Bất động sản Khu Công nghiệp- Xu hướng Megadeals
Bài viết đầu tiên trong series về triển vọng ngành Bất động sản Khu Công nghiệp
Megadeals – Vì sao 1% dự án lại quyết định cả cuộc chơi trong KCN?
Nếu quan sát dòng vốn FDI 2022–2025, có một điều khá gây sốc: chỉ 1% số dự án lại chiếm tới 50% tổng giá trị vốn đầu tư . Những dự án này được gọi là Megadeals – tức các siêu dự án trên 1 tỷ USD . Và đây chính là thứ đang định hình lại bản đồ khu công nghiệp (KCN) toàn cầu.
Điều này đặt ra một câu hỏi lớn: Vì sao thay vì đầu tư dàn trải, dòng vốn quốc tế lại “nhồi” gần nửa nguồn lực vào một nhóm siêu ít dự án?
Khu công nghiệp quy mô khổng lồ là sản phẩm của nền kinh tế công nghệ cao
75% vốn FDI hiện nay đang chảy vào các ngành như:
- bán dẫn
- AI
- pin xe điện (EV)
- sản xuất tiên tiến (advanced manufacturing)
Những ngành này đốt vốn cực lớn , yêu cầu hạ tầng công nghệ từ đầu vào (điện, nước siêu sạch, logistics lạnh, đường truyền dữ liệu) tới đầu ra (xuất khẩu toàn cầu). Chỉ các quốc gia có năng lực hạ tầng, thể chế và con người đủ mạnh mới “gánh” được.
Đổi lại, đây cũng là nhóm tạo giá trị gia tăng cao nhất , kéo theo chuỗi cung ứng sản xuất đi cùng.
kéo được một Megadeal là kéo cả một hệ sinh thái .
Điều kiện tiên quyết: ổn định chính trị và an ninh
“Muốn sản xuất 30 năm thì không thể chọn một nơi mà 5 năm là đổi chính sách.”
Đây là lý do mà Địa chính trị, an ninh chuỗi cung ứng và chính sách thuế trở thành những tiêu chí ưu tiên hơn cả chi phí nhân công.
Chiến lược “friend-shoring” và tái cấu trúc chuỗi cung ứng
35% các tập đoàn lớn đang chủ động dịch chuyển nhà máy khỏi các “điểm nóng” và phân bổ vào các quốc gia an toàn hơn hoặc thân thiện hơn về chính sách.
Với bán dẫn, EV, năng lượng sạch… điều này cực kỳ nhạy cảm vì liên quan tới:
– an ninh công nghệ
– an ninh năng lượng
– tự chủ chuỗi cung ứng
Đây là lý do Việt Nam, Ba Lan, Mexico, Ấn Độ… trở thành nhóm ứng viên “thế hệ mới”.
Nghịch lý 2025: megadeals chạy tiếp, còn dự án mới lại “rón rén”
Bức tranh 2025 có hai lớp dữ liệu rất thú vị là các Megadeals giải ngân đều đặn, kéo giá trị FDI duy trì ở mức cao còn các dự án đăng ký mới lại nhỏ hơn nhiều.
Quy mô dự án trung bình 2025 giảm 28% , từ 5,85 triệu USD còn 4,27 triệu USD. Lý do chính: nhà đầu tư mới dùng dự án nhỏ để “test market” trước khi xuống tiền lớn , do lo ngại thuế quan và biến động chính sách toàn cầu.
Lâm Tuấn Kiệt — Chuyên gia tư vấn đầu tư tại CTCK SSI
