Đây là bài viết của em đã chứng minh cho NĐT thấy, đầu tư mà nghe người khác hô hào thì thiệt hại lớn đến mức nào.(Bài viết này đã bị Admin xóa, không rõ lý do).
VỠ MỘNG GIÀU SANG VÌ “ĐẾM CUA TRONG LỖ”
Nếu để chọn một cái tên nổi bật trên thị trường chứng khoán trong 6 tháng qua, rất nhiều nhà đầu tư sẽ đồng tình và cùng gọi tên “Bất Động Sản”.
LÝ DO
Bởi rất nhiều NĐT tư lấy giá trị vốn hóa của Cty BĐS chia cho tổng quỹ đất và cho rằng đó là số tiền bỏ ra để sở hữu gián tiếp một phần quỹ đất với giá “rẻ như cho”, cho rằng đó là “món quà của thượng đế” khi mang ra so với giá thị trường.
Nhóm cổ phiếu này được NĐT giải thích rằng sẽ hưởng lợi từ gói hỗ trợ đầu tư công, cơn sốt đất vùng ven nhờ tốc độ gia tăng đô thị hóa, kỷ nguyên xe hơi,…và đu bám theo câu chuyện “bơm tiền”, các chính sách nới lỏng tiền tệ, tài khóa, mang đến nhiều kỳ vọng rằng giá BĐS sẽ tăng bằng lần.
HIỆU ỨNG HỘI NHÓM
Không khó để nhận thấy trên các diễn đàn chứng khoán, mạng xã hội tràn ngập các bài viết về “thời kỳ bom tiền” từ đó hi vọng cổ phiếu BĐS sẽ “ăn theo” giá đất và tăng phi mã. NĐT vẽ ra về những dự án nghìn tỷ, chục nghìn tỷ, thậm chí có dự án được đồn đoán lên hàng trăm nghìn tỷ.
Từ đây nhiều nhóm chat trên Zalô, Tele, Facebook, diễn đàn,… được lập ra với sự tham gia của hàng nghìn thành viên chỉ để theo dõi 1 hoặc 2 mã cổ phiếu bất động sản. Điều này phần nào phản ánh sức nóng của nhóm cổ phiếu “đất” là lớn đến nhường nào.
KẾT QUẢ
Từ đầu năm 2022 đến nay nhiều cổ phiếu BĐS đã giảm rất sâu, thậm chí một số cổ phiếu còn chia đôi thị giá, nhưng rất nhiều NĐT vẫn kiến quyết nắm giữ với một niềm tin rằng sẽ “đổi đời” nhờ cổ phiếu BĐS.
Họ truyền tai nhau những phép nhân, chia, cộng, trừ đơn giản bằng cách cộng tất cả các quỹ đất của Cty rồi nhân lên với giá thị trường, sau đó mang đi so sánh với giá trị trong sổ sách của quỹ đất trên báo cáo tài chính, từ đó tính ra phần chênh lệch và cho rằng đây là lợi nhuận tiềm năng của doanh nghiệp gấp nhiều lần vốn hóa hiện tại.
Chúng ta không khó để nhận ra đây là cách tính theo kiểu “đếm cua trong lỗ” để lộ ra rất nhiều lổ hổng cho ra kết quả định giá sai lệch. Chính cách tính theo kiểu “đếm cua trong lỗ” khiến cho kết quả định giá trở nên khó lường và gây ra nhiều tranh cãi, đây cũng là nguyên khiến cho nhóm cổ phiếu này luôn chao đảo với biên độ mạnh mỗi khi có một thông tin không tốt liên quan đến.
HIỂU RÕ QUỸ ĐẤT VÀ QUỸ "ĐẤT SẠCH"
NĐT khi tiến hành định giá “cổ đất”, cần nắm rõ quỹ đất của Cty là quỹ “đất sạch” hay “chưa sạch”. Trong giới đầu tư, có thể tạm cắt nghĩa đất sạch là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý về quyền sở hữu, sẵn sàng cho các hoạt động phát triển dự án và tiến hành kinh doanh.
