Nối tiếp phần trước về ngành bất động sản KCN trong thời kỳ mới, phần này đưa ra một số cổ phiếu BĐS KCN có tiềm năng tăng trưởng tốt. Bài viết này không khuyến khích chuyện mua bán cổ phiếu mà tập trung vào phân tích những luận điểm đầu tư để hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư phù hợp nếu bạn đang quan tâm về ngành bất động sản khu công nghiệp.
BCM - Vị thế đứng đầu "thủ phủ công nghiệp"
Becamex IDC là một công ty phát triển lĩnh vực bất động sản hàng đầu tại Bình Dương với việc sở hữu 848ha đất thương phẩm khu công nghiệp (KCN) và 1.000ha bất động sản dân cư tập trung tại tỉnh Bình Dương đến cuối 2023. Quỹ đất công nghiệp của BCM đứng đầu Bình Dương (30% thị phần cấp tỉnh) và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc.
(Nguồn: BCM, VPBS Research)
Tỉnh Bình Dương luôn nằm trong top những địa phương thu hút FDI lớn nhất cả nước. Quá trình tăng trưởng của BCM gắn liền với sự phát triển công nghiệp của tỉnh Bình Dương khi diện tích lấp đầy của hầu hết các khu công nghiệp đều cao và giá thuê cũng giao động trên mức giá thuê trung bình của BĐS KCN phía Nam. Điều này đồng nghĩa với việc tiềm năng tăng trưởng trong giai đoạn mới sẽ gặp nhiều thách thức khi bài toán quan trọng của mọi doanh nghiệp BĐS KCN là quỹ đất và dự án gối đầu luôn là dấu chấm hỏi lớn. Tuy vậy, vẫn có những catalyst quan trọng của BCM mà nhà đầu tư cần quan tâm:
- Đầu tiên là với việc nắm giữ cổ phần 2 con ác chủ bài là VSIP (Công ty phát triển BĐS KCN đứng đầu Việt Nam) và BW Industrial (Công ty phát triển nhà kho/nhà xưởng xây sẵn hàng đầu VN). Kỳ vọng lợi nhuận của các công ty liên kết BĐS KCN, BĐS nhà ở phục hồi kèm theo sự tăng trưởng tiếp tục của FDI sẽ là động lực thúc đẩy lợi nhuận của BCM phục hồi trong cuối 2024 và 2025. Được biết, VSIP dẫn đầu thị trường với 15 KCN được thành lập với tổng diện tích hơn 7.500ha và thu hút ~880 khách thuê từ 30 quốc gia với tổng vốn đăng ký ~18,7 tỷ USD. Năm 2022, công ty bắt đầu phát triển KCN mới là VSIP 3 Bình Dương có tổng diện tích 1.000ha, thu hút dự án FDI lớn nhất năm 2022 là LEGO với vốn đăng ký 1,3 tỷ USD. Trong tháng 8/2023, VSIP tổ chức lễ động thổ 3 KCN (VSIP Bắc Ninh 2, VSIP Nghệ An 2 và VSIP Cần Thơ – GĐ1) và nhận giấy phép đầu tư cho 2 KCN (VSIP Thái Bình và VSIP Hà Tĩnh).
Cấu trúc bộ máy của Becamex (Nguồn: BCM, VPBS Research)
-
Thứ hai là trước đây BCM thường bán các lô đất bên trong Thành phố mới Bình Dương cho các chủ đầu tư thứ cấp thì hiện nay công ty có chủ trưởng không bán cho nhà đầu tư thứ cấp nữa mà tự phát triển phần diện tích còn lại. Điều này sẽ giúp cho BCM có thể chủ động và kiểm soát tốt hơn về chi phí và cải thiện được biên lợi nhuận.
-
Thứ ba, BCM đang có chiến lược mở rộng sang các tỉnh lân cận và các địa phương tiềm năng khác khi dư địa tăng trưởng ở Bình Dương đang thu hẹp lại. Với năng lực quản lý và vị thế lớn trong ngành, BCM có thể cạnh tranh lành mạnh với các đối thủ khác trong cả BĐS KCN và BĐS nhà ở trong giai đoạn mới. Với tầm nhìn dài hạn về phát triển bền vững, Becamex IDC cũng đầu tư vào giáo dục và y tế như một phần của hệ sinh thái bên cạnh phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS công nghiệp và nhà ở.
-
Thứ ba KCN Cây trường - động lực tăng trưởng chính của BĐS KCN của BCM trong 2025. KCN Cây Trường là dự án mới, dự kiến bắt đầu cho thuê từ năm 2023 và sẽ là dự án trọng điểm trong những năm tới. KCN này nằm cạnh các KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng, có diện tích thương phẩm là 490ha và tổng vốn đầu tư gần 5.500 tỷ đồng và nhắm đến khách thuê từ nhiều ngành khác nhau. Dự án này sẽ mở ra giai đoạn tăng trưởng mới cho mảng BĐS KCN của BCM trong giai đoạn sắp đến.
- Thứ tư là câu chuyện nhà nước thoái vốn khi đang nắm giữ khoảng 95.44% cổ phần của BCM, do đó lượng cổ phiếu trôi nổi trên thị trường là rất thấp. Nhà nước đang có kế hoạch thoái vốn khoảng 30% tại BCM, với việc sở hữu quỹ đất lớn và có nhiều lợi tại khu vực tỉnh Bình Dương thì BCM rất dễ lọt vào tầm ngắm của các NĐT nước ngoài, điều này giúp cho mức giá thoái vốn sẽ cao hơn dự kiến, từ đó tác động tích cực đến giá cổ phiếu.
- Cuối cùng là việc BCM nằm trong VN-30 nên có nhiều khả năng được khối ngoại và quỹ quan tâm nếu TTCK Việt Nam nâng hạng thành công, dòng vốn ngoại đặc biệt ưu thích những doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng lớn và nằm trong rổ VN30.
Giá mục tiêu: 80.000đ
Rủi ro:
(1) Rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút;
(2) Rủi ro giải phóng mặt bằng khiến dự án bị chậm tiến độ;
(3) Chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao hơn dự kiến;
(4) Rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia;
