Một nhóm ngành đang bị bỏ quên, rất ít nhà đầu tư chú ý hiện tại nhưng tháng 6 nhóm này sẽ chiếm spotlight của thị trường, không nhóm nào khác đó chính là nhóm BẤT ĐỘNG SẢN, 1 vài lý do nhóm BĐS sẽ tạo sóng trong tháng 6:
Thứ 1, Quốc hội khóa 15 đã thông qua dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sau kỳ họp thứ VI vào tháng 11/2023 và thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp bất thường lần thứ V vào tháng 01/2024. Theo đó, các luật mới sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở khả năng cao sẽ được triển khai sớm vào 1/8 này thay vì đầu 2025 để tháo gỡ các vướng mắc của ngành BĐS hiện tại.
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cũng đã nhất trí trình Quốc hội xem xét, quyết định bổ sung dự án Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vào Chương trình năm 2024, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 7.
Nguồn: vietnamfinance
Kỳ họp Quốc hội thứ 7 thì lại diễn ra trong tháng 6 này, và thị trường chứng khoán là nơi phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư.
Thứ 2, Ngành BĐS đang được định giá rẻ
Ngành BĐS đang được đỉnh giá rẻ hơn so với chính nó trong quá khứ và khi cả so sánh với tất cả các ngành khác trên thị trường. Khi nhìn vào bảng chúng ta thấy P/E của ngành BĐS chỉ đang là 1.61, thấp hơn mức trung bình 10 năm là 1.66, và thấp hơn mức định giá P/B cao nhất 2.99.
Nguồn: simpliz
Khi thị trường phục hồi chữ V sau nhịp rơi hồi giữa tháng 4 thì chúng ta thấy chưa có nhóm ngành nào thật sự dẫn dắt thị trường, chủ yếu là dòng tiền kéo luân phiên từng nhóm ngành và phân hóa rất mạnh, nhiều cổ phiếu gần như chưa phục hồi đáng kể trong đó có nhóm BĐS ( chỉ 1 số cp riêng lẻ như TCH HDG NLG KDH có câu chuyện riêng nên phục hồi tốt). Dòng tiền có thể nói là bỏ rơi phần lớn cổ phiếu trong nhóm BĐS.
Nguồn: SSI Research
Nhóm BĐS tháng 4 giảm mạnh nhất nhưng tháng 5 lại tăng ít nhất.
Nguồn: SSI Research
Thứ 3, Vĩ mô đang hỗ trợ cho sự phục hồi của ngành Bất động sản ( gồm 4 yếu tố)
1. Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường:
- Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).
Nguồn: MBS research
- Lãi suất huy động trên thị trường 1 bật tăng 50-100 điểm cơ bản ở hầu hết các NHTM. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất kỳ hạn 12 tháng cho KHTC vẫn đang ở mức khá thấp, ghi nhận ở 4,8% cho 4 NHTCPNN, 5,0% cho các NHTMCP lớn và 5,5% cho các NHTMCP khác.
Nguồn: SSI research
2. Hoàn thiện về hệ thống pháp lý sẽ giúp thị trường phát triển bền vững,
thúc đẩy sự phát triển ở nguồn cung lẫn nhu cầu:
Như đã đề cập phía trên, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ có thể có hiệu lực sớm hơn 5 tháng từ 1/8/2024 thay vì 1/1/2025, khi đi vào hoạt động sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, thông qua việc giải quyết những nút thắt pháp lý tồn đọng, cũng như việc quy định chặt chẽ hơn về các yêu cầu đối với chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
- Luật Đất đai sửa đổi có những cải tiến trong khâu định giá đất và giao đất, quy định chặt chẽ trong quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như các biện pháp giúp giảm lãng phí tài nguyên đất. Một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi, là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.
- Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản chưa được bàn giao (bất động sản hình thành trong tương lai), giúp hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – là loại hình bất động sản đầu tư quan trọng và được ưa chuộng trong các giai đoạn mở rộng của thị trường.
- Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung hành lang pháp lý cho việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội. Luật Nhà ở sửa đổi đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển NOXH, cũng như làm rõ quy định về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách NOXH. Bên cạnh đó, Luật đã tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển NOXH giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án. Như vậy tiến độ triển khai các dự án NOXH sẽ có sự cải thiện sau khi luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
3. Các khoản thu về thuế đất ghi nhận tăng trưởng mạnh báo hiệu sự phục
hồi về nguồn cung
-
Sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối Q1/23 với chỉ 26,515 tỷ đồng (-55.1% svck) khi thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn về tình hình thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45,277 tỷ đồng (+70.8% svck), cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đã có tăng trở lại. Các khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10%-15%).
-
Theo lý giải từ Bộ Tài chính, số thu tăng chủ yếu do các địa phương đã tổ chức tốt công tác đấu giá đất, giao đất cho các dự án từ cuối năm 2023 phát sinh số nộp tiền sử dụng đất đầu năm 2024. Bên cạnh đó, một số địa phương phát sinh thu tiền thuê đất một lần của một số dự án. Đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục trong nguồn cung BĐS thời gian tới.
Nguồn: MBS research
4. Có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư nước ngoài
-
Theo Số liệu từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư, tính chung 5 tháng đầu 2024, tổng vốn đăng ký đạt hơn 11 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ 2023. Trong đó, vốn đăng ký mới tăng 50%, đạt 7,94 tỷ USD. Số dự án mới cũng tăng 27%, lên gần 1.230.
-
5 tháng đầu năm nay các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân . Trong đó lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2, ghi nhận tín hiệu tích cực với gần 1,98 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng hơn 70% so với cùng kỳ 2023.
Tổng kết lại mình đánh giá là tháng 6 tiền sẽ chạy vào chỗ trũng và BĐS sẽ là leader giúp VNindex vượt 1300 (kháng cự siêu lớn trong 2 năm nay), 1 số ngành vốn hóa nhỏ hơn như dệt may, chăn nuôi, cảng biển, cao su … vẫn sẽ tăng tốt khi thị trường tiền về 1300
Cuối cùng phần quan trọng nhất là cổ phiếu nào là ứng cử viên sáng giá đáng để đưa vào danh mục, với mình thì sẽ có 4 cổ phiếu đáng quan tâm nhất trong nhóm BĐS vào tháng 6 này là:
- CEO
- PDR
- DIG
- NVL
P/S: Đầu tư là quyết định riêng cá nhân của từng người nên nội dung mình viết chỉ mang tính chất tham khảo, 4 cp trên đều chưa tăng và đang tích lũy nên giá mua/bán thế nào là tùy phương pháp của mỗi người. Ví dụ có người sẽ đầu tư theo dòng tiền, thấy có tiền vào thì mới bắt đầu mở mua dù giá có thể cao hơn 1 tí, có người thì sẵn sàn gom dần cổ phiếu khi đang tích lũy và kiên nhẫn chờ đến khi nào tăng thì thôi, nói chung là rất nhiều phương pháp đầu tư khác nhau nên việc mình để giá mua/bán công khai có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua/bán của 1 số nhà đầu tư, tuy nhiên mình vẫn sẽ phân tích và cập nhật thường xuyên ngành BĐS và các cổ phiếu trên ở phần comment để mọi người có thêm góc nhìn. Cảm ơn đã đọc!