Quỹ đất “chưa sạch”, có thể hiểu là đang dừng ở các bước đầu tiên trong vòng đời dự án, thường chưa thể hiện các chi phí cần thiết để nhận quyền sử dụng đất cũng như tiến hành triển khai, phát triển. Do vậy, giá trị ghi trong sổ sách của các dự án này thường ở mức rất thấp, tạo ra lầm tưởng dự án hàng chục ha chỉ được thâu tóm với giá vốn tính bằng chục tỷ đồng, trong khi quy đổi thị giá thị trường hiện tại thì có thể mang lại doanh thu nghìn tỷ.
Bởi chúng ta không thể nào đưa các quỹ đất “chưa sạch” đang chờ chủ trương phê duyệt hoặc đang tạm giữ trong các Cty liên quan, liên kết, đối tác, chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết, tính khả thi, thời điểm mang lại thành quả vào định giá cổ phiếu hoặc định giá vốn hóa Cty.
Nếu chưa xác định được dự án đang ở giai đoạn nào, đã hoàn thành các chi phí đầu tư gì, thì khó có thể tính được giá vốn thực sự của sản phẩm cuối cùng, nên khó so sánh với giá thị trường. Đây là cách tính theo kiểu “đếm cua trong lỗ” gặp sai lầm.
VÍ DỤ
Danh mục quỹ đất của DIG được nhiều NĐT “truyền tay” nhau theo phép cộng, rồi mang ra so với các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán, và kết luận rằng quy mô quỹ đất của DIG chỉ kém Vinhomes, thậm chí còn lớn hơn cả “ông trùm” Novaland, vượt xa Tập đoàn Đất Xanh cũng như các công ty khác như LDG, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt…
Tuy nhiên để định giá các dự án của DIG thì hàm chứa rất nhiều yếu tố, điển hình như Khu đô thị du lịch Long Tân (331ha) xuất hiện trên khoản mục Hàng tồn kho từ giai đoạn 2010. Mặc dù vậy phải đến 2017 mới được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt và bắt đầu giải ngân đền bù chi phí giải phóng mặt bằng từ năm 2019 đến nay với tiến độ thường xuyên ở mức 50% kế hoạch hằng năm, hiện tại vẫn chưa thể đưa vào khai thác.
Vì vậy chúng ta không thể lấy giá trị vốn hóa của doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán để chia cho con số tổng quỹ đất cộng gộp và khẳng định đó là số tiền bỏ ra để sở hữu một phần quỹ đất với giá “rẻ như cho”, khi so sánh với giá thị trường hàng chục triệu/m2 và tự cho rằng đó là “món quà của thượng đế”.
Việc chậm tiến độ, đẩy lùi tiến độ dòng tiền còn khiến cho giá trị định giá sẽ giảm đi đáng kể theo thời gian(lạm phát). Đó là chưa nói đến rủi ro chôn vốn, thu hồi dự án hoặc thậm chí có trường hợp công bố dự án ảo nhằm hỗ trợ cho các hoạt động tăng vốn.
KẾT LUẬN
Bản thân các doanh nghiệp bất động sản thường có cấu trúc phức tạp và luôn hàm chứa rất nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện, triển khai dự án. Và trong một năm 2021 “dễ tính”, thị trường chứng khoán dễ dàng “chấp nhận” và dễ dàng “bỏ qua” các phép tính cộng gộp và chia cho nhanh gọn đẹp theo kiểu “đếm cua trong lỗ” từ đó làm mất đi tính rủi ro đang tồn tại phía sau.
Và việc giá cổ phiếu BĐS điều chỉnh sâu đầu từ những ngày đầu năm 2022 cho thấy sau những hào nhoáng, những con sóng ngắn hạn, những hô hào, kỳ vọng thì bản chất của từng cổ phiếu “đất”, từng doanh nghiệp cũng dần trở lại với trạng thái ban đầu, đúng như cách vận hành quen thuộc trên thị trường chứng khoán. Duy nhất chỉ có sai lầm từ những cách tính, những nhận định và những lần “xuống tiền”, thì khó có thể lấy lại được trạng thái cân bằng cho danh mục đầu tư của bạn.
