăng
Thiên thời vì?
Trong giai đoạn mà thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn thì phân khúc bất động sản khu công nghiệp lại nổi lên thành điểm sáng khi mà cầu luôn cao hơn cung rất nhiều, tỷ lệ lắp đầy và giá cho thuê vẫn tăng trưởng theo từng năm. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên toàn quốc là trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91% và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%. Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2.
Dự kiến xu hướng này sẽ tiếp tục được duy trì do doanh nghiệp FDI tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp, nhất là các loại hình chuyên biệt như nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh, dữ liệu. Điều này sẽ được thúc đẩy bởi vị thế tiềm năng của Việt Nam cũng như việc nước ta liên tục tăng cường các chính sách hỗ trợ và ưu đãi cho các doanh nghiệp nước ngoài, cải thiện hạ tầng giao thông, đặc biệt là tại khu vực phía Nam
Điều đáng nói là nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê lại khá hạn chế. Trong 11 khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có 1 khu công nghiệp đó là KCN Phú Thuận tại tỉnh Bến Tre sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024. Điều này là do chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng và ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời và các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất. Vì vậy nhiều khả năng là nguồn cung khu công nghiệp mới vẫn sẽ hạn chế trong năm 2024 nhưng với việc Luật đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 có thể sẽ khắc phục phần nào khó khăn này nhờ các quy định mới giúp “đơn giản hóa” quá trình giải phóng mặt bằng, cơ chế định giá đất sát với thị trường … từ đó giúp cải thiện nguồn cung.
Những doanh nghiệp có diện tích đất sẵn sàng cho thuê sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ “cơn khát” nguồn cung đất công nghiệp của thị trường. Điều này có thể được nhìn thấy trước từ xu hướng của dòng vốn FDI trong năm 2023 – chảy mạnh vào thị trường loại 2 nơi mà giá thuê đất thấp hơn 20% so với thị trường loại 1 và hơn cả là tỷ lệ lắp đầy chỉ ở mức 64% nên diện tích đất có thể cho thuê còn nhiều.
Rủi ro và thách thức
Đầu tiên đó là lợi thế về ưu đãi thuế suất của Việt Nam sẽ không còn do việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% và điều này chắc chắn sẽ làm tăng chi phí cho các tập đoàn đa quốc gia đầu tư tại Việt Nam qua đó khiến cho giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam giảm đi sức cạnh tranh so với khu vực Châu Á. Tuy vậy có vẻ điều này không thật sự quá đe dọa khi mà ngoài ưu đãi về thuế suất, Việt Nam còn có nhiều thứ khác biến nơi này thành môi trường đầu tư lý tưởng nhất đối với các “đại bàng” như vị thế tiềm năng, tình hình chính trị an ninh ổn định, nguồn đất hiếm dồi dào… Và thực tế đã chứng minh khi áp dụng chính sách thuế nói trên vào ngày 1/1/2024 vừa qua cũng không ảnh hưởng qua nhiều đến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam trong tháng 1/2024 (tổng vốn FDI đăng ký mới trong tháng 1/2024 đạt hơn 2 tỷ USD, tăng 66,9% so với cùng kỳ năm 2023)
Tiếp theo đó là các Khu công nghiệp truyền thống (chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác) có khả năng sẽ mất đi lợi thế cạnh tranh do các bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang chạy theo xu hướng “xanh hóa” trên thế giới để hấp dẫn các nhà đầu tư.
Cuối cùng là nguy cơ thiếu điện trong giờ cao điểm, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.
Những cổ phiếu tiềm năng
1/ IDC (Vị trí đất trọng điểm công nghiệp)
IDC quản lý 10 khu công nghiệp (07 khu công nghiệp tại phía Nam và 03 khu công nghiệp tại phía Bắc) với tổng diện tích 3.267 ha, và quỹ đất thương phẩm còn lại khoảng 600 ha, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026 (theo SSI Research). Trong đó, Khu công nhiệp Hựu Thạnh (395 ha) được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng chính cho công ty trong thời gian tới. Ngoài ra, IDC còn có kế hoạch mở rộng tổng diện tích quỹ đất thêm 2.430 tới 2.820 ha trong 5 năm tới. Trong đó, công ty đang chờ phê duyệt đầu tư cuối cùng cho KCN Tân Phước 1 (470 ha, tại tỉnh Tiền Giang) và dự kiến sẽ được phê duyệt đầu tư trong đầu năm 2024. Rõ ràng lượng đất sẵn sàng cho thuê của IDC là rất lớn và điều này sẽ đáp ứng được nhu cầu của các khách thuê, tạo tiền đề cho sự tăng trưởng lợi nhuận cuả IDC trong cả ngắn và dài hạn
IDC còn kiêm luôn mảng nhà ở xã hội cho công nhân gần các khu công nghiệp mà công ty phát triển. Ngoài bất động sản khu công nghiệp thì bất động sản nhà ở cũng đang rất được kỳ vọng cho thời gian tới nhờ nhu cầu ở thật trong thời kỳ kinh tế khó khăn và đây cũng là phân khúc được Chính phủ đặc biệt quan tâm và đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ.
2/ SZC (Siêu đòn bẩy – Siêu lợi nhuận)
SZC có tỷ lệ sử dụng đòn bẫy tài chính cao, cụ thể chỉ số Nợ/Vốn chủ sở hữu ở mức 3.01 và trong điều kiện mà tình hình kinh tế Việt Nam đang có sự phục hồi đi kèm với dòng vốn FDI có xu hướng tăng thì SZC sẽ có thể tạo ra sự đột biến trong lợi nhuận từ các dự án của doanh nghiệp (chủ yếu từ 2 mảng là bất động sản khu công nghiệp và bất động sản dân cư)
SZC là nhà phát triển KCN hàng đầu tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT), với quỹ đất thương phẩm lớn gồm: KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, xếp thứ ba tại khu vực miền Nam. Năm 2024 tiếp tục kỳ vọng mảng BĐS KCN của SZC là KCN Châu Đức sẽ thăng hoa và là điểm đến tiềm năng nhờ vị thế đắc địa (có kế hoạch phát triển hàng loạt dự án hạ tầng giao thông tại nơi này) và giá cho thuê tăng do nguồn cung tại BR-VT còn thấp (SZC đã ký kết hợp đồng cho thuê KCN Châu Đức với D2D 6,5ha giá thuê khoảng 79 USD/m2 sẽ đóng góp vào doanh thu cho thuê KCN Châu Đức trong năm nay)
Kỳ vọng doanh số bàn giao dự án Khu dân cư Hữu Phước sẽ cải thiện trong năm 2024 sau kết quả thất vọng trong năm 2023 nhờ SZC tiếp tục bàn giao các căn shophouse còn lại tại giai đoạn 1 (25,2ha) và mở bán giai đoạn 2 (13,5ha) khi thị trường BĐS tại Vũng Tàu ấm dần.
3/ GVR (Game lớn)
Mặc dù hoạt động trong mảng cao su là cốt lõi nhưng GVR cũng được hưởng lợi rất nhiều từ mảng bất động sản khu công nghiệp khi hiện đang sở hữu quỹ đất khoảng 290.000ha và ban lãnh đạo GVR cũng đã xác định phát triển khu công nghiệp sẽ là một trong những hoạt động trọng tâm của doanh nghiệp.
Năm 2024, đặt mục tiêu sẽ cho thuê mới 245 ha đất công nghiệp tương đương 468% mức thực hiện của năm 2023 và GVR còn đang ấp ủ ý định lớn là xoay trục kinh doanh từ trồng cao su sang phát triển khu công nghiệp với mục tiêu chuyển đổi 7000 -8000 ha đất cao su thanh đất công nghiệp trong giai đoạn 2020 -2025 và xa hơn là đến năm 2030 sẽ chuyển đổi được khoảng 40.000ha
→ Kỳ vọng tạo ra đột biến về lợi nhuận là rất lớn
P/S: Target các cổ phiếu trên thường sẽ là các vùng kháng cự nhưng với vị thế đầy hứa hẹn của Việt Nam cũng như hướng đến hành trình trở thành trung tâm công nghệ của cả Châu Á -1 lĩnh vực được kỳ vọng là sẽ định hình lại “sân chơi” thế giới trong tương lai, dòng vốn FDI sẽ có xu hướng chảy vào Việt Nam mạnh hơn nữa trong khoảng thời gian dài sắp tới. Chính vì vây, khi “câu chuyện” của nhóm này vẫn còn thì chúng ta nên gồng lãi, không nên bán sớm để mất vị thế.
